城市里奮斗，一個人甚至一個家庭往往都要花上多年的積蓄才能購買一套房子，所以在買房時一定要做足功夫，以避免引起不必要的糾紛和造成不必要的損失。下面保障網(wǎng)依凡小編就和大家普及下購房的注意事項和購房知識。文章點長，請耐心詳細看。
首先，購房前，購房者應先進行“可行性論證”，做好前期計劃：對買房的開支進行預算、確定準備購買房屋的大概位置、房屋的類型、是一手房還是二手房等;當前期計劃做好后，便可著手尋找合適的房屋了?？捶繒r切忌不能操之過急，要對房屋本身、整個建筑及配套設施、周圍環(huán)境進行觀察，并且要清楚是否須交管理費等費用、費用的數(shù)額等，再結合交通、停車等等條件，計算在此處的“生活成本”
是否在可承受的范圍內。經(jīng)過一番論證后，才決定是否購買。
其次，當決定購買簽訂認購書及合同時，對認購書及合同的條款要仔細審查發(fā)現(xiàn)合同中可能存在的“陷阱”，及時與開發(fā)商或賣房者溝通，對“陷阱”條款做出修改。但是要發(fā)現(xiàn)合同中的“陷阱”需要具備一定的法律及專業(yè)知識，所以為保險起見，請律師或其他專業(yè)人員在簽訂購房合同過程中全程把關，現(xiàn)在已經(jīng)越來越多的人意識到這一點，雖然需要再支付一筆律師或中介費用，但卻可以避免發(fā)生
“省小錢而虧大錢”的事情。
再次，收樓時應對房屋仔細驗收。目前開發(fā)商交樓的通常做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙，等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主堅持先驗房后辦理手續(xù)，對房中各個部位及配件仔細查驗，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題，以書面形式遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂惹闆r尚不清楚”等字樣。還有要向開發(fā)商索要俗稱“兩書一表”的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《竣工驗收備案表》。
以上幾點主要是針對在購買一手房時的注意要點，而在購房二手房時，除了上面提到的一些相關問題需要注意外，還有三個要點：1、驗明產權現(xiàn)狀，看房屋產權的關系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣;審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，注意產權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，看有無抵押或共有人等;還要搞清楚所購房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟適用房。2、確認賣房者的合法身份，在簽訂《買賣契約》時，應審查賣主的身份或賣主的合法代理人的身份授權委托書。購房者可直接與賣方簽定《買賣契約》，也可通過信得過的房產中介與賣方簽訂三方合同。3、必要程序不能簡化，購房后，購房者應盡快辦理房屋過戶手續(xù)，領取房產證，并督促賣方盡快遷出戶口。如果為了省下相關交易過戶費用，而把這一步也給省略的話，將來可能出現(xiàn)各種糾紛，后患無窮。
應如何對付購房陷阱?
目前商品房存在購房陷阱導致投訴主要表現(xiàn)在以下的十大方面：廣告多虛假，承諾不兌現(xiàn);定金做圈套，債務變債權;地位不平等，合同欠規(guī)范;一房賣多家，銷售搞詐騙;價格不真實，價外又加錢;面積水分大，隨意可加減;設計隨心改，功能任意變;違規(guī)亂開發(fā)，產權登記難;質量無保障，購房居難安;物業(yè)收費亂，服務無人管。
為避免購房人吃虧上當，現(xiàn)提出具體的幾條防止陷阱的對策：
，要有強烈的法律意識。對于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低價格固然重要，但我們認為更重要的是要時刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產市場中，陷阱無處不在。因此，學習了解有關法律、法規(guī)，向專業(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關購房方面的法律規(guī)定、知識是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護自己的合法權益。
其次，要充分行使法律賦予的權利，在交易過程中始終堅持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱，存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費者要擺正心態(tài)，不畏強權，購房時要把問題搞清、搞細，對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅決不簽，堅決不買;該堅持的原則就一定要堅持，不要圖一時之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟損失。
再次，要認真簽約，保留好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款，把相關問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內容，務必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。收樓時和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應保存好各種證據(jù)，必要時對相關事實可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權事實的存在。
，要學會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護自己的權利。房屋買賣不同于一般消費，涉及工程、質量、合同、物業(yè)管理等多個領域，有關法律法規(guī)比較復雜。購房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥結所在。因此，如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預料到風險可能到來時，為有效地維護自己的正當權益，就應及時和該領域專業(yè)人士、法律界人士、中介機構、維權組織取得聯(lián)系，以求得幫助。
聘請律師幫助買房以下好處：
一.了解房屋及開發(fā)商的情況。
一些樓盤的背景比較復雜，如沒有具備必要的權證手續(xù)，有的拖欠施工款項而抵債銷售等。律師受過專業(yè)訓練，了解有關法律法規(guī)，能比較準確地發(fā)現(xiàn)問題，了解內情。
二.談判、確定補充協(xié)議，維護消費者的合法權益。
開發(fā)商的宣傳或承諾如何落實在合同中?很多現(xiàn)實的問題如何在購房合同中體現(xiàn)呢?通過律師幫助訂立補充協(xié)議，可以將重大的問題以書面方式體現(xiàn)，從而確立了法律依據(jù)。
三.消除不信任因素，便利購房過程。
實際上，目前很多開發(fā)商也在盡量地合法經(jīng)營，但是由于社會誠信度不足，銷售人員說的實情也往往被消費者懷疑，在這樣的不信任情況下，容易出現(xiàn)麻煩或糾紛。律師可以從公正角度，按照法律客觀地分析、介紹相關情況，減少由于不信任因素而給購房者帶來麻煩以及費用的增加。
前期準備 自我評估
(一)買房的價格預算
“到底需要買什么樣的房子”是購房者在購房前需要找到答案的問題。
如何在您能夠承受的價格范圍內做出一個合理的投資，您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，還是聽聽專家的建議，看看百家雜談，根據(jù)自身的特點從以下兩個方面考慮：
購房資金的準備：您先要根據(jù)自身家庭的積蓄、可以獲得的各類貸款的數(shù)額以及其它各項資金的來源估算出自己的實際購房能力，如果是按揭購房，一定要慎重考慮首期房款的籌集和交付的比例，一般為房款的30%，年輕的購房者可能獲得20%的許可，有能力者也可以多付;但對有些樓盤推出的“零首期”和“1萬元入住”的優(yōu)惠您需要特別慎重，因為以這0樣的方式購房，在頭幾年要同時承擔銀行按揭和發(fā)展商墊付的首期房款，容易出現(xiàn)負擔過重和斷供的情形，會使購房者產生壓力和造成不必要的損失。而且，按揭月供的數(shù)額一般不要超過家庭月收入的1/3，以免影響家庭正常的生活開支。
買房的目的：在決定投入多少資金的時候，您一定也要同時明確您的購房目的，是自住還是投資?這兩種類型的房屋，有一些共同點，但本質還是不同的，需要考慮的因素也有所差異。自住型的房屋，一定要適合自己以及家人的居住需要，生活便利成為考慮的問題。而投資型房屋，一定要能夠租出去，租賃前景至關重要。
(二)房屋類型
商品房和經(jīng)濟適用房有兩個不同的地方：一是價格，商品房價格確定的方式是市場行為，每處商品房的價格由開發(fā)商自行確定，而經(jīng)濟適用房的價格則由政府統(tǒng)一確定。二是房屋所有權，商品房的業(yè)主擁有房屋的所有權，可以隨時上市交易，經(jīng)濟適用房的業(yè)主擁有部分產權，在上市交易的時候，要補交一定的地價款。
合作建房(集資房)的形式目前已經(jīng)比較少，而宅基房大多屬于違章建筑，產權不受法律保障，容易發(fā)生產權和合同糾紛。
(三)確定大方向
區(qū)位和地段是購房的決定因素之一，每個購房者的區(qū)位選擇都是根據(jù)各自的經(jīng)歷、習慣和愛好來決定的，具有很強的主觀意識。一般來說，應考慮以下幾個方面：
1.城市的“上風上水”。
2.交通便捷。
3.城市化水平高。
4.生活便利。
5.環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。
(四)選期房還是現(xiàn)房
期房和現(xiàn)房哪個好呢?行家認為，這主要還是根據(jù)購房者自身的經(jīng)濟狀況，以及改善居住條件的迫切程度來決定的。期房的優(yōu)點是開盤價位較低，購房者可以得到一些折扣，而且，有些開發(fā)商還可以根據(jù)購房者的具體要求改變房屋的格局;缺點是如果看走眼，或開發(fā)商實力不足，不能按時交房，也有可能是實際的交房面積和當初嚴重不符，當初承諾的配套設施不能馬上兌現(xiàn)，甚至會有爛尾的可能?，F(xiàn)房的優(yōu)點是購買房屋后，馬上可以入住，而且，在購買的過程當中就可以對樓盤的現(xiàn)狀進行實地考察;但缺點是價位有可能比期房高，另外，在戶型、朝向等方面的選擇余地小等等。到底是買期房還是現(xiàn)房，應當根據(jù)您自己的實際需求和期房現(xiàn)房的特點進行適當?shù)倪x擇。
實地考察階段
(一)購房須具備的四大意識
這是一道比較復雜而且非常重要的“工序”，因為您要學的東西比較多，而且，您所學的一切知識，對您買到一處滿意的住房至關重要。關于具體的購房知識在此就不多做介紹，因為在后面我們會為您作詳細的說明。而隨著房地產方面的糾紛呈不斷上升趨勢，面積縮水、房屋滲漏、虛假廣告、逾期交樓、拖延辦證、反租騙局、零風險投資等讓消費者吃虧上當?shù)氖聦覍野l(fā)生，為此，專家提醒消費者購房須具備四大意識。
首先是維權意識。對于普通老百姓來說，挑選位置、壓低價格固然重要，而更重要的是，要時刻警覺，在尚不規(guī)范的房地產市場中，要盡量避免陷入經(jīng)濟糾紛，要學會維護和保障自己的合法權益;但在維權過程中也要保持理性，要有理有據(jù)有節(jié)，不要無理取鬧、不當和過度維權。
其次是平等意識。目前在房地產交易過程中，普遍存在開發(fā)商與購房者之間信息不對稱的情況。為此，消費者要擺正心態(tài)，并積極行使協(xié)商權。
再次是證據(jù)意識。購房過程中，不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳和口頭承諾。您希望得到的一切承諾和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內容，務必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。入住后，一旦發(fā)生問題，應保存好各種證據(jù)，必要時可以公證，以證明侵權存在。
是求助意識。房屋不同于一般消費品，房地產市場運作十分復雜，涉及工程、質量、合同、物業(yè)等多個領域，有關法律法規(guī)極其復雜。即使經(jīng)多方考察，一般消費者也很難通過個人能力維護自己的正當權益。如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預料到風險可能到來時，應及時和該領域專業(yè)人士、法律界人士、中介機構、維權組織取得聯(lián)系，以求得幫助。
(二)看廣告和樓書
消委會特別提醒大家：看樓時，要注意保留廣告和樓書，以備將來維權時使用，而更重要的是自己在與開發(fā)商簽訂購房合同時，應做到把開發(fā)商在廣告或樓書中的各項承諾寫入合同。
(三)實地看房
買房子可不像買其他商品，廣告中說得再好也要去實地走走看看，看周邊環(huán)境，考察發(fā)展商的實力，做到貨比三家不吃虧……
第1式：看位置
隨著南昌交通路網(wǎng)的不斷完善，時間、空間概念逐漸改變了原來的位置概念。所以在選擇區(qū)位時還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到小區(qū)。交通方便往往是開發(fā)商的強勁賣點，有的售樓廣告說地鐵某號線直達小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……，其實這有可能只是城市規(guī)劃中的遠期設想。對于交通條件，購房者一定要不辭勞苦親臨實地做調查分析。
第2式：看配套
居住區(qū)內配套公共設施建設是否方便合理，是衡量居住區(qū)質量的重要標準之一。稍大的居住小區(qū)內應設有小學，以排除城市交通對小學生上學路上的威脅，且住宅離小學的距離應在300米左右(近則擾民，遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑不要超過150米。
第3式：看綠化
目前南昌住宅項目的園林設計風格多樣，有的異國風光可能是真正的翻版移植，有的歐陸風情不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察和琢磨了。但是居住環(huán)境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。
第4式：看布局
建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設計方案中的主要技術經(jīng)濟指標之一。這個指標在商品房銷售廣告中經(jīng)常見到，購房者是應該要了解的。
一般來講，規(guī)劃建設用地范圍內的規(guī)劃建設用地面積乘以建筑容積率就等于樓盤開發(fā)的總建筑面積。
即：容積率= 建筑面積/占地面積，如：占地5萬平方米的地塊，容積率是2，總建筑面積就不允許超過10萬平方米。
規(guī)劃建設用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內。
第5式：看區(qū)內交通
人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內主路是否設計得“通暢”，以防過境車流對小區(qū)的干擾。還要看是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少;如果購買，今后月管理費是多少，然后還要仔細算一下這筆賬，再決定是租還是買。
第6式：看價格
對有意購買的幾個項目進行性能與價格的比較時，首先要弄清每個項目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”，即;有的是“均價”;有的是“限價”;有的是整套價格;有的是套內建筑面積價格……，主要的是應弄清(或換算)所選房屋的實際價格，因為這幾個房價出入很大，不弄明白就會影響您的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應考慮這種因素。
第7式：看戶型和朝向
客廳：應該寬敞、明亮、通風、有較好的朝向和視野，采光口和地面面積之比不應小于1/7。
臥室：主臥室有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。
餐廳：和客廳空間宜相對獨立，既有關系又有分隔。餐廳如獨立設計，做成開放式的明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。
廚房：應與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風。凈寬度不應小于1.5米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務陽臺。
衛(wèi)生間：帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對著起居室的衛(wèi)生間應設前室，將洗衣機放在前室內。
陽臺：為了保證客廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米，但其實體的欄板應降至850至900毫米(上加橫欄桿)，或將封陽臺的圍護結構做成全透明或部分透明。
儲藏間：可不對外采光通風。
第8式：看布局和結構
第9式：看設備
住宅設備包括管道、抽水馬桶、洗浴設備、燃氣設備、電梯、通風設備等等。主要應注意考慮這些設備的質量是否精良，安裝是否到位，是否有方便、實用、高科技的特點。
另外，在選擇住房的時候，也應當注意配套設備技術的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經(jīng)過市場檢驗。一些開發(fā)商為制造賣點，盲目使用不成熟的高科技產品，終有可能造成用戶的使用不便或是增加不必要的高額支出。
第10式：看隔音
噪聲對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種疾病?！蹲≌O計規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級白天應小于50分貝，夜間應小于或等于40分貝。購房者雖然大多無法準確測量噪聲的分貝，但是應當注意：住宅應與居住區(qū)中的噪聲源如學校、農貿市場等保持一定的距離;臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲，應有綠化屏幕、分戶墻;樓板應有合乎標準的隔聲性能，一般情況下，住宅內的居室、臥室不能緊鄰電梯，以防噪音干擾。
第11式：看私密性
住宅之間的距離除考慮日照、采光、通風等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離在24米內能辨別對方，12米內能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離、高層住宅的側向間距不宜過近。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時應予以注意。
第12式：看年限
第13式：看面積
住宅檔次的高低其實不在于面積的大小。專家認為，三口之家面積有70至90平方米就基本能夠滿足日常生活需要了，關鍵的問題在于住宅是否經(jīng)過了精心設計，是否合理地配置了起居室、臥室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來。
第14式：看分攤
第15式：看物業(yè)管理
南昌大多數(shù)樓盤的物業(yè)管理是由發(fā)展商指定和委派的，大的品牌發(fā)展商通常都特別重視物業(yè)管理和服務的質量，甚至有的發(fā)展商還有一定的費用貼補。目前廣州市的物業(yè)公司和物業(yè)管理費都規(guī)定可以由業(yè)主委員會來決定，這從長遠的發(fā)展方向來看是正確的，但應當有一個適應和過渡的過程，以免出現(xiàn)無序和混亂的局面。因為物業(yè)管理是一種長期的經(jīng)營行為，如果物業(yè)收費無法維持日常開銷，或是沒有利潤，物業(yè)公司也不肯干。一般來說，規(guī)模較大的社區(qū)能夠為餐館、超市、洗衣店、會所等項目提供充足的客源，住戶也相對容易得到穩(wěn)定、完善和低價的物業(yè)服務。如果購房者還是難以承受每月數(shù)百元的固定支出，建議選擇二手房改房項目，因為房改房和經(jīng)濟實用房的物業(yè)收費標準很低，而且受政策的嚴格控制。
(四)看樣板房學問多
樣板房是開發(fā)商為了展示房子的品質和功能而精心設計制作的。買家看樓的一個重要環(huán)節(jié)就是在售樓小姐的帶領下參觀樣板房。往往會有一些買家在收樓后反映自己的房子“貨不對板”，與當初看到的樣板房有很大的差異。雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定開發(fā)商如果設置樣板房就應該說明實際交付的商品房質量、設計及裝修與樣板房是否一致，如果沒有說明，實際交付的商品房應當與樣板房一致。但一般在買家收樓時，開發(fā)商原用來吸引買家的樣板房可能早已不存在，或者已經(jīng)變了模樣。因此，再想進行交涉或者索賠就會因為空口無憑而變得困難重重。
選定商品房 如何鎖定目標
經(jīng)過深思熟慮之后，您肯定對幾個入圍樓盤進行了篩選，現(xiàn)在是您必須幾選一的時候了。
(一)如何判斷開發(fā)商的實力，樓盤的合法性?
業(yè)內專家分析說，國內的房地產業(yè)剛剛起步，許多開發(fā)商的實力和經(jīng)驗可能會比較有限，您在買房時，在考察開發(fā)商實力的同時，更要判斷出您所要購買的項目的合法性。
綜合起來，您要看：(1)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，(2)國有土地使用證，(3)建設用地規(guī)劃許可證，(4)建設工程規(guī)劃許可證，(5)建筑工程施工許可證，(6)商品房預售許可證。
(二)怎么考察施工現(xiàn)場?
根據(jù)一些“過來人”的經(jīng)驗，您在作出了購買決定之后，如果是期房，您一定要不定期地去現(xiàn)場考察。在查看房屋的內部時，還要對房屋的建筑面積和使用面積的大小，房屋的建筑質量、裝修標準、裝修質量，房屋的附屬設施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，以及內部設計是否合理等方面進行仔細的考察。
(三)購房過程中您應當重視的七大問題
當前，房地產開發(fā)公司刊登的售樓廣告五花八門，把自己的樓盤吹得天花亂墜，其中不無陷阱，所以您在買房時一定要多留個心眼?，F(xiàn)將某些房地產開發(fā)公司常設的陷阱列舉如下：
(1)發(fā)展商誠信問題。
(2)地段前景問題。
(3)價格問題。
(4)產權問題。
(5)期限問題。
(6)規(guī)劃問題。
(7)升值陷阱。
簽訂認購合同
現(xiàn)房看過了，夢中的家園好象就近在咫尺。此時您可千萬不要激動，因為下面還有一大堆手續(xù)需要您保持清晰的頭腦。
(一)簽訂《房屋認購書》
購房者在選好房源、談妥價格后，步便是去簽訂認購書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。發(fā)展商此時應把有關的資料和相關文件交給購房者，并講清項目進展情況。
認購書主要內容包括：
1、認購物業(yè);
2、房價，包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等;
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;
4、認購條件，包括認購書應注意事項、定金、簽訂正式購房合同的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。
簽訂正式合同
(一)心明眼亮避開購房合同糾紛
看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認購書，然后再簽正式合同。因此，購房者需要注意十種常見的問題。
問題一：在認購書里沒有注明免責的退定條款
因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。
問題二：合同主體認定不明
購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產土地擁有者，這些都是可能導致合同無效的問題。
另外，項目是由A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。
問題三：開發(fā)商的補充協(xié)議不對等
簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補充協(xié)議?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。
問題四：使用語意含糊的字眼
合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在短時間內解決”、“在裝修材料上，選擇的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。短是多長時間，什么樣的才算的?其實購房者對這些并不能清楚地確定。
問題五：約定提前交納部分費用
房地產開發(fā)對資金的要求很高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務，并接受相關約束，這對消費者是不利的。
問題六：賣方解除合同
在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！钡臈l款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈不是很不公平?況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒有權利來沒收他人的財物。
問題七：處理結果的約定不明確
很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使認定是開發(fā)商的過錯，您也很難制裁他，多是調解了事。
問題八：以偏蓋全
這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
問題九：拒簽購房者提出的補充協(xié)議
前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議，將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，您買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，在這種情況下，業(yè)主是否有權拒付部分電梯費呢?
但是，就像您可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比較普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。
問題十：勿留空白提防作弊
如同在填寫銀行存取款時需要在金額前加寫￥以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣，合同中留下空白，往往會給開發(fā)商作弊留下可乘之機。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商當然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認，也是口說無憑，難以舉證伸冤。
所以，為了盡量避免或減少單方擅自變更合同的出現(xiàn)，簽訂合同時一定要注意。
(二) 合同須知：剖析“訂金條款” 提防合同陷阱
在購房過程中，簽訂購房合同是很重要的環(huán)節(jié)。規(guī)范的開發(fā)商都應該采用標準商品房購房合同。購房者作為弱勢群體，很難要求開發(fā)商對擬好的合同進行修改，尤其是熱銷樓盤，合同基本上是一字不改。
您在簽訂合同時，首先應將開發(fā)商提供的合同與標準商品房購房合同作一對照，如有出入應立刻與開發(fā)商交涉，要求其提供標準合同文本。購房合同由一般由《商品房購房合同》、《商品房購房合同》補充協(xié)議兩部分組成。
(三)預售合同登記
簽完購房合同后的30天內，買賣雙方必須到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理部門辦理預售(預購)合同登記手續(xù)。如是外銷房，則應到市國土資源和房屋管理局市場處辦理。辦理商品房預售、預購合同登記手續(xù)，可以通過房地產管理部門對房屋買賣交易的合法性和性進行確認，可以有效保證買賣雙方的合法權益。對買方來說，預購的商品房是一種期待利益，通過辦理預售、預購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風險;對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。
預售合同登記手續(xù)一般由開發(fā)商負責辦理，您只需要提供相關的委托書、購買商品房登記表等資料就可以了。
采用的付款方式
合同簽了，預售登記做好了，那么接下來就該是交款了。住房貸款有3種——公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，您認為申請哪種貸款更合適自己呢?還有一點要注意，銀行會要求您辦理房產保險，您了解住房保險的知識嗎?
消委會提醒：
“拿明天的錢圓的夢”的消費理念，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大老百姓所接受。在我國社會信用體系尚待完善的條件下，銀行為化解自身的信用風險，往往會將貸款風險轉嫁給購房貸款者。因此購房者一定要慎重考慮自己的償貸能力，不要超出自己的能力來供樓，以免帶來經(jīng)濟損失。
按揭貸款須知
(1)一手按揭貸款
一手樓按揭貸款指申請人(購房者)在向房地產開發(fā)商購買房產時，自己先交首期房款，其余部分由銀行貸款，并用所購買的房產權益作為抵押，分期還本付息。
1、貸款對象：具有完全民事行為能力的自然人，申請人年齡加貸款年限男性不超過65周歲，女性不超過60周歲。
2、貸款額度、期限、利率：一手樓按揭貸款，8成30年，貸款利率按照中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行，并根據(jù)利率的變動而調整。但一般以7成15年按揭居多，住宅和商鋪的按揭比例通常只有6:4或5:5。月供的比例按規(guī)定不得超過家庭收入的50%，但不要超過1/3，以免影響家庭的正常生活開支。
3、提出申請時，您需提供以下材料：
A 個人借款申請表
B 申請人和共有人有效證件和戶口簿
C 商品房預售合同(期房)或商品房出售合同(現(xiàn)房)原件
D 已付首期款的發(fā)票或收據(jù)原件
E 家庭收入證明材料和有關資產證明
F 銀行規(guī)定的其它條件
以房地產設定抵押時，要注意以下問題：
(1)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以國有土地使用權設定抵押，該國有土地上的房屋同時抵押。
(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。集體土地的使用權在一般情況下是不允許設定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。
(3)為按份共有的房地產設定抵押時，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設定只能以抵押人所占有的那個份額為限。如果要以共同所有的房地產來設定抵押時，則必須取得全體共有人的書面同意，這時抵押人為所有共有人。
(4)外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產設定抵押時，必須經(jīng)過企業(yè)董事會或聯(lián)合管理機構的書面批準，這類抵押所設定的抵押期不應超過企業(yè)的營業(yè)期限和土地的使用年限。
驗收入住
拿到新房鑰匙后，房子需要經(jīng)過驗收才能入住的，您知道驗收房屋的標準嗎?不合格的房屋是否有權向開發(fā)商拒收?
辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂惹闆r尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。因此，商品房驗收不可以馬虎了事。
索要“兩書一表”
向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《竣工驗收備案表》，以便日后出現(xiàn)質量問題時按約維修。
簽收《房屋驗收單》
在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先要簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。
消委會特別提醒：先驗房后交費再簽文件
查驗完各種證件后，就開始正式驗樓。業(yè)主先繳納身份證復印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，然后由物業(yè)管理公司人員或銷售代表帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。
在這一步，仔細驗樓是必不可少的，畢竟購房花了這么多錢，不了解清楚房子的情況您怎么能夠安心呢?驗樓應包括如下內容：土建、裝修、給排水、照明用電、衛(wèi)生器具、防盜設施以及其它設施配件。
一般先驗房子后交費再簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，當您對驗樓的結果滿意之后，就可以簽字收樓了。但大多數(shù)開發(fā)商卻采取先交錢填表、簽文件再驗樓的方法，這樣令開發(fā)商的主動性更大。
因此，購房者在簽合同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不先驗房就不收樓。如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣，萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保障自己的權益。
二手房購買須知
(一)二手房購買流程越來越多的購房者認識到了二手房具有物美價廉、無期房風險等優(yōu)勢，于是，購買一套二手房已經(jīng)成為許多購房者的愿望。但是，由于二手房自身的特點及其不同于一手房的交易方式，在購買時許多應該考慮的因素往往會被購買者忽視。在此，消委會提醒廣大購房者，選購二手房要注意以下問題：
1、看房：驗明產權是關鍵決定購房之前，一定要驗明所購房屋的產權現(xiàn)狀。產權不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是消費者在購房時容易忽視的一個環(huán)節(jié)，也是產生購房風險的根源。
2、簽合同：確認雙方合法身份一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，一定要約齊買賣雙方及中介簽訂三方合同。
3、選購：首先考察性價比隨著置業(yè)觀念的悄然轉變，二手房以它價低、質量可靠、風險小以及即買即住的優(yōu)點得到了越來越多置業(yè)者的青睞。但是，由于中介市場魚龍混雜，從業(yè)人員整體水準不高等原因，使二手房市場實際交易過程中也形成了很多隱患。
如何能讓消費者買到稱心如意的二手房呢?有關專家建議，消費者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結構、面積、大概位置和房子的心理價位等，然后依照步驟進行交易，這樣可以避免一些不必要的麻煩。
4、辦手續(xù)：必要程序不能簡化經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質性階段。此階段具體內容是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產權過戶、取得回執(zhí)。
5、交房：按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方可按合同條款交接房屋，買方驗收房內不少拆除的房屋裝修和附屬設施，驗收合格后買方付款。
選購二手房之“四要”
1、不僅要看總價還要看單價
2、不僅要看房齡還要看質量
3、不僅要看社區(qū)還要看周邊
4、不僅要看眼前還要看將來
(二)二手房簽約常識買二手房在某種程度上說比買一手房(新建商品房)更麻煩，涉及的問題很多，更有一些沒有顯露出來的隱患。因此，消費者在簽訂二手房買賣合同時，一定要從法律的角度維護好自己的權利，該說明說清的，該事先約定的，都要表達清楚，有些條款是不能缺少的。
1)當事人的單位名稱或姓名、住所。這里主要是寫清當事人的具體情況，地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查;應寫明是否夫妻共同財產或家庭共同財產。
2)標的：這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況;同時還應寫明房屋產權歸屬(要與條銜接);是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵;房屋的物業(yè)管理費用及其他交費情況。
3)價款：這也是很主要的內容，主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定位、尾款等。
4)履行期限、地點、方式主要寫明交房時間、條件;辦理相關手續(xù)的過程;雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務;各種稅費、其他費用如何分攤。
5)違約責任：主要說明哪些是違約情形;如何承擔違約責任;違約金、定金、賠償?shù)挠嬎闩c給付;在什么情況下可以免責;擔保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。
6)解決爭議的方式：主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
7)合同生效條款：雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;生效或失效期限;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財產如何進行返還。
8)合同中止、終止或解除條款：
明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協(xié)議、保密等義務;解除權的行使期限;合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還。
9)合同的變更或轉讓： 在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條件。
10)附件： 在此說明本合同有哪些附件，附件的效力等。 如果有可能，建議聘請專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。
二手交易應注意：
1、要選擇合法的、信譽度高的房屋中介公司2、切記要看清中介服務協(xié)議上的內容才簽字3、核實買賣雙方身份4、看清合同條款5、將各項“口頭”承諾寫進合同6、避免簽單方委托7、不要與經(jīng)紀私下交易
選購有房產證的二手房購買步驟如下：
步驟一：買賣雙方協(xié)議成交價格并簽署《房地產買賣合同》步驟二：曬圖步驟三：買賣雙方同到銀行申請銀行按揭(如不辦理銀行按揭則直接跳到第4步)
步驟四：買賣雙方同到房管局產易所申請買賣步驟五：買賣雙方同到交易所辦理過戶手續(xù)步驟六：買方領取新房產證
(五)消委會特別提醒：二手房交易要提防中介“現(xiàn)金收房”的陷阱
隨著房產市場的火熱，二手房市場也被哄熱。一些不法中介為了獲得房源和非法收益，利用自己的業(yè)務優(yōu)勢設計各種陷阱，其中，針對多數(shù)賣房者缺乏專業(yè)經(jīng)驗、急于將手中房屋套現(xiàn)的心理，通過“現(xiàn)金收房”等形式吸引不知情的業(yè)主，低價買進，將房源壟斷在本公司中，然后加價出售，從中牟取非法差價。那么，消費者應該如何防范“現(xiàn)金收房”的陷阱呢?
賣房子一定要房產過戶
專業(yè)人士提醒消費者，防范“現(xiàn)金收房”的陷阱要注意三個要點：一是記住房產過戶才是出售房屋的關鍵。千萬不要一手交錢一手交房快速交易，切記不要圖省事只管給對方房產證然后拿錢了事，僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產買賣;二是買賣雙方一定要見面，坐下來當面將價格談清楚，并正式簽訂《房屋買賣合同》，切不要通過中間人終造成自己的經(jīng)濟損失;三是不讓黑心中介有機可乘。對于心急用錢和圖省事的業(yè)主，不要聽信黑心中介的蠱惑來選擇“現(xiàn)金收購”的賣房方式。不管是公司收購還是個人收購，都是利用不透明交易來吃差價，牟取暴利。
“現(xiàn)金收房”有何陷阱?
首先，由于有些不法中介知道，經(jīng)過眾多媒體的報道，消費者對“現(xiàn)金收購”已經(jīng)有所防范。于是就化裝成個人購房者，先與業(yè)主談好房價后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權委托公證。業(yè)主往往在收到房款后便將房產證交到這位購房“個人”手中，至此便以為房屋買賣交易完成了;另外，許多不法中介為了達到牟取暴利的目的，不惜鋌而走險直接與業(yè)主討價還價進行現(xiàn)金收房，而當不法中介低價拿到從業(yè)主手里騙取的房產證后，進而又轉手高價出售，吃取差價。一旦不法中介公司無法快速將壓在手里的房屋變現(xiàn)，事情敗露后，就會采取不正當手段或抵押或出租，使之快速變成現(xiàn)金，然后溜之大吉。而業(yè)主不但不能完成快速交易，反而無形中替不法中介公司擔負著許多責任，而業(yè)主也無法得到真正的利益優(yōu)惠。(注：二手房購買須知的部分內容由中原地產提供)
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