【圖】我為什么要把房賣了去租房?。窟@才是中國(guó)樓市的真相！

　　1、北京租房負(fù)擔(dān)全球

　　英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》調(diào)查顯示北京房租負(fù)擔(dān)在全球居第1位，上海居第5位。北京平均房租約為每月5000元人民幣，是北京居民平均工資的1.2倍以上。普通工人根本負(fù)擔(dān)不起標(biāo)準(zhǔn)的住房，因?yàn)樽饨鹨呀?jīng)超出了他們的工資。北京也已經(jīng)成為了全球租房負(fù)擔(dān)重的城市，沒(méi)有之一。

　　而北京之后的是阿布扎比和香港，租金占收入的比例分別為70%和64%。而以高房?jī)r(jià)聞名的紐約和舊金山的租金，平均分別占到收入的63%與51%。另外，報(bào)告還顯示，雖然北京租房付出了巨大的負(fù)擔(dān)，但并沒(méi)有獲得更好的生活，霧霾、擁堵問(wèn)題非常嚴(yán)重，據(jù)該組織統(tǒng)計(jì)，北京工作人口平均往返通勤時(shí)間為104分鐘，在通勤時(shí)間長(zhǎng)的城市統(tǒng)計(jì)中，北京僅次于墨西哥城位居第二位。墨西哥城的員工通勤時(shí)間為113分鐘。

　　2、我為什么要把房賣了!租房住?

　　去年底，我就把自住的房子賣了(北京東四環(huán) 2000年的老樓)，本想著在更好的地段(北京建國(guó)門長(zhǎng)安街沿線，二環(huán)邊，2007年的某樓盤，70年產(chǎn)權(quán)住宅房)換一套大一點(diǎn)的， 這樣調(diào)整位置，主要還是為了防范房地產(chǎn)的暴跌風(fēng)險(xiǎn)。一旦樓市出現(xiàn)下跌，抗風(fēng)險(xiǎn)的利器，只有地段。

　　但后來(lái)，讓我改變了想法，這個(gè)樓盤總價(jià)并不高，屬于那種400多萬(wàn)就能買100多平米的，而且對(duì)外租金很高，基本上400萬(wàn)的房子，月租金能上萬(wàn)。租售比能達(dá)到3%左右，按說(shuō)這個(gè)價(jià)格跟四環(huán)外的同類型的房子已經(jīng)沒(méi)什么太大區(qū)別(四環(huán)外的租售比只有2%。

　　換句話說(shuō)我如果新買了這套房，把他租出去，再在四環(huán)外租房住，每個(gè)月我是賺錢的)。這就引出一個(gè)巨大的問(wèn)題，為什么?我的判斷原因有幾個(gè)方面。

　　，這種好地段的房子，和一般地段的房子，價(jià)格差不多，說(shuō)明了如今市場(chǎng)是一個(gè)普漲局面，漲的已經(jīng)不分地段了，只要是房子都會(huì)漲，只要有人賣，什么高價(jià)都敢買。

　　第二，這棟樓的建筑質(zhì)量還是很好的，但賣不上價(jià)的一個(gè)原因就是出貨量很大，經(jīng)常30-40套房在出售，可選空間很大。絕大多數(shù)都是不滿2也不，這說(shuō)明了當(dāng)初買這房子的投機(jī)客正在離場(chǎng)。而且持有房產(chǎn)的時(shí)間大多都不長(zhǎng)，是資金出現(xiàn)問(wèn)題，還是他們嗅到了什么東西，暫時(shí)不得而知。

　　另外，樓里還有很多是抵押房，和公司持有的房產(chǎn)，這更印證了我的判斷，這種地段的房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)一定是被用來(lái)炒作的。而我不愿意當(dāng)接盤俠。

　　其實(shí)，如果我選擇換房，并不用額外多拿出錢來(lái)，只需要把賣房的錢扔進(jìn)去，在把公積金拿出來(lái)還貸款就可以了。所以不但沒(méi)有壓力，反而每月都能有房租差可以收入好幾千，所以這只是個(gè)選擇問(wèn)題，并沒(méi)有任何買得起還是買不起的問(wèn)題。不買房了，我可以把資金投入到其他的投資品種當(dāng)中去(比如股票和債權(quán)，貨幣基金也好)一年的收益跑過(guò)租金，一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。

　　甚至如果做得穩(wěn)一點(diǎn)，一年10%的收益率也不是什么太大問(wèn)題。那么按照這個(gè)比例算下來(lái)，完全可以7年翻一倍，而樓市還能再翻倍嗎?恐怕很難了吧?(如今的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)接近40，一對(duì)夫妻不吃不喝40年才能買的起房子，要再漲一倍，恐怕就要80年才能買的起了，到時(shí)候恐怕爹都不夠坑了吧!)

　　(去年底的房?jī)r(jià)收入比，今年北京估計(jì)已經(jīng)接近40倍，深圳已經(jīng)接近50倍)

　　再來(lái)說(shuō)說(shuō)，我為什么租房?一開(kāi)始我也覺(jué)得租房很不好，感覺(jué)很漂泊，但后來(lái)細(xì)算算帳發(fā)現(xiàn)，租房完全是賺錢的。因?yàn)楝F(xiàn)在租售比普遍都在2%左右，換句話說(shuō)你把買房的錢存在銀行吃定期，一年的利息足以支付房租了。

　　而如果你去買房，每月貸款的利息大約在5%左右，相當(dāng)于支出2倍的房租。再說(shuō)的細(xì)一點(diǎn)，你買一套房，每月付出的錢，可以租一套2-3倍面積的同樣的房子。所以這個(gè)帳算下來(lái)，很顯然租房是十分劃算的。

　　但是租房有兩個(gè)痛點(diǎn)，是周期短，房東可能會(huì)趕你走，第二是不斷漲租。那么我們其實(shí)完全可以克服的。比如我，選擇北京東四環(huán)租一套130平米的房子(沒(méi)有家具家電)，租金只有6000元。為什么這么便宜，因?yàn)槲野茨旮?，而且跟房東講，我長(zhǎng)租十年，給你刷墻給你配家電家具，房東很高興。我自己住著也很舒服，畢竟東西都是自己的。

　　這樣算下來(lái)，一共也就支出10萬(wàn)塊錢左右。如果我要反悔，年付的房租不要了，家電家具也不要了。如果他要反悔，則賠償我的房租和家電家具支出。雙方就這么談妥了。所以我覺(jué)得10年的租約還是有保證的，即使真的走到毀約那天，損失也并不大。而且一套裝修和家具的周期也就是7-8年，所以10年之后家具家電基本也就都該換了。

　　至于漲房租，你可以跟房租商量不漲價(jià)。如果要真的漲，其實(shí)也不要緊。按照每年漲租5%計(jì)算，到第10個(gè)年頭的時(shí)候大概房租是現(xiàn)在的1.55倍，算下來(lái)也就9300塊錢而已。現(xiàn)在你覺(jué)得挺多，但其實(shí)完全可以接受。

　　因?yàn)槟愕馁?gòu)房款總數(shù)也同樣以每年5%的速度在增加，假如是400萬(wàn)的購(gòu)房款，10年后已經(jīng)變成了600萬(wàn)。而600萬(wàn)即使按照定期存款利息2%計(jì)算，至少有12000元。利息付房租完全是沒(méi)有問(wèn)題的。至于10年以后怎么辦，可以找地方再租十年，越是住宅，租金越貴的住宅，房東越愛(ài)長(zhǎng)租。反而是那些低端的或者合租房，這么談長(zhǎng)租很難。

　　所以算明白了這些，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，租房已經(jīng)越來(lái)越合適了，甚至完全不用出錢，可以白住。有些人心里擔(dān)心的其實(shí)是，未來(lái)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，那不就虧了。但房地產(chǎn)已經(jīng)暴漲了15年，還能再繼續(xù)暴漲十年嗎?

　　其實(shí)算算賬就明白了，房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有任何內(nèi)生價(jià)值，你買房只是希望有個(gè)傻子從你手上以更高的價(jià)格接走而已。這已經(jīng)是徹徹底底的博傻階段。既然是博傻，8賠1平1賺，就變成了必然，那么到底誰(shuí)會(huì)賺呢?反正我已經(jīng)把房子賣了，不再買了，這賺錢的里面，肯定有我一個(gè)了。

　　3、 買房值or租房值?史上難題終于清楚了

　　其實(shí)買房是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的問(wèn)題，如果你還不太能體會(huì)到買房跟租房的區(qū)別，不妨想想30年后，不同的選擇會(huì)帶給你怎樣的生活。我們以投資者手上有共同的收入資金來(lái)大致核算。

　　買房：30年后擁有房產(chǎn)

　　以一套面積為70平方米、總價(jià)290萬(wàn)元的房子為例。假定手上有90萬(wàn)元現(xiàn)金，如果直接向開(kāi)發(fā)商買房的話，購(gòu)房者需首付87.6萬(wàn)元，并辦理商業(yè)性貸款 202.4萬(wàn)，分30年還清。如果使用組合貸，每月月供為1.01萬(wàn)元，30年利息總額為 365.31萬(wàn)元。那么該購(gòu)房者每個(gè)月至少需要可以自由支配的1萬(wàn)元。

　　換言之，30年后，購(gòu)房者花了365.31萬(wàn)元擁有了一套住宅。

　　租房：30年后可擁資金371.5萬(wàn)

　　如果用同樣的資金來(lái)租同一套房的話，為了便于計(jì)算，將租房人手上的90萬(wàn)元用作儲(chǔ)蓄，并將每月1萬(wàn)元閑錢拆開(kāi)，假設(shè)月租金為5000元，剩下的5000元仍然用作儲(chǔ)蓄。其中，90萬(wàn)元用于10次3年期的定期存款，每三年的利息約為10萬(wàn)，那30年的利息約為100萬(wàn)。

　　此外，每月5000元按銀行零存整取存款，一年的大概利息是500元，30年下來(lái)，實(shí)際上存款利息約為1.5萬(wàn)元左右。那么，存款總額約為181.5萬(wàn)元。

　　歸結(jié)起來(lái)，租房者花費(fèi)實(shí)際支出為每月房租5000元，30年后租金總額為180萬(wàn)元，總存款約為190+181.5=371.5萬(wàn)元。換言之，租房者在30年后的資產(chǎn)約為：371.5萬(wàn)元。

　　比較：房?jī)r(jià)大漲買房才劃算

　　在這個(gè)例子當(dāng)中，買房與租房的區(qū)別在于：當(dāng)投入同樣的資金，30年后買房者擁有了一套總花費(fèi)365.31萬(wàn)元的住房，而租房者則手握371.5萬(wàn)元現(xiàn)金。

　　30年后，總花費(fèi)365.31萬(wàn)元買來(lái)的住房市值多少，我們目前暫未可知。但我們可以簡(jiǎn)單看出，在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度較快的情況下，買房是個(gè)較好的選擇;否則，租房更合算。

　　4、有人算了一筆賬，得出驚人結(jié)論：我們根本就不需要買房!!

　　房?jī)r(jià)這么高，在一線城市購(gòu)房甚至要舉三代之力。不知你是否想過(guò)其實(shí)廚房、浴室、衛(wèi)生間這些都可以不要，為什么這么說(shuō)?下面就讓我們一起來(lái)算算這筆賬!

　　廚房為什么可以不要?

　　因?yàn)槭欠績(jī)r(jià)高的對(duì)比下!

　　好多房子，已經(jīng)8萬(wàn)多一平米了

　　而且還在繼續(xù)漲

　　正常人，每人每天吃50塊錢

　　一個(gè)廚房十平米，那就是80萬(wàn)

　　可以吃16000天

　　差不多就是73年

　 還要啥廚房啊?

　　出去洗澡就算一次20塊錢

　　如果一個(gè)衛(wèi)生間五平米，

　　家里主衛(wèi)加客衛(wèi)就是十平米，80萬(wàn)

　　你可以去公共浴室洗26700天

　　差不多就是73年

　 還要啥兩個(gè)衛(wèi)生間啊?

　 ?還要啥衛(wèi)生間啊?

　　而且健身會(huì)館都可以洗澡的

　　去小區(qū)附近的健身會(huì)館辦年卡

　　一年才幾千塊，就算4000元一年

　　80萬(wàn)可以去健身館200年

　　又可以健身又可以洗澡

　　有些還提供沐浴露洗發(fā)乳

　　冬天有空調(diào)，更衣室有暖氣

　　夏天有游泳池，游泳洗澡一條龍

　　還要啥衛(wèi)生間啊?

　　現(xiàn)在網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)一些四星級(jí)的酒店

　　都有250一晚的

　　如果買套房子100平，就是800萬(wàn)

　　夠你住32000天

　 ?差不多就是88年

　　你想住哪個(gè)區(qū)就住哪個(gè)區(qū)

　　想住幾樓就幾樓

　　想住什么風(fēng)格住什么風(fēng)格

　　還沒(méi)有物業(yè)費(fèi)

　　還不用考慮停車車位問(wèn)題

　　還不用裝修拎包入住

　　還不用考慮中介費(fèi)，算什么稅

　　還不用交水電費(fèi)寬帶費(fèi)

　　還不用你自己打掃衛(wèi)生疊被子……

　　還買啥房啊?

　　知道有人會(huì)說(shuō)

　　你這么算，不合理

　　你沒(méi)算房子保值升值，住酒店錢就花光了

　　你沒(méi)算學(xué)區(qū)房，住酒店我孩子上哪讀書(shū)去?

　　我說(shuō)，你花四百萬(wàn)買的房子

　　沒(méi)貸款?

　　如果按照政策首付兩成就是160萬(wàn)

　　剩下640萬(wàn)需要貸款

　 ?以基準(zhǔn)利率貸30年

　　用的房貸計(jì)算器算了一下

　　結(jié)果是

　　嗯，本息合計(jì)12227943元

　　利息就要582萬(wàn)

　　100平800萬(wàn)的房子

　　按照中介費(fèi)1.5%計(jì)算

　　中介費(fèi)就要12萬(wàn)

　　按照契稅1.5%計(jì)算

　　契稅也要12萬(wàn)

　　利息+契稅+中介費(fèi)，600萬(wàn)妥妥的

　　600萬(wàn)，孩子都可以讀24年貴族學(xué)校了

　　還買啥學(xué)區(qū)房啊?

? ? ? 小編只想說(shuō)：房?jī)r(jià)瘋漲，租房買房是一種生活方式，努力提高自己的收入，我是一切的根源，當(dāng)你收入高了，房?jī)r(jià)其實(shí)不是問(wèn)題。