昨日，一篇“告別買100平米只得70平!住建部新規(guī)：住宅按套內(nèi)面積算”的文章刷屏。文章稱，住建部公布的一項新規(guī)征求意見稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”，近一年來輿論密切關(guān)注的“買100平米房子只得70平米”現(xiàn)象有望終結(jié)。
文中所指的住建部新規(guī)征求意見稿，是住建部日前發(fā)布的《關(guān)于等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》中的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，其中提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易?！?
住房問題關(guān)系到每個家庭的切身利益，國內(nèi)一直以住房建筑面積計價售房的確存在不合理之處，也因“公攤”產(chǎn)生不少投訴和矛盾，因此，該消息迅速引起關(guān)注。
不過，從按建筑面積到按套內(nèi)使用面積，這種計價方式的改變，對購房人來說究竟有多大利好?對開發(fā)商和房地產(chǎn)市場又會帶來哪些影響呢?
接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認為，計價方式的轉(zhuǎn)變有利于維護消費者權(quán)益，增加交易信息的對稱性，同時也有利于相關(guān)稅費的管理。以套內(nèi)使用面積計價后，名義房價或上漲，但實際購房成本影響不大。
無論按哪種方式計價，讓購房人知道套內(nèi)面積和公攤面積是多少，特別是公攤面積怎么來的，以及各種稅費與面積之間的關(guān)系，讓老百姓明白消費是關(guān)鍵。
按建筑面積計價存在不合理處
公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。
根據(jù)2000年8月1日開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，公攤面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。
業(yè)內(nèi)人士認為，國內(nèi)住房一直按照建筑面積計價存在不合理之處，如公攤面積產(chǎn)生價格錯覺、造成多部門重復(fù)收費等問題。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大部分城市新建住宅交易是有套內(nèi)價格的。以北京一套近入市的商品房住宅為例，實際商品房住宅的套內(nèi)面積是141平方米，但增加公攤后就變成了173.7平方米，多出了18%的面積公攤。而平均單價也從套內(nèi)的10.8萬元變成了8.8萬元，降低了19%。讓房價看似降低了，實際沒有降低。按照市場平均的得房率，基本如果按照套內(nèi)計算，全國的房價相當于還要高20-25%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受券商中國記者采訪時也表示，國內(nèi)按照建筑面積計價有很多不合理的地方，尤其是對于消費者可能存在相關(guān)消費信息的不對稱，在同一個小區(qū)中，不同位置、不同樓棟、不同樓層的同樣的建筑面積，可能套內(nèi)面積是不一樣的，不同小區(qū)的差異就更大了。
“同一棟樓，兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大;點式樓和板式樓的公攤是不一樣的;房子大，公攤就多點;房子小，公攤就會少點;只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶，其公攤面積是不一樣的。公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大;樓梯高度越高公攤越大?！睆埓髠フf，“公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低?！?
另外，對于房子所產(chǎn)生的各種的稅費都是以建筑面積作為計量標準也有問題，公攤越多，費用越多?！熬湍霉┡瘉碚f，也是按照建筑面積來的，但你的房子公攤面積取暖了么?”張大偉說。
從全國看，一二線城市相對規(guī)范，公攤系數(shù)在15-25%之間，而很多不規(guī)范的城市有超過30%的住宅公攤系數(shù)。張大偉表示，一些開發(fā)商甚至以“零公攤”的噱頭吸引購房者，實際是將贈送面積與公攤面積相抵消而已，開發(fā)商只能羊毛出在羊身上。
計價方式是表象，明白消費是關(guān)鍵
按照國際上的慣例，一般都是用套內(nèi)面積計價。而國內(nèi)一直按建筑面積計價，消費者在購房時，開發(fā)商對于公攤面積并沒有詳細的說明。
“住建部征求意見稿是行業(yè)管理的完善和優(yōu)化，也是行業(yè)進一步發(fā)展，趨于成熟的一個表現(xiàn)。計價方式轉(zhuǎn)變主要是為了更好地維護消費者權(quán)益，增加交易信息的對稱性，同時也有利于相關(guān)的管理，尤其是稅收方面的管理，以后征房產(chǎn)稅也會更加方便合理?！睏罴t旭對券商中國記者說。
不過，某十強房企高管則對券商中國記者表示，公攤面積看似復(fù)雜，其實并非沒有標準，只是標準比較復(fù)雜，不利于實操，容易產(chǎn)生觀念混亂和計算錯誤，非專業(yè)人士很難搞清楚，因此指責貓膩并不公平。
上述高管認為，套內(nèi)面積相對簡單，客戶容易測量計算，相對合理，也不影響房企成本，按套內(nèi)面積效率更高，社會成本更低?！澳壳胺績r普遍采用一戶一價，其實與公攤面積關(guān)系不大，至于物業(yè)費、取暖費、房產(chǎn)稅支出按建筑面積或套內(nèi)面積計算，其實關(guān)系沒有那么大，無非是費率、稅率需要重新調(diào)整。”他說，出臺這個規(guī)范有利于在商品房預(yù)售時代，化解認知誤區(qū)和投訴矛盾，但這僅僅是建設(shè)規(guī)范，應(yīng)當上升到法規(guī)層面，更有利于協(xié)同測量、房產(chǎn)、稅收、金融等相關(guān)部門共同執(zhí)行。
“無論按哪種方式計價，根本的是要讓購房人知道套內(nèi)面積是多少，公攤面積是多少，特別是公攤面積怎么來的，以及各種稅費與面積之間的關(guān)系，讓老百姓理清楚明明白白地消費是關(guān)鍵的。”一位不愿具名的行業(yè)專家則對券商中國記者說。
取消公攤面積，重慶已經(jīng)執(zhí)行17年
早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當載明共用部位及設(shè)施。
條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。
重慶為何率先行動?時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體采訪時說，的目的在于讓消費者明明白白購房，限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權(quán)益。
名義房價或上漲，實際購房成本影響不大
對于計價方式改變對房地產(chǎn)市場的影響，上述某10強房企高管對券商中國記者表示，對于房地產(chǎn)市場來說，需要房企調(diào)整銷售合同條款、相關(guān)業(yè)務(wù)計算規(guī)則與房價，顯而易見的是名義房價將大幅上漲，在稅率不變的情況下，稅費或?qū)@著提高，不利于樓市穩(wěn)定。相關(guān)部門也需要調(diào)整有關(guān)稅費計算規(guī)則和費率稅率，使之與現(xiàn)有稅費負擔銜接。
張大偉則認為，計價方式的改變對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。
楊紅旭也對券商中國記者表示，以往，開發(fā)商在建小區(qū)蓋樓時，并不是很追求公攤面積的合理性和有效性，按套內(nèi)使用面積計價后，為了同相似樓盤取得定價方面的優(yōu)勢，開發(fā)商會盡量控制一些沒有必要的公攤面積，提高如小區(qū)的大堂、物業(yè)管理用房、設(shè)備用房等公攤面積的有效性，這對開發(fā)商的小區(qū)住宅的設(shè)計會有一定的影響。另外，可能會影響到開發(fā)商過去“偷面積”的做法。但是以后改為套內(nèi)使用面積計價，那些偷面積的房子單價會變得比較高，因為里面包含了很多額外的公攤面積，有可能影響購房者的判斷。而在一些大城市限價的情況下，這種偷面積后單價明顯高于其他小區(qū)的房子，可能會在備案價格方面受到一些控制。
上述某十強房企高管還表示，計價方式的改變對于規(guī)范的開發(fā)企業(yè)是有好處的，可以簡化成本與物價核算，減少公攤面積的合同解釋，減少誤解引起的投訴。當然，對于不規(guī)范的企業(yè)則可以更好地發(fā)揮社會監(jiān)督作用，驅(qū)逐劣幣。
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