在城市購買二手房可以落戶嗎?戶口問題怎么避免

　　買房可以說是人生大事，但買一套屬于自己的房子也并不容易，要考慮要各種方面，為主要的就是現(xiàn)在的房價居高不下，對于想買房的人來說買房預(yù)算根本就跟不上房間得上漲，所以大部分人都只能選擇購買二手房。購買二手房不可避免的要遇到各種問題，下面我們就來看看在城市購買二手房可以落戶嗎?戶口問題怎么避免的相關(guān)信息吧。

　　一、買二手房如何落戶

　　在司法實踐當(dāng)中，因戶口引發(fā)的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。其糾紛的主要表現(xiàn)形式為：買賣雙方經(jīng)過談判后，賣方將房屋過戶到了買方的名下，買方也向賣方付清了房款，交易似乎就此圓滿結(jié)束。但在不久之后，買方在辦理落戶手續(xù)時才發(fā)現(xiàn)，賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出，以致買方的戶口無法遷人。更有甚者，有些賣方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名，主張其對爭議房屋具有居住權(quán)，因此拒絕搬出。如此一來，購房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但戶口“陰影”卻揮之不去。誰愿意自家的房子里裝著陌生人的戶口呢?如果碰到賣方共同居住人以戶口為由拒絕搬出，則情況會更糟。買方花費巨資買來的房子只能“看”，卻不能住，無疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進購買的房屋，花費在訴訟上的財力和精力又將無法避免。

　　房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復(fù)雜。由于戶籍的遷人和遷出等均歸公安機關(guān)管理，不屬于法院的受理范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。而公安機關(guān)在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷人戶口，則無論買方理由多么充分，公安機關(guān)都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應(yīng)地買方的戶口也就無法遷人。

　　二、買二手房如何避免戶口問題

　　為了避免因戶口問題而引發(fā)的房產(chǎn)糾紛，我們認(rèn)為，買方一定要做好以下幾個方面的工作：

　　，要求賣方出示戶口，并復(fù)印留存。通過審查賣方的戶口本，買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。但這種做法存在兩點缺陷，一方面，戶口本只能反映賣方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內(nèi)的可能;另一方面，戶口本上的信息可能與實際的戶籍狀況存在差異。

　　第二，在交易之前到公安機關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。買方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所本人調(diào)取戶籍材料的活，買方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。如果賣方拒絕配合的話，則房屋的戶口即可能存在問題。

　　第三，就戶口問題進行協(xié)商。約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。如前所述，戶籍問題的事后補救是非常困難的，買方必須在糾紛的預(yù)防上下足工夫。在簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)把握兩點：一是付款的時間。買方只有在確認(rèn)所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時，才可以付清全部的購房款。買方應(yīng)當(dāng)時刻牢記：花錢買的不僅僅是一處產(chǎn)權(quán)無爭議的房屋，還應(yīng)當(dāng)是一處戶籍無爭議的房屋。二是違約責(zé)任的約定。賣方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的承諾是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，買方必須與賣方就違反該項承諾的責(zé)任作出約定。明確了違約責(zé)任，就可以免除買方在損害方面的舉證責(zé)任，買方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。

　　二手房過戶流程：

　　二手房房產(chǎn)過戶需要帶的證件資料包括：房屋所有權(quán)證書、過戶申請表和保證書(由房地產(chǎn)交易中心提供)、房屋測繪圖紙(由房地產(chǎn)交易中心提供)、房屋查檔證明(由房地產(chǎn)交易中心提供)、房屋買賣合同、買賣雙方身份證和戶口本、房地產(chǎn)評估報告(評估公司或中介提供)。

　　申請過戶

　　買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請→管理部門要查驗有關(guān)證件、審查產(chǎn)權(quán)(對符合條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù);如存在無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況，則拒絕申請)。資料齊全，一般可以辦完。

　　繳納過戶稅費

　　過戶稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。本應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅、個稅和土地收益金，賣方或許會讓賣方來承擔(dān)，因此，買方要明確自己承擔(dān)了多少稅費，也可要求賣方降價來彌補稅費壓力。

　　辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)

　　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證(根據(jù)全額和貸款方式的不同，一般在一周至一個月內(nèi)辦理完成)。

　　TIP：過戶后房屋出現(xiàn)的損害風(fēng)險是由買方承擔(dān)的。在房價上漲的城市，有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買房可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因，房產(chǎn)遭到查封，那么，可視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

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