農(nóng)村宅基地如何流轉(zhuǎn)？農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)方式

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因宅基地引發(fā)的糾紛越來(lái)越多，其中，突出的還是宅基地能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。那么，農(nóng)村宅基地能否轉(zhuǎn)讓?我國(guó)現(xiàn)行的法律是怎樣規(guī)定的?宅基地轉(zhuǎn)讓后會(huì)產(chǎn)生怎樣的法律后果?！段餀?quán)法》草案中曾對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過(guò)詳細(xì)規(guī)定，但正式通過(guò)的法律文本中卻因有爭(zhēng)議刪去了相關(guān)條款，導(dǎo)致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。為了減少對(duì)涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定問(wèn)題的爭(zhēng)議，更好地維護(hù)和促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，本文試從法律應(yīng)用層面及理論上、司法實(shí)踐等方面提出農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問(wèn)題，分配給他們的帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權(quán)，只有農(nóng)村居民才可以享受，宅基地使用權(quán)是不能進(jìn)行自由買賣的，只允許集體組織內(nèi)部成員進(jìn)行調(diào)劑?！鞍捶梢?guī)定，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，買賣農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓?！庇嗦蓭煴硎?，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能像國(guó)有土地使用權(quán)那樣在市場(chǎng)上流通，但可以在集體組織內(nèi)部進(jìn)行調(diào)劑，但這種調(diào)劑也是有條件的。

　　關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效。因?yàn)楦鶕?jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員，対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無(wú)權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過(guò)農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。反之，則應(yīng)認(rèn)定其合同無(wú)效。也就是說(shuō)，對(duì)于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無(wú)效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)法取得。

　　依據(jù)宅基地管理辦法：

　　宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓法律效力：

　　1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：

　　(1)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買;

　　(2)法人或其他組織購(gòu)買;

　　(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);

　　(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;

　　(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

　　2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：

　　(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

　　(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;

　　(3)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

　　(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;

　　(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。