房地產(chǎn)調(diào)控三條紅線已標(biāo)好 萬科恒大表態(tài)堅決執(zhí)行

　　上半年碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入1849.57億元，毛利為448.87億元，凈利潤為219.26億元，同比增速均出現(xiàn)下降;實現(xiàn)合同銷售額2669.5億元，權(quán)益合同銷售回款為2509.3億元，回款率為94%。萬科A上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1463.50億元，同比增長5.05%;凈利潤為186.3億元，同比下降3.4%;實現(xiàn)銷售金額3204.8億元。融創(chuàng)中國上半年營業(yè)收入為773.42億元，同比增長0.7%;凈利潤為109.59億元，同比增長6.5%;合同銷售額為1952.7億元。

　　中泰國際分析師劉潔琦表示，監(jiān)測的38家內(nèi)房股公司上半年營收增速平均數(shù)為21%，中位數(shù)為15%;應(yīng)占凈利潤增速平均數(shù)為-8.3%，中位數(shù)為-0.4%。她表示，上半年營收貢獻相比下半年較小，且受疫情影響加劇了上半年業(yè)績波動，因此對全年參考意義有限，預(yù)計優(yōu)質(zhì)大中型房企全年仍有望獲得穩(wěn)健的利潤增長。

　　也有不少房企上半年通過調(diào)整產(chǎn)品和銷售策略來促進銷售，增速相對明顯。新城控股上半年實現(xiàn)營業(yè)收入377.36億元，同比增長121.15%;實現(xiàn)凈利潤32.04億元，同比增長23.59%。公司表示，這得益于聚焦自身，深入挖掘運營和產(chǎn)品紅利。

　　金科股份上半年營收、歸屬股東凈利潤實現(xiàn)兩位數(shù)的同比增長。公司稱，這得益于上半年公司積極應(yīng)對疫情影響，推出系列營銷措施，整合線上營銷平臺，挖掘銷售資源，實現(xiàn)疫情后的銷售突破。寶龍地產(chǎn)在中報中也提及，公司上半年取得不錯成績，得益于產(chǎn)品力的提升、項目銷售策略的靈活調(diào)整。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋認(rèn)為，頭部房企近年來追求穩(wěn)健發(fā)展，尋求“規(guī)模+效益”的平衡;規(guī)?；莾?yōu)質(zhì)非頭部房企的重要訴求，這類房企憑借城市布局、口碑等增速較快。

　　多元化模式顯效

　　在推進傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目開發(fā)同時，不少房企多元化業(yè)務(wù)顯現(xiàn)。

　　萬科A中報披露，截至報告期，公司租賃住宅業(yè)務(wù)在33個城市累計開業(yè)泊寓12.7萬間，上半年實現(xiàn)營收10.5億元，尚有規(guī)劃和在建中的泊寓5.77萬間;累計開業(yè)商業(yè)項目836萬平方米，同比增長11.1%;實現(xiàn)(含非并表項目)營業(yè)收入30.5億元，同比增長0.3%，另有規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積543萬平方米;萬緯物流所管理項目(含非并表項目)上半年實現(xiàn)營收8.3億元，同比增長36.9%。

　　雅居樂集團披露，上半年公司多元化業(yè)務(wù)收入占總營收的12.6%，同比增加3.6個百分點。在公司看來，這反映出公司“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的營運模式初見成效。

　　同時，部分房企金融、投資類業(yè)務(wù)表現(xiàn)頗為亮眼。綠地控股上半年金融產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)利潤總額20億元，同比增長26%。新湖中寶披露，公司上半年繼續(xù)保持對高科技領(lǐng)域的戰(zhàn)略投入。如湘財證券與哈高科重組事項已完成，公司直接和間接合計持有哈高科32.42%的股權(quán)，報告期末市值百億元;新湖期貨于2020年5月進入上市輔導(dǎo)期。

　　“地產(chǎn)+是房企多元化探索的主要領(lǐng)域，其中商辦、酒店發(fā)展歷史較久，物業(yè)管理發(fā)展最快，且較為成熟，被資本市場高度認(rèn)可?！眲嶇硎?。

　　李建橋稱，房企目前多元化業(yè)務(wù)仍主要圍繞主業(yè)協(xié)同發(fā)展。分業(yè)務(wù)來看，一是圍繞物業(yè)、康養(yǎng)、醫(yī)療等;二是著眼產(chǎn)業(yè)鏈，協(xié)同城市發(fā)展延伸，如建筑機器人、裝修、金融等。

　　降負(fù)債成重點

　　結(jié)合各房企中報披露情況，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降負(fù)債是不少房企未來工作的重點之一。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)上半年提出“堅決降負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)”。一方面，減少新增短期債務(wù)，保留中長期債務(wù)，進一步降低短期債務(wù)占比，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率;另一方面，控制和降低融資成本，以做好現(xiàn)金流的統(tǒng)籌管理。公司表示，下半年將聚焦全年目標(biāo)，提升營銷去化能力和經(jīng)營性現(xiàn)金流，堅決降負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　融創(chuàng)中國中報披露，截至報告期，公司權(quán)益總額為1338.8億元，較2019年末增長17.3%，凈負(fù)債率較2019年末下降23.3個百分點，新增有息負(fù)債加權(quán)平均成本較2019年下降1.9個百分點。融創(chuàng)中國方面稱，公司下半年在審慎拿地的同時，會繼續(xù)將優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率水平和融資成本作為當(dāng)前發(fā)展階段的重中之重。

　　新湖中寶在中報中提及，公司上半年在轉(zhuǎn)型發(fā)展中有序降低財務(wù)杠桿。截至報告期，公司賬面資產(chǎn)負(fù)債率為75.29%，較2019年末下降0.3個百分點;預(yù)收類款項202.56億元，扣除預(yù)收類款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為62%。截至報告期，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)中銀行類借款占比大幅提升，達到66.40%;公司債占比24.82%，其他類型借款占比8.78%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

　　陽光城中報顯示，截至報告期，公司有息負(fù)債為1121.61億元，非銀融資占比較2019年末的24.94%下降至22.19%，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

　　針對近期房地產(chǎn)調(diào)控收緊及融資“三條紅線”相關(guān)問題，不少房企管理層在業(yè)績會上做出回復(fù)。

　　萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝稱，公司會認(rèn)真研究、盡快適應(yīng)，按照要求落實。中國海外發(fā)展董事會主席顏建國稱，對照“三條紅線”的觸線閾值來看，公司未觸碰其中任何一條紅線，均處于安全區(qū)間。中國恒大副主席、總裁夏海鈞表示，相關(guān)措施是希望房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展，恒大集團堅決支持相關(guān)調(diào)控，向國家監(jiān)管部門提出的各項指標(biāo)、要求靠攏，將一如既往地成為房地產(chǎn)調(diào)控模范生。

　　中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，上半年龍頭房企業(yè)績同比增速普降，但不少房企通過積極調(diào)整產(chǎn)品和銷售策略，業(yè)績增速較明顯。優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降負(fù)債成為不少房企接下來的重點工作之一。