10月8日起，商業(yè)性個人住房貸款利率新規(guī)正式施行，民眾普遍關注的房貸利率正式“換錨”為貸款市場報價利率(LPR)。換錨后，房貸實際利率是降低還是上調了?對購房者的月供影響幾何?
10月8日起房貸利率“換錨”
8月25日，中國央行發(fā)布公告調整新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。
根據(jù)公告，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。
之前，房貸利率定價是采取基準利率上下浮動的方式。2015年10月24日以來，房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。
簡單一句話，改革后，房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，以近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。
加點是多少?每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
舉個例子，央行9月20日發(fā)布的5年期以上LPR為4.85%，假如銀行確定的加點為55個基點，那么你的商業(yè)貸款利率就是5.4%。此后如果LPR有變化，那么貸款利率也會有變化，但55個加點固定不變。
房貸實際利率是降還是漲了?
按照央行的要求，各地要“因城施策”確定加點下限，銀行要合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。而從目前來看，房貸實際利率變化不大。
中原地產首席分析師張大偉對中新網記者表示，目前看，各地房貸利率基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調很少。包括之前低于基準利率的上海，10月8日執(zhí)行的利率與9月相比也基本平穩(wěn)。
上海易居房地產研究院8日發(fā)布《中國LPR房貸利率報告》指出，2019年10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率平均為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個百分點。
根據(jù)媒體報道，北京新的個人住房貸款定價基準為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。
此前，北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。也就是說，新政執(zhí)行后，北京地區(qū)首套房貸款利率上浮0.01%，二套房貸款利率上浮0.02%，變化不大。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從當前各地部分銀行的LPR基點來看，調整以后絕大多數(shù)城市都較以前略高出了0.01到0.02個百分點，其含義是房貸利率本身沒有下跌的可能，這和當前房地產市場依然執(zhí)行“房住不炒”的政策動向有關，多數(shù)銀行還是會執(zhí)行相對謹慎的做法，房貸利率將以穩(wěn)為主。
對購房者的月供影響幾何?
易居研究院對全國14個典型城市進行了房貸測算，這14個城市包括：4個一線城市，北京、上海、廣州和深圳;7個二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、?？?3個三四線城市，無錫、珠海、佛山。
報告以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進行成本測算發(fā)現(xiàn)，14個城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。
4個一線城市10月份LPR房貸利率。來自上海易居房地產研究院。
月供額比過去增加了6元，形象來說，就是購房者每月要少吃一個雞蛋灌餅了，影響不大。
嚴躍進表示，類似月供額的變動非常小，基本上不會對購房者形成太多干擾，或者說是可以忽略不計的。而從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現(xiàn)象。
此前，央行也曾表示，房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
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