商品房收房常見糾紛 商品房收房驗(yàn)房注意事項(xiàng)

　　不少購房者在辦理完交接手續(xù)后才發(fā)現(xiàn)房屋或配套存在種種瑕疵，找開發(fā)商理論時(shí)，開發(fā)商辯稱該房已由購房者驗(yàn)收合格，對購房者反映的問題不予理睬。開發(fā)商未能按照合同約定準(zhǔn)時(shí)地把合格的房屋交付購房者是目前商品房買賣中常見的糾紛之一， 買賣雙方常常就交房的條件、程序發(fā)生爭議，其糾紛主要集中在以下四個(gè)方面：

　　一、交房程序倒置，先交房后驗(yàn)收;

　　二、合同或廣告中承諾的配套設(shè)施缺失、縮水或違反規(guī)劃;

　　三、違規(guī)收費(fèi)或者違約漲價(jià);

　　四、部分開發(fā)商利用交房之機(jī)要求購房者簽署補(bǔ)充協(xié)議，設(shè)置圈套。

　　這里建議購房者在交房時(shí)應(yīng)多咨詢一下專業(yè)人士，避免相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，以使自己的權(quán)益得到維護(hù)。購房者買到商品房驗(yàn)房注意事項(xiàng)都有哪些呢?房屋交房應(yīng)注意什么?現(xiàn)提供一些建議供讀者參考。

　　一、先驗(yàn)收后交房

　　某 些開發(fā)商在約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避責(zé)任，利用購房者急于收房入住的心理，要求購房者先簽收鑰 匙，簽署“入伙協(xié)議書”，然后再進(jìn)行驗(yàn)房。一旦購房者沒有防范而與開發(fā)商辦理交房手續(xù)，不但今后難以追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，還常常造成房屋或配套 設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和保修維修的責(zé)任不明。開發(fā)商雖然按合同約定時(shí)間把房屋交給了購房者，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用;不經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。由于交房時(shí)不具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，其所謂的交房不能產(chǎn)生法律上 的交付，購房者有權(quán)拒絕交房，開發(fā)商已構(gòu)成實(shí)際上的逾期交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

　　驗(yàn)收房屋流程可分為書面驗(yàn)收和現(xiàn)場驗(yàn)收兩部分，書 面驗(yàn)收包括查驗(yàn)房屋可以交付的文件(如：竣工備案表、交付許可證、實(shí)測面積數(shù)據(jù)等)，收取《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(注意里面的交房日 期)。特別提醒讀者，開發(fā)商必須提供省建設(shè)廳統(tǒng)一新制訂的《新建商品住宅質(zhì)量保證書》及《新建商品住宅使用說明書》。

　　現(xiàn)場驗(yàn)收具體內(nèi)容包括：

　　1. 所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符;2.房屋質(zhì)量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;3.水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同 到位;4.其他合同中約定的項(xiàng)目做得如何。驗(yàn)房中若有任何一項(xiàng)不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記載，將拒收理由書掛號寄給開發(fā)商。而對于配套設(shè) 施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問題，可聯(lián)絡(luò)其他購房者共同要求開發(fā)商補(bǔ)做或賠償，因?yàn)閱蝹€(gè)購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時(shí)可聯(lián)合向主管部 門投訴甚至提起訴訟。

　　二、明確開發(fā)商收取的費(fèi)用

　　交房時(shí)購房者繳交一些費(fèi)用是難免的，如購 房尾款、物業(yè)管理費(fèi)、裝修保證金(不能直接向業(yè)主收取)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等。對于物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商在簽訂買賣合 同時(shí)已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，現(xiàn)實(shí)中有的開發(fā)商為促銷而根據(jù)購房者的要求承諾不同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有的對不同消費(fèi) 群采取不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由于購房者是單個(gè)與開發(fā)商訂立合同，往往不知道別人的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，作為市場化的物業(yè)管理服務(wù)而言，同樣的服務(wù)不同的收費(fèi)，對交費(fèi)單價(jià)高 且不知情的購房者構(gòu)成了價(jià)格歧視。另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)但沒有書面協(xié)議，交房前后與物業(yè)公司簽署收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托 合同(前期管理)。建議：對于價(jià)格歧視可以向物價(jià)部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一致，對于物業(yè)費(fèi)上漲，如果能收集到充分證據(jù)證明開發(fā)商曾經(jīng)作 的口頭承諾(如合法錄音等)，可以要求開發(fā)商遵守承諾或補(bǔ)貼差價(jià)，如果舉證不能，只好盡快依法召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司。目前，交房時(shí)購房者對公共維 修基金的繳納爭議也比較多。

　　三、警惕協(xié)議陷阱

　　一些開發(fā)商利用購房者急于收房或疏于防范而 設(shè)置圈套，在辦理交接時(shí)要求購房者簽署對購房者不利的協(xié)議或條款。本市就曾發(fā)生過開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中主動(dòng)支付部分違約金，并寫明“雙方不再主張其他違約責(zé) 任”等類似要求購房者放棄權(quán)利的文字。對于此類協(xié)議，需提請購房者注意：協(xié)議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的權(quán)利也難以再追回。交房是開發(fā)商根據(jù)合同和 法律應(yīng)履行的義務(wù)，在沒有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開發(fā)商沒有權(quán)利提出新的交房條件，購房者對此類協(xié)議或條款有權(quán)拒絕簽署。

　　商品房交房注意事項(xiàng)：

　　1、注意一收房注意房款約定

　　如果客戶與開發(fā)商在合同中約定，在房款結(jié)清之前，開發(fā)商有權(quán)順延交付房屋，則客戶須結(jié)清房款之后，才能接收商品房。

　　2、注意二物業(yè)費(fèi)不能亂漲價(jià)

　　根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。在簽署購房合同時(shí)，開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時(shí)公約，就物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事項(xiàng)作出約定。因此，如果在收房時(shí)出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的問題，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。

　　3、注意三物業(yè)費(fèi)可以按月交

　　在辦入住手續(xù)時(shí)，多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)可按月、按季或按年度計(jì)收，但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)用。

　　4、注意四繳納契稅簽協(xié)議

　　根據(jù)規(guī)定，契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時(shí)向契稅征收機(jī)關(guān)繳納?，F(xiàn)實(shí)中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時(shí)要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，否則不予辦理入住手續(xù)。

　　開發(fā)商之所以這樣要求，是因?yàn)閷τ诎唇屹I房的業(yè)主，在房屋權(quán)屬證書未辦下來之前，開發(fā)商要為其承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。若業(yè)主入住后不能及時(shí)繳納產(chǎn)權(quán)辦理時(shí) 應(yīng)繳納的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，會造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理。而業(yè)主之所以不愿意在入住時(shí)繳納這些費(fèi)用，是怕開發(fā)商挪用。

　　對此問題，解決辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商，簽訂《契稅繳納協(xié)議書》，約定雙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。

　　5、注意五先驗(yàn)房再辦理手續(xù)

　　目前，開發(fā)商在交房時(shí)，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關(guān)費(fèi)用之后，才允許業(yè)主驗(yàn)房。對于這一不合理的程序，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。

　　6、注意六建議業(yè)主集體收樓

　　鑒于購房人專業(yè)知識的匱乏，建議購房人在收房時(shí)能夠集體收樓，可能的情況下可以聘請律師指導(dǎo)協(xié)助，這不但可以彌補(bǔ)單一主體知識的限制，更好、更有效地維權(quán)，還可引起開發(fā)商的重視，促使開發(fā)商就收房過程中的問題做約定。

　　7、注意七遇配套問題先收房

　　針對不同的房屋問題，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任有區(qū)別：房屋主體有質(zhì)量問題要承擔(dān)退房責(zé)任，若是掉灰、裂縫等問題，開發(fā)商要修補(bǔ)。如果是雙方在合同中約定的其他條件：比如配套設(shè)施、空氣質(zhì)量不合格等，購房人可先收房，然后要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　8、注意八投資買房盡快收房

　　有的業(yè)主買房是為了投資，遲延收房會造成其收租金的損失。如果開發(fā)商交付的房子存在質(zhì)量問題，建議購房人做比較，如果租金的損失較大，建議先接收房，等把房子按照既定的計(jì)劃出租后，再追究開發(fā)商的違約責(zé)任。