精裝修維權(quán)，三大問題千萬別忽略

　　近來，精裝修住宅越來越普遍。精裝修住宅入住方便，無需裝修、省時省力的優(yōu)點也吸引了相當一部分購房者。然而，當你在享受精裝修住宅帶來的種種便利的同時，你是否留意過精裝修住宅的保質(zhì)期？遭遇精裝修質(zhì)量糾紛時，你是否了解該如何維護正當權(quán)益？以下幾個案例，讓你了解精裝修三大問題。

　　1、地面滲水，交房1年內(nèi)開發(fā)商保修

　　你是否遇到過這樣的問題：半夜樓下的鄰居來敲門，說你家的衛(wèi)生間漏水，弄壞了他家衛(wèi)生間的吊頂和浴霸，要求你砸了已經(jīng)裝修好的衛(wèi)生間，重新做防水，并賠償他的損失？

　　家住朝陽區(qū)管莊的鄧女士就遇到了這樣的事。鄧女士2009年購買了管莊的某精裝修樓盤位于12層的兩居室。2010年3月入住后，一直沒有遇到什么問題，直到當年冬天樓下的鄰居找上門，才知道原來自己的衛(wèi)生間存在漏水隱患。隨后鄧女士把開發(fā)商告上法院，要求開發(fā)商賠償全部損失。后經(jīng)調(diào)解，鄧女士和開發(fā)商達成協(xié)議，由開發(fā)商賠償相關(guān)損失，并責成物業(yè)負責衛(wèi)生間墻面和地面防水維修。鄧女士維權(quán)勝利的關(guān)鍵就是《住宅之質(zhì)量保證書》中關(guān)于屋面和地面防水保質(zhì)期的規(guī)定。

　　房屋漏水，是我們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常遇到的問題，當你的房子漏水時，由誰負責維修，并賠償相關(guān)損失呢？這就要看《住宅質(zhì)量保證書》中的相關(guān)規(guī)定了。

　　北京市要求開發(fā)商在房屋交付使用時，必須向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在《住宅質(zhì)量保證書》中規(guī)定了正常使用情況下，住宅各部位、部件保修內(nèi)容與保質(zhì)期。其中明確要求：屋面防水3年；?墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年。

　　住宅保修期從竣工驗收交付使用之日計算，案例中鄧女士在2010年3月入住，冬天發(fā)生衛(wèi)生間地面滲漏，還處在保修期之中。此外，由于鄧女士未對衛(wèi)生間墻面、地面進行違規(guī)拆改，屬于正常使用范疇，也是鄧女士勝利維權(quán)的關(guān)鍵。

　　另外，《住宅質(zhì)量保證書》中還對住宅其他部位、部件的保質(zhì)期做了如下規(guī)定：

　　墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

　　門窗翹裂、五金件損壞1年；

　　地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

　　管道堵塞2個月；

　　供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；

　　衛(wèi)生潔具1年；

　　燈具、電器開關(guān)6個月；

　　其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

《住宅使用說明書》中，對保質(zhì)期的規(guī)定給出了前提，即要求用戶正常使用，否則“因用戶使用不當或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任；因住戶使用不當或擅自改動結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責任人承擔相應(yīng)責任”。

2、約定不厭細，精裝條款無小事

2001年3月，鄭先生購買了某開發(fā)商開發(fā)的精裝修住宅，雙方在購房合同附件中規(guī)定，開發(fā)商交付使用的精裝修住宅的裝飾、設(shè)備等必須符合開發(fā)商承諾的標準，達不到承諾標準的，購房人有權(quán)要求賠償雙倍的裝飾、設(shè)備等差價。到2002年8月，鄭先生收房時發(fā)現(xiàn)，房屋的裝飾、設(shè)備達不到合同約定的標準，遂向法院提起訴訟，要求雙倍賠償。法院受理，判決開發(fā)商賠償購房人裝飾、設(shè)備的差價共8萬元。

目前，北京沒有專門針對精裝修住宅的驗收制度。因此，購房者在購買精裝修住宅時必須就主要裝修部位、材料、設(shè)備等與開發(fā)商詳細約定，并規(guī)定如達不到約定標準時，按何種方式賠償處理，以維護權(quán)益。

在實踐中，精裝修住宅因不同項目、不同價格、不同檔次等因素的影響，對房屋質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標準的要求也不同，購房者應(yīng)根據(jù)具體情形與開發(fā)商協(xié)商。另外，開發(fā)商會把樣板間做得美輪美奐，告訴你：“只要搬不走的都是我們精裝標準?！辟彿空咔f別輕易相信口頭承諾，因為樣板間的裝修標準不具備強制性法律效力，且多數(shù)樣板間在交房時會被拆掉，屆時無從參考。

精裝修使用的主要材料在合同當中應(yīng)該準確無誤地標明，不要遺漏，包括外墻、內(nèi)墻、頂棚、地面、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等，每個部位的品牌、型號都要清楚標明，不能籠統(tǒng)地約定“進口”“”“國內(nèi)”“國際”等。

品牌含金量較高的設(shè)備，如衛(wèi)生潔具、燈具、廚房設(shè)備、家具五金、潔具五金、低壓電器、多功能戶門等，不同品牌、型號、規(guī)格的質(zhì)量和價格差別都很大，因此合同中必須予以明確。還有部分設(shè)備材料的質(zhì)量、價格與產(chǎn)地相關(guān)，因此還應(yīng)該注明產(chǎn)地。

現(xiàn)行的《北京市商品房預(yù)售合同》中，關(guān)于商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標準的約定主要集中在“第十六條”。而其中多是對毛坯房的規(guī)定，關(guān)于精裝修的內(nèi)容，列在了“附件六”中，購房者應(yīng)當把“衛(wèi)生潔具、燈具、廚房設(shè)備、家具五金、潔具五金、低壓電器，以及具備防盜、防火、隔音、保溫功能的多功能戶門”等部件、設(shè)備的品牌、型號、規(guī)格等具體內(nèi)容在該附件中詳細標明。

3、開發(fā)商是精裝修質(zhì)保責任人

“人在家中坐，禍從天上來”，常被用來形容生活中遭遇的不測。家住山東省青島市某小區(qū)的李先生就當真碰到了這樣的不測。李先生在家里休息時，客廳正中的拼花玻璃燈罩突然掉落，濺起的玻璃碎片劃傷了李先生的小腿，造成醫(yī)療費用和誤工損失約2000元。由于李先生購買的是精裝修住宅，該燈具由開發(fā)商提供并安裝，所以李先生要求開發(fā)商賠償損失。然而開發(fā)商認為，燈罩脫落屬于燈具廠商的制造質(zhì)量問題，并非由于開發(fā)商安裝不當引起，開發(fā)商不應(yīng)對此負責。

對于這起糾紛，相關(guān)法律人士認為，根據(jù)2002年建設(shè)部頒布的《商品住宅裝修一次到位實施細則》第1.7.1條規(guī)定：“確立開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的責任人，承擔住宅裝修工程質(zhì)量責任，負責相應(yīng)的售后服務(wù)。建筑裝飾施工單位、裝修材料和部品生產(chǎn)廠家負責相應(yīng)施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責任。”開發(fā)商、施工單位和燈具廠商均負有責任，三者為連帶責任人，開發(fā)商不能完全免責。

對于毛坯住宅各部位、部件的保修期和維修責任，《住宅質(zhì)量保證書》有明確規(guī)定。而對精裝修住宅中涉及的地磚、地板、衛(wèi)浴、櫥柜等材料和部件的保質(zhì)期及維修責任，卻沒有具體規(guī)定，而是交由開發(fā)商與用戶自行約定。

但這并不意味著開發(fā)商就能完全推卸責任。因為根據(jù)建設(shè)部《商品住宅裝修一次到位實施細則》的規(guī)定，住宅交付使用時開發(fā)商必須向用戶提交裝修質(zhì)量保證書，并在其中列明裝修明細表、主要部件的生產(chǎn)廠家，并執(zhí)行相關(guān)保修責任。

不過也有業(yè)內(nèi)人士指出，《商品住宅裝修一次到位實施細則》只是參考性規(guī)范意見，不具備強制性規(guī)范的法律效力，因而在實際生活中，仍需要購房者就精裝修的材料、品牌、保質(zhì)期等內(nèi)容與開發(fā)商在購房合同中詳細約定，才能有效維護權(quán)益。

《商品住宅裝修一次到位實施細則》第1.7.3條：住宅開發(fā)單位必須向購房者提交裝修質(zhì)量保證書，包括裝修明細表、裝修平面圖和主要材料及部品的生產(chǎn)廠家，并執(zhí)行有關(guān)的保修期。

裝修涉及的問題相當多，業(yè)主更需處處留心，了解相關(guān)的法律法規(guī)，才能在必要時刻有理有據(jù)有保障。