倫敦買房攻略 倫敦買房必須考慮的因素

　　倫敦那么大，到底選擇在哪里置業(yè)或投資呢?是東區(qū)金絲雀碼頭金融區(qū)?還是倫敦西區(qū)或北區(qū)傳統(tǒng)富人區(qū)?或者選擇倫敦中心、資產(chǎn)增值潛力的“倫敦中心黃金地段”?

　　這主要取決于您置業(yè)倫敦的目的以及您的預算。

　　你不能不知道的倫敦買房必須考慮的因素

　　便利的公共交通

　　倫敦是全英乃至歐洲的交通樞紐，擁有四個機場，四通八達的地鐵、火車和公路網(wǎng)以及輕軌、巴士和輪渡服務，交通出行極為便利，每天數(shù)以百萬人搭乘公共交通工 具進出倫敦。自駕車進入倫敦市中心“一區(qū)”(ZONE 1)還需交納價格不菲的交通擁堵費。如果住在倫敦三區(qū)甚至四區(qū)以內(nèi)，基本無需開車。

　　國際大都會

　　倫敦是環(huán)球金融中心，也是全球金屬交易、保險和海運中心，法律、會計、融資等專業(yè)服務聲譽卓著，眾多海外公司在倫敦設立歐洲總部，倫敦毫無疑問是全球的營商之地。

　　悠久的歷史、多元文化和包容性是倫敦源源不斷吸引海外移民的重要原因，這里法制健全，種族歧視沒有市場。

　　倫敦全年都有豐富多彩的各種文化藝術娛樂和體育活動，無論您喜歡逛博物館美術畫廊還是跳騷市場，或者留戀西區(qū)(WEST END)的音樂劇、SOHO的動感夜生活，南岸(SOUTH BANK)的藝術和小資氛圍，DOCKLANDS的適宜東方人居住的環(huán)境，或者喜歡血拼購物、酒吧文化，居住在倫敦，盡享真正的國際大都會生活。

　　此外，倫敦氣候四季分明，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，早已不是“霧都”。

　　考慮英國置業(yè)，要做哪些”功課“?

　　了解以下幾點，對您的海外置業(yè)一定有所幫助。

　　1. 了解所在國對國外投資者身份的要求

　　例如在美國，有少數(shù)州要求只有美國公民或居民身份才能購買當?shù)氐姆慨a(chǎn)，英國沒有限制，持有中國護照的中國公民可以投資英國地產(chǎn)。

　　2. 明確海外置業(yè)的目的

　　居住(Residence)，還是投資出租(Buy-to-let)，還是純粹投資(中長期考慮)，子女教育還是其他考慮優(yōu)先，投資者應采取不同的投資策 略，選擇不同的房產(chǎn)類型。例如，海外住宅物業(yè)通常將房價和土地價格分開計算，房產(chǎn)每年折舊，而土地卻長期“增值”，購買具有使用權的房產(chǎn)更有長期投資價值。如果子女在英國留學，買一個合適的公寓單元甚至出租多余的房間，好過租房為別人交銀行貸款。銀行的按揭利率針對不同置業(yè)目的也有所不同。假如您有意投資移民或者有女在英國留學讀書，可能需要有不同的考慮。

　　3. 了解當?shù)胤慨a(chǎn)的情況，以及市場情況。

　　通過親戚朋友的幫助是一方面，通過專業(yè)中介代理機構可以得到更加可靠的信息，并且有更大機會更快捷搜尋到自己滿意的物業(yè)，并得到更加專業(yè)的全程服務。例如物業(yè)的地理位置，周邊環(huán)境，周邊鄰居是怎樣的住戶，交通是否方便，有無學校、公園和購物場所，附近地產(chǎn)的市場價格，該地區(qū)未來的開發(fā)計劃。一份專業(yè)查房 (SURVEY)報告可能讓你議價時有更大的空間，節(jié)省大筆金錢。了解當?shù)胤績r的歷史記錄和未來趨勢，有助于做出明智的判斷。這些沒有專業(yè)公司的服務是很難完成的。

　　4. 了解置業(yè)成本和各種稅費。

　　海外購房通常須繳納印花稅、市政配套費等各種稅費，賣房也會產(chǎn)生稅費，主要是增值稅等。一些的增值稅高達按增值部分的45%來征收，也有些如英國，目前為鼓勵海外人士在當?shù)刭彿?，對在當?shù)刭彿康暮Ｍ馊耸坎徽魇辗慨a(chǎn)增值稅(資本利得稅)。很多都要按年征收一定的物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，除房產(chǎn)增值稅外，出租獲利也要交稅(收入所得稅)，有些海外地產(chǎn)項目購買價格聽上去很便宜，但是“養(yǎng)房”成本可能很高，如果不能及時成功出租就有更大風險。就英國地產(chǎn)而言，除了房款之外，買家還需支付房地產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測量檢驗費(SURVEY FEE)，房地產(chǎn)檔案登記/地契費(LAND REGISTRY/LAND RENT)，印花稅(SDLT，根據(jù)房價有所不同)，市政物業(yè)稅(COUNCIL TAX)，物業(yè)管理費(SERVICE CHARGE，如果是公寓)，還有必不可少的律師費(LEGAL FEE)，因為所有地產(chǎn)交易必須有律師參與，以確保投資者利益。此外您可能還需要支付一定中介代理服務費，以協(xié)助您找到滿意的房子并辦理所需的交易手續(xù)。

　　5. 重視合同責任，及時繳費。

　　其他暫且不談，就投資英國地產(chǎn)而言，買家如果有任何疑問或不明確事情，可以要求澄清，不要簽合同。一旦簽訂合同，那一刻起就具有約束雙方的法律效 力，買家必須按照合同規(guī)定嚴格操作，以避免可能的麻煩和法律風險。例如，須按照合同規(guī)定的日期及時支付購房首期款給代表自己的律師，由律師給到開發(fā)商律師，再給到開發(fā)商。拖欠銀行按揭貸款和其他付款不僅影響自己的信用記錄，可能遭遇利息索賠甚至律師函收房警告，預付款也無法拿回。另外一方面，如果房子質(zhì) 量或者開發(fā)商責任范圍出現(xiàn)任何問題，買家也享有權利要求修復或賠償。

　　6. 物業(yè)管理。

　　對于投資房產(chǎn)然后對外出租(Buy-to-let)以支付銀行按揭貸款的投資客，重要的考慮事項除了租金是否可以超過按揭金額之外，就是物業(yè)管理。只 有物業(yè)成功出租，才有租金收入，而租給怎樣的租客，人在外地如何打理，租客不交租金或者到期不搬家怎么辦?物業(yè)管理不善甚至無人管理，可能令物業(yè)長時間空 置，既收不到租金，物業(yè)增值也受限。強烈建議使用專業(yè)的中介機構，提供全套物業(yè)代管服務，包括家私配置，兩年保證出租，嚴格挑選租客，保證租金收入以及準 時清空房屋，甚至提供禮房屋賓服務。按時繳納物業(yè)管理費，或委托英國中介進行專業(yè)物業(yè)管理，業(yè)主可節(jié)省大量時間和精力，輕輕松松做房東。

　　7. 留意政策變化，尤其是針對海外人士購房的政策變化。

　　各和地區(qū)對境外人士購房的限制都各不相同，在貸款政策方面，應提前了解銀行的貸款手續(xù)。在買賣合同中還應約定購房者無法獲得銀行貸款時的處理方式， 提前規(guī)避法律風險。目前英國銀行的貸款利率是史上時期。負責任的中介機構會向客戶介紹價值服務良好的按揭服務商，并及時知會客戶政策方面的變化。

　　8. 合理避稅。

　　這尤其適用于打算具有英國地產(chǎn)投資組合或購買超過100萬英鎊以上房產(chǎn)的客戶。100萬英鎊以上的地產(chǎn)要繳納高達5%的印花稅，可以通過采取成立“特殊目的載體”(SPV)或其他方式來合理避稅，雖然客人要繳納一定的服務費和管理費，節(jié)省的投資和避稅好處更大。此外，購房過程中的很多費用都可以用來抵 稅。需要注冊成立國外公司或離岸公司，請咨詢專業(yè)服務商。我們可以免費推薦這樣的服務商。

　　9. 購買財產(chǎn)保險。

　　災害性天氣對房屋的損耗較大，對付這類風險的辦法就是購買保險。國外的保險費率低，保障面廣，理賠到給付都有成熟而嚴格的規(guī)范。對于新房，部分開發(fā)商提供五年或十年的質(zhì)量保障，可咨詢律師或中介是否需要額外購買保險。

　　如果您以自己的名義購買英國地產(chǎn)，建議設立英國遺囑，例如將所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給在世配偶或者子女，以合理規(guī)避高額遺產(chǎn)稅。