地王們尷尬了 知名豪宅IP栽在深圳 去化率僅21%

　　今年11月，深圳一批土地出讓，政府修改了土地出讓規(guī)則，實(shí)行“雙限雙競”，對地價和未來房價進(jìn)行限定，直接把前地王們套住了。新規(guī)結(jié)合之前的限價之下，深圳樓市的未來趨于穩(wěn)定，房價暴漲成為歷史。地王們的坎坷甚至虧損命運(yùn)，也似乎已經(jīng)注定。

　　自北京一鳴驚人而起，中國金茂旗下“金茂府”這個產(chǎn)品IP，縱橫江湖十年，始終順風(fēng)順?biāo)涣蠀s在深圳栽了跟頭。

　　經(jīng)過三年打磨，作為深圳龍華片區(qū)個均價過10萬/平方米的住宅，金茂府11月24日連夜開盤，據(jù)現(xiàn)場中介、購房者稱，整體去化不佳，大概不到30%。

　　這和深圳福田、南山、蛇口片區(qū)的豪宅熱銷、售罄，形成鮮明對比。龍華，這個剛需集中的片區(qū)，顯然還沒有準(zhǔn)備好成為“豪宅區(qū)”。

　　在龍華上塘打造一個豪宅，看起來確實(shí)是個高風(fēng)險的嘗試，金茂此舉也是無奈，因?yàn)楫?dāng)初拿地的價格太高了。

　　在深圳，像金茂府一樣的高價地普遍面臨困境。泰禾三年多前拿下的尖崗山地王，也遲遲未能入市;今年6月，龍華、光明又拍出了幾個地王。

　　而它們很有可能是深圳的“末代地王”。今年11月，深圳一批土地出讓，政府修改了土地出讓規(guī)則，實(shí)行“雙限雙競”，對地價和未來房價進(jìn)行限定，直接把前地王們套住了。

　　新規(guī)結(jié)合之前的限價之下，深圳樓市的未來趨于穩(wěn)定，房價暴漲成為歷史。地王們的坎坷甚至虧損命運(yùn)，也似乎已經(jīng)注定。

　　錯位的豪宅?

　　11月20日，深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，龍華金茂府已備案，面積約155至248平方米，可售總套數(shù)665套，均價10.3萬元/平方米。

　　24日晚，金茂府推出約200套房源向購房者開放，但銷售去化成謎。據(jù)中介人士稱，當(dāng)天成交約42套，去化率僅約21%。

　　而金茂對外表示，當(dāng)天是內(nèi)部認(rèn)購，共認(rèn)購161套。

　　11月29日，金茂方面就此對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道回應(yīng)，作為一個豪宅來說，深圳金茂府目前銷售數(shù)據(jù)正常。“在現(xiàn)在市場行情下，如果一下子售罄，那就是定價失誤了。”

　　金茂府的定價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)域平均水平。周邊二手房如鴻榮源尚峻、中海錦城、特發(fā)和平里的價格，多在每平方米5.5萬元至7萬元左右。

　　在深圳，均價上了10萬的片區(qū)，只有福田中心區(qū)、南山、前海片區(qū)。盡管金茂府引入了上海名校作為項(xiàng)目的加分項(xiàng)，但收效不甚大。

　　“10萬以上的價格，我肯定買南山了?！币晃毁彿空弑硎荆埲A片區(qū)整體還不成熟，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和配套都不太好，也沒有不可替代的自然資源，作為豪宅來說，先天不足。

　　并不是豪宅都不好賣。11月28日，位于前海的招商領(lǐng)璽開盤，歷經(jīng)4.5小時，456套房源全部售罄，均價10.8萬/平方米。

　　更早之前，位于福田香蜜湖片區(qū)的深業(yè)中城，均價約13萬/平，192套房源，也是賣完。

　　這些區(qū)域，全是深圳熱門的豪宅片區(qū)，配套成熟，但在限價政策下，新房和二手房價格倒掛，這些豪宅無論自住還是投資，人們認(rèn)為都有套利空間。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，豪宅一日售罄并非正常現(xiàn)象，這是由于畸形的限價政策、過高的投資預(yù)期導(dǎo)致的;在正常的市場環(huán)境下，豪宅的銷售應(yīng)該是一個相對緩慢的過程。

　　金茂府所在的龍華，是近年來地王頻出的地方。2013年的中海錦城，到2015年的龍光玖龍臺地王，都順利入市了。

　　金茂府此番入市，雖受限價制約，但終獲批的價格仍然創(chuàng)了龍華新高，但是，市場價格上不去了，人們不認(rèn)可。

　　地王的尷尬

　　金茂府是三年前的龍華“地王”，那是一個火熱的年份，人們對未來充滿了信心。

　　2016年6月2日，龍華出讓當(dāng)年塊商住用地，也是深圳首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊，被中國電建集團(tuán)和金茂聯(lián)合以82.9億拿下，樓面價高達(dá)56781元/平，與當(dāng)時周邊二手房如潛龍曼海寧、特發(fā)和平里等掛牌均價持平。

　　往前半年的2015年12月，泰禾以57億元奪得尖崗山兩塊居住用地。其中一宗樓面價約5.13萬元/平方米，另一宗樓面價約7.99萬元/平方米，刷新全國單價土地記錄。

　　此后深圳樓市進(jìn)入平穩(wěn)期。

　　今年6月，深圳再次迎來久違的土拍，被稱為“史詩級土拍”。金茂府的旁邊又拍出了一幅新地王，6.7萬元/平方米的地價，被龍光拿下。

　　同時，越秀拿下的寶安尖崗山宗地，可售樓面價約6.3萬元/平方米。與此前的地王泰禾院子僅一街之隔;光明區(qū)一幅地塊也創(chuàng)造了區(qū)域高價，被中海地產(chǎn)以54.08億拿下，可售住宅單價約為4萬/平方米。

　　然而狂歡沒有持續(xù)多久，地王引發(fā)的市場漲價預(yù)期，讓深圳市政府開始警惕、反省。

　　11月22日，深圳又迎來一場超百億的土地出讓。與上次不同的是，這掛牌出讓的6宗住宅地塊中，有5塊宅地都被嚴(yán)格標(biāo)明了“入市價格限定”，采用限價方式限制房屋售價。

　　新規(guī)導(dǎo)致開發(fā)商熱情喪失，這次非但沒有地王出現(xiàn)，還有一幅地流拍了。

　　其中，位于金茂府旁邊的龍華民治地塊由中海地產(chǎn)拿下，總價50.2億元，樓面地價約4.64萬/平，并且規(guī)定未來售價不得高于7.14萬/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這成為金茂府此番入市遇冷的重要原因。

　　其他地王日子也不好過。三年多過去了，泰禾尖崗山地王一直未能開盤。目前一宗地正在建設(shè)中，營銷中心待完善，另一塊地則處于荒置狀態(tài)，周邊房價約為10萬元/平方米。

　　光明作為這兩年才火起來的新片區(qū)，房價基本在4萬左右/平方米，而6月份中海、電建拍出的地價高達(dá)4萬/平，預(yù)計未來入市也會困難。

　　“樓市被賦予太大期望，但它遠(yuǎn)沒有那么強(qiáng)大。”深圳房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，種種跡象顯示，深圳的高端購買力，可能并沒那么任性。

　　他進(jìn)一步指出，深圳土地出讓的“雙限雙競”，是全國首創(chuàng)。深圳要率先實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，特別是基于“地價-房價”聯(lián)動，從源頭上探索穩(wěn)房價的機(jī)制，此次深圳做到了這一點(diǎn)，未來的房價是可控的。

　　樓市這次是真調(diào)整?

　　今年房地產(chǎn)市場的運(yùn)行態(tài)勢，理性來看，不應(yīng)該意外。

　　總體來說，你可以稱其為平淡，也可以說是穩(wěn)定。

　　分區(qū)域看，長三角依然保持較為旺盛的活力，是所有區(qū)域里公認(rèn)交易活躍的。

　　分城市看，深圳市場簡直令人羨慕。新開項(xiàng)目根本不用發(fā)愁。這顯然是因?yàn)樗墓?yīng)量一直偏小。

　　分時間看，只有3月底至4月份，有過一段后來被稱為“假陽春”的時光，既沒有金九也沒有銀十。

　　絕大多數(shù)城市今年的樓市是交投清淡。房企銷售經(jīng)理們一片菜色。好在去年底今年初制定2019年的銷售目標(biāo)時，對全年趨勢本就普遍不樂觀，所以任務(wù)增幅沒往年那么高。咬咬牙，也能完成個八九不離十。距離目標(biāo)很遠(yuǎn)的，大都是過于激進(jìn)的企業(yè)，企圖“彎道超車”的企業(yè)，那完不成也無話可說，錯估了形勢，高估了自己能力。

　　現(xiàn)在可以肯定地說，此輪全國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，已經(jīng)進(jìn)入第二階段，亦即深度調(diào)整階段。

　　地產(chǎn)界基本公認(rèn)，從去年7月起，市場明顯變差，房子不好賣了。如果從那時算起，到現(xiàn)在這一輪調(diào)整的時間已有足足17個月。不用往前追溯太早，至少也是2008年以來時間長的一次調(diào)整。且暫未看到結(jié)束的跡象。

　　我前面之所以說，對今年樓市情況不應(yīng)該意外，還有一個前提，開啟于2016年10月的此輪調(diào)控，直到20個月以后才見到明顯成效，但如此嚴(yán)厲的調(diào)控帶來的調(diào)整，不可能很快結(jié)束，理智的地產(chǎn)人對2019年樓市早有預(yù)判和心理準(zhǔn)備。雖說內(nèi)心也不無奢望，但中央的基調(diào)一直沒有放松，7月30日中央政治局會議提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激的手段這一表述出來后，救市的幻想落空，全年樓市大局已定。

　　我個人認(rèn)為，樓市調(diào)整進(jìn)入第二階段，是以二手房加速降價為標(biāo)志的。二手房的市場化程度更高，對需求的感受更直接更敏銳，因此更能準(zhǔn)確代表當(dāng)下的市場情緒。

　　如果說，去年底今年初，二手房業(yè)主的議價范圍在擴(kuò)大，那么，到今年10月以后，則是報價、降價的幅度更大了。根據(jù)我與多個中介機(jī)構(gòu)的交流，北京二手房價格與高峰期相比普遍下降了15%-20%，有的房源成交價下降了30%。哪怕是原本堅挺的學(xué)區(qū)房價格也有10%以上的下調(diào)。

　　價格下調(diào)對成交有何促進(jìn)作用?

　　二手房市場成交看不到明顯的提升。而且必須強(qiáng)調(diào)，二手房價格的下跌，并不是一夕之間突然出現(xiàn)，包括30%的個案，跌幅也是去年下半年以來累積的結(jié)果。由此，對那些宣稱“暴跌”“斷崖式下跌”的言論，要特別警惕。

　　新房方面，如你所知，熱點(diǎn)城市新房普遍限價，所以新房價格漲幅在強(qiáng)力抑制下保持了穩(wěn)定。即便如此，很多城市的新房也賣得不好，有些城市的限價項(xiàng)目，比如北京的限競房，開發(fā)商的實(shí)際銷售價格，低于當(dāng)?shù)卣块T批準(zhǔn)的備案價格，去化率仍然不高。

　　我個人的觀察是，樓市需求在萎縮。這不單單是指投資性需求被基本遏制，剛性需求也在放緩。比如北京的限競房就是面向剛需的，銷售情況并不好。

　　但并不是說，降價對促進(jìn)成交就是無效的。我承認(rèn)自己一直在鼓吹商品房打折促銷。從恒大、碧桂園的銷售情況看，促銷是有效的。恒大在大力度的促銷行動下，9-10月的銷售業(yè)績出現(xiàn)大幅增長。統(tǒng)計局10月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積出現(xiàn)了今年以來的正增長，就是因?yàn)榇笈科蠹尤肓舜蛘鄞黉N的行列。

　　我要再三提醒，目前房地產(chǎn)市場進(jìn)入第二階段后的調(diào)整，是非常正常的調(diào)整，無須大驚小怪，更不能危言聳聽。新房市場是基本穩(wěn)定的，哪怕二手房市場降價面繼續(xù)擴(kuò)大，也不要害怕。剛需萎縮，是它被透支多年以后自我修復(fù)過程的必然反映，絕不能再去刺激。

　　我也知道，不少地方對房地產(chǎn)依然有強(qiáng)烈的依賴，在經(jīng)濟(jì)下行期，可能又有城市想用地產(chǎn)來支撐。比如，近日有的城市提出，既要防止由于供應(yīng)不足或需求旺盛導(dǎo)致價格快速上漲，又要防止由于外部環(huán)境變化、預(yù)期逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致市場斷崖式下挫——這種表述就被認(rèn)為重點(diǎn)是后者。

　　從前10月統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資、新開工面積、商品房銷售面積這幾個核心數(shù)據(jù)，都是不錯的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到恐慌的地步，遑論“斷崖式下挫”。謹(jǐn)慎看待調(diào)整后的后市，不虛夸不慌張，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢并沒有發(fā)生逆轉(zhuǎn)。