買房前一定要先了解這些購房常識

　　買房是一輩子的頭等大事，每一個業(yè)主在買房時都是小心再小心，謹慎再謹慎，但是，還是沒有買到安心的房子。為什么會出現(xiàn)這種情況呢?小編認為，想要買到安心房，在選購前一定要先了解必要的購房常識。接下來，小編就為大家介紹下，買房前先要了解哪些購房常識。

買房前一定要先了解這些購房常識

　　買房子注意事項(準備階段)

　　一、確定買房目標：根據(jù)自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。

　　二、學習買房常識：房屋因為涉及金額巨大，購房是一個比較專業(yè)的行為。因此學習買房常識是必須的。

　　三、積累買房首付款

　　四、篩選買房范圍：選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。新開盤的小戶型的優(yōu)勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。

　　五、節(jié)省出行時間成本：購房前還應考慮出行的時間成本。因為我們不難發(fā)現(xiàn)，穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2小時在交通上，那么1月=60小時=2.5天，1年=730小時=30天，50年=36500小時=1520天=4年。

　　裝修師傅網(wǎng)小編提醒：要買房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量購房效益和購房質量的一個有效參數(shù)，支出的成本越小，表明所購房屋的性價比越高。這樣一來，買房后額外付出的錢也會越來越少。

　　六、購房費用的了解：在確定了買房的目標和范圍之后，一些購房的基本費用是一定要提前計算的，雖然這些費用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價結合起來計算的話，它們的費用還是一筆不小的支出。

　　看房時必須了解的買房知識

　　(1)向售房者提出“一個要求”，提出將售樓廣告的確切內容寫進購房合同，以此見該廣告內容虛實;

　　(2)預售許可證審查掌握“兩個要點”，查看預售項目是否與銷售樓盤名稱相符，所購房屋是否在預售范圍內;

　　(3) 進售樓處要能經(jīng)過“三道關卡”，“逼訂”(售樓人員以所購房屋緊俏來“逼”你盡快下單)，“封殺”(出于“捂銷”“惜售”目的， 售樓人員告知你看中的那套房已售，讓你放棄)，“以情動人”(讓你感到不好意思不下單);

　　(4) 下定金做到“四個明確”(具體位置、面積、價格，簽正式買賣合同時間，定金數(shù)額和交付時間，定金返還形式);

　　(5) 考慮實際購買房屋的“五個差異”(環(huán)境、布局，家具擺設，裝修材質，做工粗細，設計細節(jié));

　　(6)約定所購房屋標的物狀況：如毛坯房還是全裝修房?土地來源?房屋基本情況?包括套內、建筑、公攤面積、高度等約定;

　　(7)驗收“兩書”，什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第 二是住宅使用說明書;

　　(9)要使購房人的合法權益得到切實地保障，在制定合同時力求完善，這是惟一有效的解決辦法。例如面積誤差的處理問題，建設部2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，雙方有約定的，從其約定，沒有約定的，按以下原則處理(面積誤差比值在3%以內的(含3%)，據(jù) 實結算房價款; 面積誤差比值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣方應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價 款退還給買受人，同時支付已付房價款利息)。

　　買房注意事項(購買階段)

　　買房子需要什么手續(xù)和證件? 買房新手看過來

　　一:了解開發(fā)商背景和資質。選擇有實力的開發(fā)商很重要,正規(guī)的開發(fā)商在房屋質量,合同簽署,產權辦理等方面均有保障。

　　二：社區(qū)周邊的大環(huán)境和配套。市政的發(fā)展方向直接影響樓盤的升值。

　　三：社區(qū)內部規(guī)劃。1.供暖轉換站，垃圾處理房，車庫出入口，配電間等位置對所選房屋是否有影響。 2.樓宇的部署，有沒有再建的可能，樓間距及采光的影響。

　　四：投資業(yè)主要分析社區(qū)內及周邊居室數(shù)量比例，自住業(yè)主看個人需要。

　　五：其他的例如面積誤差，層高凈高，產權辦理時間等正規(guī)的商品房預售合同中都已經(jīng)有明確規(guī)定。檢查房子要檢查內墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。面積漲縮不能超出3%。超3%以內買方按買房時單價據(jù)實補付給開發(fā)商;縮3%以內開發(fā)商按買房時單價的雙倍賠付給買方;面積誤差不管漲縮買方都可以要求退房，3%以內按銀行同期活期利息退款。

　　買房交錢時要注意收據(jù)上每筆金額的用途(如購房款、大修基金、各項稅費、水電氣閉路電話等的初裝費等)要一一寫明。

　　裝修師傅網(wǎng)小編提醒：若買期房,首先要看下“五證”:房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工 程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃 委員會核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

　　買房子流程

　　商品房本身是一種商品，但它不同于一般的商品，因其成交過程時間長，價格高，手續(xù)繁瑣等特殊性，以致買賣雙方經(jīng)常產生一些糾紛。究其原因主要是購房者缺乏基本購房知識，現(xiàn)根據(jù)一些買房人的購房經(jīng)歷，講述一下購買商品房一般的流程及應注意的問題：

　　一、首先通過媒體收集有關房地產項目的各種信息。

　　二、通過對自身的消費需求狀況(購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價格、面積等)進行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個適合自身實際需要的購房框架，然后結合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較，確定幾個備選項目。

　　三、對備選項目通過收集的樓書資料，電話咨詢或熟悉該項目的朋友做一番初步了解，然后抽出幾天時間進行現(xiàn)場實地考察。

　　四、現(xiàn)場考察項目過程中，可邀請一些對建筑和環(huán)境懂行的朋友同行，這樣對選擇到好房屋會有很大的幫助。

　　五、選定項目后，交訂金前，向房地產行業(yè)的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時應注意的問題，如有條件聘請一位房地產專職律師代為辦理，從而確保購房后萬一與開發(fā)商產生糾紛時不至于太被動。

　　六、做好上述準備后，去售樓處交訂金，并同時簽訂認購書和確定簽署正式合同的時間。(這期間特別要注意詳細查看開發(fā)商提供的“五證”及相關文件)。

　　七、按照約定時間與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，按合同約定的付款方式交納購房款項。

　　八、在規(guī)定期限內，由開發(fā)商協(xié)助到當?shù)氐姆康禺a交易管理部門辦理預售合同的登記手續(xù)，并按規(guī)定交納印花稅。

　　九、合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法，可向有關部門咨詢。

　　十、房屋竣工驗收合格后，開發(fā)商提供“入住通知書”及“收樓須知”，銷售部、物業(yè)公司財務部、管理處到現(xiàn)場集中辦公，著手辦理業(yè)主入住手續(xù)。業(yè)主辦理入往手續(xù)同時應攜帶相應的證件、購房合同。

　　買房子要交哪些稅?

　　買新房子要繳納的稅費主要有以下這些：

　　(一)買商品房需要交的稅：

　　1、契稅，購房總價的3-5%(不同的省市自治區(qū)稅率不同)，普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。

　　2、印花稅，購房總價的0.05%

　　(二)基金：

　　1、房屋維修基金，購房總價的2-3%，大多數(shù)地方是2%

　　2、副食品價格調節(jié)基金,2元/平方米，有些地方不用

　　(三)規(guī)費

　　1、交易費 ，購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%，(住宅3元/平方米，由開發(fā)商交，購房者不用交)

　　2、《房屋所有權證》工本費 ， 各地不一樣，但是都不超過100元

　　3、《土地使用權證》工本費， 各地不一樣，但是都不超過100元

　　(四)如果按揭，還要發(fā)生以下費用

　　1、評估費，購房總價的0.2-0.5%

　　2、保險費，購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%

　　3、公證費，貸款額乘以0.03% 4、抵押登記費，100元

　　買房子需要什么手續(xù)?

　　[1]如果是單身要提供未婚證明;PS:到民政局開未婚證明;(提供材料)

　　A身份證;

　　B戶口本

　　C相關材料的復印件

　　{備注}有時可到社區(qū)居委會開未婚證明;

　　[2]如果是外地戶口，要提供對應城市的戶籍擔保證明;

　　對戶口為非當?shù)氐馁I房人，除非是一次性付款，否則到銀行貸款時，各家銀行都會要求買房人必須提供一名當?shù)丶⒂姓７€(wěn)定收入的人作還貸的擔保人。

　　[3]如果是老人的拆遷安置房，還需要追加年輕人作為戶主之一才能夠取得銀行的貸款。

　　對拆遷安置房的貸款，銀行要求年齡在65周歲以上的貸款人，必須追加一名比較年輕的直系親屬作為共同的還貸人;

　　申請公積金貸款買房的手續(xù)

　　(一)申請前，申請入應根據(jù)所購房產價格和自己的收入狀況，計算一下自己的貸款數(shù)額和還款期限。按照規(guī)定，申請人的貸款額不能超過房 產價格的70%，且貸款額為30萬元。貸款長期限為 25年。

　　(二)申請必須取得一種貸款擔保，這是為了保證貸款安全回籠。擔保方式主要有四種：

　　1.由借款人或第三人提供財產抵押加第三人保證擔保;

　　2.財產抵押擔保加購房綜合保險;

　　3.財產抵押擔保;

　　4.連帶責任保證擔保。

　　(三)提出申請。申請人可以向所在單位的住房公積金管理部門提出申請，填報《個人住房擔保委托借款申請表》，并提供必要的審核材料。 這些材料包括：

　　1.有效居留證明;

　　2.購買住房的合同或意向書等有關證明文件;

　　3.借款人所在單位同意貸款的信函;

　　4.管理中心要求提供的其他材料。

　　(四)初審。管理部門對材料進行初審，核定貸款額度和期限，對貸款的擔保方式也加以確定。

　　(五)調查。管理部門對申請進行調查，并提出調查意向。若是需進行抵押物審核評估的，還須由評估機構進行審核。

　　(六)簽訂合同。審批合格后，資料管理中心即與銀行簽訂委托合同，并由資料管理中心簽發(fā)委托貸款通知單。此外，貸款銀行與借款人之間 還需簽訂一系列的合同。這包括：

　　1.如是抵押加保證擔保的，需訂立抵押合同和保證合同;

　　2.如采取抵押擔保同時購買購房綜合保險的，須訂上抵押合同和保險合同。

　　(七)劃撥貸款。借款合同生效后，由管理中心將資金劃入委托貸款基金戶，再由受托銀行按借款合同撥付。

　　貸款買房手續(xù)終情況

　　售樓處需要7天之內提供申請貸款材料，期間可以補交首期，只要拿到發(fā)票，根據(jù)剩余款項數(shù)額申請貸款即可。