購買商品房驗房須知

　　驗房是房屋裝修的一個重要環(huán)節(jié)，掌握驗房時應(yīng)注意的事項，對于業(yè)主而言有百利而無一害。那么，商品房驗房有哪些注意事項和步驟呢?小編幫大家搜集了一些有關(guān)商品房驗房的注意事項與相關(guān)流程。

? ? ? 1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

　　A房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走

　　B《住宅使用說明書》--可帶走

　　C《竣工驗收備案表》

　　D面積實測表

　　E管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走

　　如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

　　2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。

　　確 認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤 差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。

　　從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。

　　3)詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;

　　提示：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。

　　4)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫

　　提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。

　　5)仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況。

　　提示：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

　　6)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。

　　提示：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

　　7)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

　　提示：做好這些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬

　　桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實

　　8)驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。

　　提示：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。

　　9)核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符;

　　凱文顧問提示：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細(xì)核實。

　　10)測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

　　好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧;若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。

　　新建住宅使用說明書

　　《新 建住宅使用說明書》是對購買商品房住宅的購買人說明該住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出的說明，是對購房人合理使用住房的一種提 示，對該住房的設(shè)備、設(shè)施的使用提出要求，并附有該住房設(shè)備、設(shè)施的使用說明書，如果購房人使用不當(dāng)或擅自改變造成的損失或其他用戶的損失，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

　　室內(nèi)工程驗收應(yīng)把握以下幾點

　　一、房屋結(jié)構(gòu)

　　結(jié) 構(gòu)是房屋的骨架，其質(zhì)量好壞至關(guān)重要，但實踐中卻因其驗收的難度而為購房者所忽視或放棄，購房者可要求開發(fā)商出示建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站對樓宇結(jié)構(gòu)工程的驗收 報告，注意報告標(biāo)明的質(zhì)量等級是合格還是優(yōu)良、優(yōu)質(zhì);如果是不合格，說明該房屋不能居住。如有可能，購房者還應(yīng)了解鋼材的材質(zhì)、規(guī)格、水泥的型號、木材的 等級及磚塊的空實等。此外，還需把握以下幾點：

　　1、是否有鋼筋外露;

　　2、墻壁是否有裂縫，墻面是否滲水;

　　3、承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計規(guī)范。

　　二、平面布局

　　對照購房合同中的房屋平面圖，檢查房間的結(jié)構(gòu)是否與圖紙一致，房間的面積、跨度、長寬是否合理;臥室、起居室、門廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間布局是否合理;門窗位置、生活動力線的設(shè)置是否過于曲折，是否影響家具的擺放。

　　三、層高

　　住 宅層高較理想的高度應(yīng)在2.8-3.2米之間。層高過低就會給人壓抑感，通風(fēng)、采光也受影響;層高過高固然舒適，但建設(shè)成本和土地成本都高，房價也會相應(yīng) 提高?！渡虾Ｊ凶≌ㄖO(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：臥室、起居室凈高不應(yīng)低于2.5米，屋高不應(yīng)低于2.8米。如果購房合同對層高或凈高有約定的，應(yīng)符合約定。

　　四、地板樓板

　　這一點往往不為購房者重視。樓板的厚度、單位面積的荷載量，應(yīng)當(dāng)是驗收房屋的重點之一，這不僅是安全的要求，也為家庭裝修、選配家居設(shè)施提供了重要參數(shù)。

　　五、墻體

　　墻面是否有裂縫，是否有水淋痕跡，是否有墻皮脫落、起鼓，墻面是否平整。更重要的是，,墻身是否筆直，有無傾斜。

　　六、通風(fēng)采光

　　現(xiàn)代住宅設(shè)計一般要求戶戶有窗，間間敞亮。衛(wèi)生間、廚房更應(yīng)開窗，這才能保證采光和通風(fēng)，有利于健康，有利于提高居住品質(zhì)。

　　七、衛(wèi)浴工程

　　衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標(biāo)準(zhǔn);衛(wèi)生設(shè)備的品牌、規(guī)格、件數(shù)是否與合同相符;上水、排水是否通暢;是否有裂縫、滲水現(xiàn)象;地面是否防滑;開窗的通風(fēng)采光效果如何，如無窗，是否有排氣扇;是否有裝修，如無裝修，各種管線是否排放到位，便于裝修。

　　八、廚房工程

　　廚 房的面積、尺寸是否與合同相符，裝修標(biāo)準(zhǔn)是否與合同相符，地面是否防滑，墻身有無1.5米以上的瓷磚，灶臺高度是否合適，灶具安全性如何，脫排油煙機(jī)效果 如何，熱水器品牌、規(guī)格是否達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，管道線路是否通暢，整個廚房是否具備清洗、烹調(diào)、儲藏等基本功能。如果沒有裝修，是否把各種管道、線路、插口位 置預(yù)留好。

　　九、水電工程

　　上水、下水管道、門閥材質(zhì)如何，大小開關(guān)是否正常;衛(wèi)生間、廚房上、下水是否通暢;用電線路布排是否合理、安全、方便，開關(guān)、燈座、插座是否正常通電，燈具安裝是否牢靠，能否正常使用。

　　十、門窗工程

　　分戶門是否牢固、安全，有無防盜功能，如果沒有，能否安裝防盜門;門的厚度、材質(zhì)和規(guī)格、密封性如何;窗子的材質(zhì)、規(guī)格與厚度，玻璃的品種與厚度是否安全，窗子的開關(guān)是否靈巧、方便，密封性如何。以上是否符合合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　十一、私密性

　　檢查陽臺、廚房、衛(wèi)生間、臥室能否被外部窺視，衛(wèi)生間的窗不得直對樓梯間，門不能直對起居室，居室的門窗勿與鄰居衛(wèi)生間的門窗相對，墻壁、門窗的隔音效果如何。一般來說，外墻、分戶墻、樓板的空氣隔聲標(biāo)準(zhǔn)，計權(quán)隔聲量應(yīng)大于等于45分貝。

　　十二、安全性

　　煤氣管、避雷裝置等垂直管線不能安裝在臨近陽臺或窗的部位;非封閉陽臺是否與公用走道接近，有無翻越可能。

　　十三、電信設(shè)備

　　電話線、電腦網(wǎng)絡(luò)線、閉路電視線、衛(wèi)星天線是否到戶，接插口是否預(yù)留，分布是否合理，每套有無對講設(shè)備。

　　住宅入住時，業(yè)主需要繳哪些費?標(biāo)準(zhǔn)是什么?

　　答：入住時可一次性收取的項目和標(biāo)準(zhǔn)：(1)物業(yè)維修基金：由住宅購買人、出售人共同繳納，帶電梯設(shè)備的，分別按成本價的3%和4%繳納;不帶電梯的，分別按成本價的2%和3%繳納。成本價由市房地部門公布。

　　(2)電度表保證金。單相表每表80元或三相表每表250 元，向業(yè)主或使用人收取此項費用后，出具市供電部門的專用收據(jù)。

　　(3)有線電視初裝費。市區(qū)每戶(終端)240元、市郊城鎮(zhèn)每戶330元、郊縣農(nóng)村每房480元，向業(yè)主或使用人收費后，出具有線臺專用收據(jù)。

　　(4)建筑垃圾清運費。按所在區(qū)縣物價部門核定的建筑垃圾清運費標(biāo)準(zhǔn)，向準(zhǔn)備裝修居室的業(yè)主或使用人或房東收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項費用。

　　除上述收費外，物業(yè)管理企業(yè)提供給業(yè)主或使用人的《入住須知》、《住宅使用手冊》等不得收費。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主、使用人或裝修隊伍收取裝修保證金、押金。