綠地控股吉盛偉邦家具村 誰來維護商戶利益

??6月8日清晨，一輛挖掘機緩緩駛進上海青浦嘉松中路的綠地吉盛偉邦家具村(下稱家具村)，他們的任務(wù)，是受綠地之托拆除家具村標(biāo)志性建筑物紅房子。施工不久，家具村內(nèi)諸多商戶聞訊趕來，合力中斷了這場拆遷。

??一個月之后，筆者實地走訪家具村，首先映入眼簾的即是這座已破敗不堪的紅房子。如今，很難將這里的景象與家具村曾經(jīng)的輝煌聯(lián)系在一起。在紅房子內(nèi)，分散著幾個維權(quán)的商戶，為防止拆遷隊再次對紅房子下手，他們在炎炎夏日里駐守于此。

??拆紅房子的，是家具村的“新主人”綠地。

??“保衛(wèi)”紅房子的，是家具村的百余家商戶。

??這場別樣的拆遷對抗，已經(jīng)在家具村持續(xù)了數(shù)月。

??一切，要從2019年9月綠地對家具村的收購和一紙《升級改造告知函》說起。

??綠地23.49億元收購吉盛偉邦

??一紙改造函讓家具村“硝煙四起”

??2019年9月16日，綠地控股以23.49億元的價格收購上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經(jīng)營管理有限公司50%股權(quán)。在此之前，上海吉盛偉邦綠地國際家具村是綠地與吉盛偉邦家具集團的合營公司。收購之后，綠地成功持有吉盛偉邦家具村100%股權(quán)。

??綠地成為家具村唯一股東后，當(dāng)即發(fā)出一份《升級改造告知函》，而落款日期卻為9月6日。告知函中，綠地宣布家具村自2019年11月起將啟動升級改造，擬用4年時間將家具村升級成市西科技園，并同步引入總部辦公、酒店公寓、商業(yè)配套、鄰里中心等功能業(yè)態(tài)。

??一“函”激起千層浪，上海最美家具村的寧靜就此被打破，商戶與綠地之間的抗?fàn)幾源死_序幕。

??商戶拆遷、破產(chǎn)，蒙受巨額損失

??百余家商戶尚未撤場仍在維權(quán)中

??綠地走上對家具村的升級之路后，首當(dāng)其沖受到波及的，就是家具村內(nèi)的商戶。據(jù)資料顯示，從2007年開業(yè)至今，家具村擁有14大家具建材主題館和580個工廠旗艦店。升級的車輪，必將碾過這些商戶投入了巨大財力、人力經(jīng)營的門店。

??據(jù)家具村7月2日通過官方微信呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)顯示，目前已有280家商戶完成撤場。另據(jù)留守商戶介紹，目前還有100余戶商家尚未撤場并堅持維權(quán)。

??如今，家具村內(nèi)不復(fù)往日繁華。剩下的，只有彼此支撐和依靠、以期團結(jié)維權(quán)的商家。

??在家具村的全屋定制館內(nèi)， 據(jù)一位主營樓梯的商戶介紹，她與家具村合同簽約始于2019年6月，自己的裝修團隊提前于5月進場、耗時數(shù)月、花費約100萬裝修展位，突然于9月接到升級改造函。

??雖然此后展位于10月1日如期開張，但在家具村的升級改造和2020年初疫情的影響之下，商戶入不敷出。與之有同樣遭遇的還有大家耳熟能詳?shù)纳衅放湔?，幾乎和前述主營樓梯的商戶在同一時間與家具村簽約和開張營業(yè)。

??在全屋定制館三層，商戶們面臨的狀況更為嚴(yán)峻。這一層，不少商戶已被切斷電源和水源。一位商戶介紹：她是三個孩子的媽媽，上有80多歲的父母。入駐家具村時，原本計劃在家具村最少要經(jīng)營10年以上，裝修等前期投入花去近300萬，其中不少還是借款。如今因家具村的改造，不光沒有新增客戶，更甚的是不少前期簽約的客戶因為擔(dān)心售后紛紛前來退單，經(jīng)濟損失巨大。這位女士在講述自己的遭遇時，悲切難掩。

??還有商戶是加盟或代理某些高端品牌的，品牌授權(quán)費用高昂。且品牌具有區(qū)域保護特色?！凹揖叽逯?，目前沒有任何合適的去處”。一位商戶如是介紹。

??“綠地在2019年8月還在正常招商，收購絕非一蹴而就，這就是坑新的商戶入駐”……有一位商戶這樣直抒胸臆。

??每一家還未撤場的商戶，幾乎都有著自己的一本“辛酸賬”。有身懷六甲跟隨維權(quán)隊伍與綠地對抗的、有裝修進行到一半被綠地叫停的、有在黑燈瞎火的環(huán)境下堅持營業(yè)的…

??更有戲劇性的是，在家具村的部分沿河地帶，分布著一些早年間修建下的違章建筑。不少承租了家具村這些違章建筑的商戶，在這次升級改造過程中，被迅速清退和拆除。

??賠償安置方案遲遲未能給出

??綠地率先起訴三家商戶且勝訴

??自2019年9月綠地發(fā)布升級改造函以來，近一年時間商戶們維權(quán)路上奔走于綠地、信訪辦、區(qū)政府、市政府之間。

??在2019年9月24日，在多方協(xié)調(diào)之下，綠地集團領(lǐng)導(dǎo)首次承諾家具村可以保證持續(xù)經(jīng)營18個月;并于隨后的9月28日承諾減免9-10月的租金和管理費用。

??對于商戶們最為關(guān)切的固定投資損失、預(yù)期經(jīng)營利潤損失、品牌授權(quán)流失損失、拆遷過渡期損失等具體的賠償方案，綠地卻一直遲遲未回應(yīng)。

??對于承諾的18個月的正常經(jīng)營所需的環(huán)境，綠地則采取了一些讓商戶難以理解的行動。

??2020年1月2日，商戶們收到撤場及催款通知，依然按原合同價催收租金，并且通知將會對其展位停電、封門等強行措施。于商戶而言，家具村前途未卜，經(jīng)營環(huán)境沒有保障，再繼續(xù)繳納租金只會增加損失。尚未撤場的商戶大多未再如期繳納租金。從目前的情況來看，綠地也的確是采取了停電停水等措施，一位商戶無奈地表示：“部分展館的衛(wèi)生間也禁用了”。

??2020年4月8日，綠地有了進一步行動——于家具村市場的各個大門口豎起了“提醒客戶謹(jǐn)慎下單”的超大黃牌。這幅黃牌，商戶形容其為綠地在“自己搞黃自己”，被詬病為進一步破壞經(jīng)營環(huán)境。

??2020年6月，即上演了前述的拆除紅房子這樣的升級版對抗。

??6-7月2個月時間，共有20余起綠地家具村起訴商戶的合同糾紛開庭，加上更早審理的訴訟，被起訴商戶約占尚未撤場商戶的20%。

??7月2日，家具村的官方微信“吉盛偉邦家具村”發(fā)文《判決書又來了!》，稱近期已有三家商戶判需要支付家具村租金及管理費。并重申“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持”。

??商戶介紹，在家具圈，展位與商場大多是一年一簽，但到期自動續(xù)簽也是不成文的規(guī)定。商戶們正是基于對家具村的信任，本著長期經(jīng)營的愿景、前期大量投入資金。

??本次，筆者也實地走訪了“家具村第一案”的商戶——上海語橡家居。根據(jù)法院判決，被告語橡家居需支付家具村111萬余元。如今，語橡家居依舊尚未撤場，被斷水?dāng)嚯姾?，依靠自己的發(fā)電機為自己的展位供電。

??上海市浩信律師事務(wù)所律師王俊偉表示：

??從法律角度，家具村和商戶之間是房屋租賃合同關(guān)系，涉案房屋即使出售、轉(zhuǎn)讓，商戶也享有租賃的權(quán)利，買賣不破租賃是解決本案應(yīng)恪守的第一原則。從篩選租約到期容易勝訴案件起訴、一戶一議等方式來看，家具村明顯有備而來，采取分化策略、各個擊破，作為商戶來講，明顯處于不利地位。

??商戶應(yīng)該收集對方承諾繼續(xù)經(jīng)營18個月等證據(jù)，來減輕或者免除自己責(zé)任;收集對方明知要升級改造來證明對方惡意違約給自己造成損失，這樣才有可能扭轉(zhuǎn)敗訴局面，最大限度的降低自己的損失。

??城市更新、騰籠換鳥

??綠地在家具村的一盤大棋

??綠地為何為了升級改造不惜與諸多商戶對抗?究其原因，還是因為綠地看中的是，升級之后的家具村土地價值，實在誘人。

??據(jù)未經(jīng)審計的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，家具村總資產(chǎn)為14.46億元，總負(fù)債為8.06億元，凈資產(chǎn)為六點四億元，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1.52億元，凈利潤為2586萬元。家具村股東權(quán)益賬面值為6.14億元，評估值為48.38億元，評估增值額42.24億元，增值率687.63%，翻了近7倍的增值。

??家具村列入評估范圍的證載建筑面積共計30.50萬平方米，由于家具村獲得上述房地產(chǎn)時間較早，房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲導(dǎo)致評估增值較大。30.5萬平方米，評估值為48.38億元，一平米約1.57萬元。在競爭日益激烈的上海土拍市場，以這樣的低成本獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)幾乎難以實現(xiàn)。

??家具村鄰近大虹橋商務(wù)區(qū)，緊靠在建的市西軟件信息園核心規(guī)劃區(qū)，近17號線嘉松中路站，周圍產(chǎn)業(yè)布局完善。綠地升級改造，實現(xiàn)土地價值收益的最大化。據(jù)初步確認(rèn)核算，物業(yè)估值將在賬面上為綠地帶來約21億元的投資收益。

??當(dāng)綠地對家具村的商業(yè)升級與一個個中小商戶的合法經(jīng)營權(quán)益產(chǎn)生沖突時，如何妥善安置商戶?這的確是需要探討和摸索出一套行之有效的應(yīng)對機制。

??有商戶在經(jīng)歷綠地家具村的拆遷之前，曾在2019年5月經(jīng)歷了上海松江莘潮國際家居的拆遷。經(jīng)歷2次拆遷的他，表示莘潮的做法比綠地更合理也更人性化。此外，這位商戶還介紹道：吉盛偉邦虹口曲陽路商場也同樣經(jīng)歷過拆遷，3萬多平方米展示面積內(nèi)的商戶也得到了妥善的安置。

??類似的事件，在上海、在家具圈，不是第一次發(fā)生。綠地，本可以做得更好。

??綠地家具村的升級，于家具村，將是一次華麗轉(zhuǎn)身的機會;于綠地，是實現(xiàn)土地價值收益最大化的重要途徑，將帶來顯著的投資收益。升級之路，無期限的拖延和粗暴的拆遷，終究不是高效解決問題的辦法。