期房購買流程是什么 當心八大購買期房注意事項

2016-07-18 15:26 來源: 裝修保障網(wǎng) 作者:小堡 閱讀(

  簡單來說期房就是還沒建好、不能交付使用的房屋,現(xiàn)在人們買房也有很大一部分人是購買的期房,因為期房選擇的余地大些、而且價格也便宜些,不過期房的購買是存在一定風險的,下面小編帶大家去了解下期房購買流程以及風險注意事項問題。

期房購買流程

  期房購買流程:

  1、簽訂認購書

  商品房期房正式銷售工作開始后,一般會設(shè)立售樓處,購房人在認可本項目后,可到售樓處簽訂認購書,并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進展情況,并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。

  當簽訂完認購書后,銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》,以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細節(jié)。

  2、簽訂買賣契約

  購房人在簽訂認購書后,應(yīng)在認購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括:內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟適用住房買賣契約等。

  簽訂買賣契約是整個購房程序中重要一環(huán),契約也是銷售中重要的法律文件。契約一般為一式肆份,其中正本貳份,開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份,開發(fā)商和當?shù)胤抗懿块T各壹份。

  3、預(yù)售登記

  買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后,契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi),到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間,買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn),買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書,在背書簽字之日起十五日內(nèi),雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記,在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字,市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。

  4、簽訂管理公約,辦理入住手續(xù)

  當購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后,開發(fā)商入住通知單,并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后,就可以拿鑰匙入住了。

期房購買流程

  購買期房注意事項:

  期房缺點在于,由于尚未竣工就出售,存在一定風險,一些前期承諾的規(guī)劃可能會改變,如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題,甚至可能成為爛尾樓。所以購買期房一定要注意一下這些風險問題:

  1.房屋質(zhì)量風險

  在期房投訴中有關(guān)房屋的質(zhì)量問題一直位居首位。由于消費者在與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時,自己所購買的房屋還沒有成型,不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付后,對一些隱蔽工程質(zhì)量問題也難以發(fā)現(xiàn)),因此,消費者經(jīng)常會因為房屋質(zhì)量問題和開發(fā)商發(fā)生糾紛。一些開發(fā)商為追逐利潤,使用劣質(zhì)材料或者是偷工減料,隨意降低工程質(zhì)量標準,以致造成地基下沉,屋頂漏雨(水)、管道滲漏等嚴重的質(zhì)量問題,給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。

  防范措施:驗收房屋時,請專業(yè)的房屋檢測(監(jiān)理)機構(gòu)來進行檢測,對于一般的質(zhì)量問題可以要求開發(fā)商限期整改,對于基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面的質(zhì)量問題,則一定要請專業(yè)檢測機構(gòu)進行檢測、鑒定,以便根據(jù)具體情況進行處理(要求維修、退房、及時索賠)。

  2.面積縮(漲)水風險

  有些開發(fā)商為了謀取的商業(yè)利益,在進行實測時,有意改變建筑面積、加大公攤面積,并且不明示公攤面積的數(shù)量和計算方法,以致商品房實際面積與銷售面積嚴重不符。

  防范措施:收房或進行產(chǎn)權(quán)登記時,一定要注意查看房屋而積測繪技術(shù)報告書(俗稱“房屋面積測繪表”),仔細核對相關(guān)數(shù)據(jù)并根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定對可列入公攤的面積進行計算,看開發(fā)商公布的各單元套內(nèi)面積加公攤面積的數(shù)據(jù)與圖紙標明的建筑物房屋總面積之和是否相等。如果不相等,就要查明原因或請開發(fā)商作出解釋,必要時要請專業(yè)測繪機構(gòu)進行復(fù)測,以避免經(jīng)濟損失。

  3.虛假廣告宣傳的風險

  開發(fā)商的售樓廣告經(jīng)常是美麗動人的,如果僅憑售樓時開發(fā)商所作的宣傳買房,可以肯定地說多數(shù)時候都會令人感到失望。人住以后就會發(fā)現(xiàn),開發(fā)商交付的房子與其宣傳的房屋品質(zhì)大相徑庭。因此,如果對自己所購買的房子有環(huán)境、配套設(shè)施等社區(qū)品質(zhì)方面的問題有特別的要求,并因此而選購開發(fā)商所宣傳的房子,就一定要在合同中對相關(guān)事項作出明確的約定,否則,以后發(fā)生糾紛就會在證據(jù)方面出問題。

  4.規(guī)劃變更的風險

  開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計,在配套設(shè)施、綠地、容積率、環(huán)境設(shè)施等方面隨意改動,將小區(qū)中本是綠地的地方改做他用,有的加建新樓,有的變成了停車場。為了規(guī)避責任,開發(fā)商在與消費者簽署合同時,往往對這些問題不做約定,或者有的是在約定中設(shè)置陷阱,有的甚至拒絕約定,嚴重侵害了消費者的知情權(quán)和公平交易權(quán)。

  防范措施:消費者購房時,一定要認真審核開發(fā)商廣告中宣傳的內(nèi)容是否真實,是否可以落到實處,對那些廣告下角字體極小的免責聲明,要予以特別注意。為此,消費者要特別注意審查合同內(nèi)容的真實性,不僅要看大處,更要注意小處。在簽署合同時要求開發(fā)商將廣告中宣傳的內(nèi)容寫到合同中去,唯有此,才有可能在開發(fā)商違背宣傳承諾時,追究其違約責任。

  5.定金風險

  在期房銷售中,多數(shù)開發(fā)商并不是直接出示購房合同,和購買者直接簽署購房合同,而是先簽訂購房協(xié)議、預(yù)售協(xié)議,在收取幾千、乃至幾萬元定金之后再給消費者看合同、簽合同。這時,如果消費者不滿意開發(fā)商提出的交易條件(合同條款),開發(fā)商就拒絕退還定金,致使消費者陷入被動,蒙受損失。

  防范措施:購房時,一定要求開發(fā)商提供擬簽署的合同文本以及相關(guān)補充協(xié)議,直接切入購房合同主體,審查合同具體內(nèi)容并提出自己的意見。如果遇到開發(fā)商以文本為有關(guān)政府部門制定的制式合同、聲稱不能修改的情況,就更要警惕其中有關(guān)條款的合理性。如果一定要簽署認購協(xié)議,也要注意審查協(xié)議內(nèi)容,對其中諸如“不能在約定的時間內(nèi)簽署合同,定金不予退回”之類的條款,要提出修改意見。已經(jīng)簽署了認購協(xié)議并交付了定金,則一定要在認購協(xié)議中約定的時間內(nèi),和開發(fā)商協(xié)商簽署合同的相關(guān)事宜并留好證據(jù)(如簽署備忘錄、攜證人到場、作現(xiàn)場錄音等),以便一旦不能簽署合同時索回交付的定金。

  6.產(chǎn)權(quán)風險

  產(chǎn)權(quán)是所購商品房重要的法律依據(jù),實踐中總有一些開發(fā)商以各種借口拒絕、拖延辦理產(chǎn)權(quán)證,致使許多消費者入住后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。出現(xiàn)這些問題大約有以下幾種原因:開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的資格(資質(zhì))、沒有辦理合法手續(xù)違規(guī)建房、將房屋抵押、以劃撥土地或集體所有土地等未繳納土地出讓金的土地來開發(fā)商品房,以致無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

  防范措施:在簽署購房合同時就要認真審查開發(fā)商的土地情況、房屋抵押情況、以及建房的相關(guān)法律手續(xù)(審查五證),并約定不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的法律責任。

  7.合同以及合同條款無效的風險

  消費者因為信息不對稱,法律和合同知識缺乏,導致對合同條款中存在的違法問題無法察覺,以致在發(fā)生糾紛時被法院判定合同無效;還有一種情況是不認真審查合同條款,還沒有搞清條款含意就草率簽字,從而在發(fā)生糾紛時,使自己陷入被動,而遭受不應(yīng)有的經(jīng)濟損失。

  防范措施:認真審查合同(包括補充協(xié)議)內(nèi)容,明確每一個合同條款含意,對模糊不清的條款,一定要在明確其具體含意后再決定簽署與否。鑒于購房活動和商品房買賣合同的復(fù)雜性,建議在購房、簽署購房合同時聘請專業(yè)律師協(xié)助把關(guān),以更好維護自己的權(quán)利。

  8.延期交房的風險

  實踐中,因為開發(fā)商的資金問題(開發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等)、工程管理問題等原因,有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生,以致消費者的利益受損。

  防范措施:在決定買房并簽署合同時,除例行審查開發(fā)商的有關(guān)情況、“五證”取得情況外,還要考察擬購房屋的施工進展情況。以前,有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定住宅必須在主體結(jié)構(gòu)完成四分之一工程量以后才可以銷售,目前的規(guī)定是必須主體結(jié)構(gòu)封頂以后才可以銷售。我們建議消費者購買主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)姆孔?期房),以便對自己的人住計劃作出安排,避免(減少)風險。

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