【圖】二手房賣(mài)家反價(jià)怎么辦?二手房賣(mài)家反價(jià)應(yīng)對(duì)支招

　　樓市的一把大火燒透了房?jī)r(jià)暴漲前夕賣(mài)房者的心，更傷透了遭遇賣(mài)方反價(jià)購(gòu)房者的心。對(duì)此，廣東同觀律師事務(wù)所律師趙麗和段若愚均感觸頗深，由于該律所比鄰深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心第二直屬登記科，自“3·30新政”后，每天登門(mén)咨詢(xún)二手房糾紛問(wèn)題的人數(shù)大幅上升，他們接到三至五起案件咨詢(xún)，多的時(shí)候甚至有十多起?！岸嗟木褪琴u(mài)方看到市場(chǎng)價(jià)格猛漲后，意圖尋求途徑解除合同?！壁w麗律師說(shuō)：“我們都會(huì)明確告知其違約的法律風(fēng)險(xiǎn)，并勸告賣(mài)家尊重契約精神，秉持誠(chéng)實(shí)信用的原則繼續(xù)履行合同?！北緢?bào)《說(shuō)法周刊》邀請(qǐng)律師為買(mǎi)方支支招，看看遭遇賣(mài)方反價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)。

　　買(mǎi)方存在違約?賣(mài)方常以此為借口尋求依法解約

　　“賣(mài)方違約借口多種多樣，有從買(mǎi)方行為里挑刺的，甚至還有裝瘋賣(mài)傻、玩消失避而不見(jiàn)的。”段若愚律師說(shuō)，其中常見(jiàn)的借口是買(mǎi)方存在違約行為。因?yàn)閷?duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，這為其依法解約提供了的理由。一般房產(chǎn)中介提供的交易合同范本中，對(duì)買(mǎi)方各項(xiàng)義務(wù)的履行都有明確的期限，而很多買(mǎi)家簽約時(shí)，過(guò)分信任或者依賴(lài)房地產(chǎn)中介，自己并沒(méi)有認(rèn)真研讀交易合同，一不小心就會(huì)出現(xiàn)違約。在這一類(lèi)違約的借口中，常見(jiàn)的就是買(mǎi)方未能及時(shí)完成資金監(jiān)管、資金監(jiān)管金額不足等。

　　支招

　　知己知彼賣(mài)方為反價(jià)還會(huì)祭出這些借口

　　賣(mài)方房屋存在其他共有人。很多賣(mài)家往往以房屋存在其他共有人(比如配偶、父母等)、簽約未經(jīng)其他共有人同意為借口主張合同無(wú)效。

　　賣(mài)方無(wú)權(quán)處分。這種借口主要出現(xiàn)在賣(mài)方存在代理人或房產(chǎn)掛靠他人名義情況，房產(chǎn)中介或者買(mǎi)方一般不會(huì)認(rèn)真核實(shí)房產(chǎn)登記權(quán)利人的委托授權(quán)手續(xù)，簽約后賣(mài)方就會(huì)以“自己只是代理人、簽約或者簽約價(jià)格未經(jīng)權(quán)利人同意且權(quán)利人事后不予確認(rèn)”為由主張合同無(wú)效。

　　房產(chǎn)存在租約。有的賣(mài)家會(huì)在合同簽訂后故意與第三方簽訂虛假租賃合同，聲稱(chēng)房屋已經(jīng)租賃給第三方且租賃期限很長(zhǎng)，或者賣(mài)房侵害了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　雙倍返還定金強(qiáng)制解約。由于房?jī)r(jià)上漲較快而一般定金數(shù)額比較低，雙倍返還定金對(duì)于賣(mài)家?guī)缀鯖](méi)有制約作用，因此要求雙倍返還定金強(qiáng)制解約就成為賣(mài)家違約的借口。

　　自愿承擔(dān)違約金。同定金一樣，違約金本來(lái)也是制約賣(mài)方違約一個(gè)制度保障，而且在常見(jiàn)的二手房中介提供的交易合同范本中，違約金多為交易價(jià)格的20%。但由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，很多房屋價(jià)格漲幅超過(guò)20%，因此即便是承擔(dān)高額的違約金，有時(shí)候?qū)τ谫u(mài)家也是有利可圖，因此自愿承擔(dān)違約金以解除合同的情況也是存在的，當(dāng)然一次性支付高額的違約金對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)也是不小的壓力，賣(mài)方普遍也會(huì)要求調(diào)低違約金的比例。

　　簽約后贖樓前易遭遇賣(mài)方反價(jià)

　　“一個(gè)完整的二手房交易，一般需要簽約、贖樓、資金監(jiān)管、貸款、遞件過(guò)戶(hù)、抵押擔(dān)保等多個(gè)環(huán)節(jié)，至少需要一個(gè)半月或者更長(zhǎng)的時(shí)間才能完成?！倍稳粲蘼蓭熃榻B，其中簽約之后、賣(mài)方贖樓之前階段容易遭遇賣(mài)方反價(jià)，“在過(guò)戶(hù)之前，即使買(mǎi)方已經(jīng)辦好資金監(jiān)管和貸款手續(xù)，但只要賣(mài)方一直觀望，遲遲不愿意贖樓，合同就很難繼續(xù)履行下去?！?

　　“賣(mài)方違約，買(mǎi)方有三個(gè)選擇，主張雙倍返還定金、主張違約金或要求繼續(xù)履行合同，但是究竟選擇哪一種方式對(duì)自己更有利，需要綜合案件的情況分析?！币话銇?lái)說(shuō)，在定金和違約金之間，買(mǎi)方更愿意選擇金額更高的違約金。但是究竟選擇違約金還是選擇繼續(xù)履行合同?段若愚認(rèn)為，這需要考慮房屋交易價(jià)格、上漲幅度、自己對(duì)房屋的需求等因素。

　　首先，假如選擇違約金，一般合同約定的違約金比例為交易價(jià)格20%，但法院對(duì)違約金的支持比例卻不一致，存在較大的自由裁量空間。但毫無(wú)疑問(wèn)的是，在當(dāng)前惡意違約情形較多的情況下，法院肯定更傾向于打擊不誠(chéng)信的行為、盡可能高地支持違約金的比例。目前，深圳法院已經(jīng)有多起判賠支持20%違約金的案例，這對(duì)違約者來(lái)說(shuō)，是非常嚴(yán)厲的信號(hào)。

　　如果買(mǎi)方對(duì)房屋的現(xiàn)實(shí)需求非常迫切，或者房產(chǎn)價(jià)格漲幅遠(yuǎn)超20%，則對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，要求繼續(xù)履行合同無(wú)疑是更好的選擇。但房地產(chǎn)交易自身的特點(diǎn)，決定了法院在判令繼續(xù)履行的時(shí)候需要考慮更多的因素：即必須具備可操作性或執(zhí)行性，法院才可能判令繼續(xù)履行。

　　支招

　　判令繼續(xù)履行合同需具備幾個(gè)前提

　　就目前判例和精神來(lái)看，判令繼續(xù)履行合同一般需要具備幾個(gè)前提：一是買(mǎi)方具備購(gòu)房資格;二是買(mǎi)方具有一次性付款的能力或者已經(jīng)付清首期款，剩余款項(xiàng)也已申請(qǐng)貸款并已取得銀行出具的貸款承諾函;三是賣(mài)方紅本在手(房產(chǎn)無(wú)抵押)，或者已經(jīng)辦理贖樓手續(xù)(或者賣(mài)方已公證授權(quán)代理人辦理贖樓手續(xù))，或者在訴訟程序中可以追加房產(chǎn)原貸款銀行為第三人，判令賣(mài)方贖樓，賣(mài)方不主動(dòng)贖樓的，買(mǎi)方可以贖樓(相應(yīng)款項(xiàng)直接在購(gòu)房款中抵扣)。

　　怕自己后悔賣(mài)方可主張?jiān)诤贤屑s定“反悔權(quán)”

　　“按照法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)交付以變更登記為有效完成，二手房交易過(guò)程中既包括債權(quán)關(guān)系，即簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，也包括物權(quán)關(guān)系，即變更登記，買(mǎi)方合同目的的終實(shí)現(xiàn)，需要國(guó)土部門(mén)的登記才算完成。”段若愚律師表示，這為賣(mài)方違約提供了時(shí)間和操作上的可能性，因此，相比一般的合同糾紛，二手房交易違約和糾紛發(fā)生的可能性更高。

　　違約和糾紛一旦發(fā)生，根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，賣(mài)方反價(jià)后，若買(mǎi)方訴至法院要求繼續(xù)履行合同，并不一定能獲得支持;即使訴請(qǐng)解除合同支付違約金，實(shí)踐中在違約金的支持比例上也存在同案不同判的情況，無(wú)法向二手房市場(chǎng)釋放穩(wěn)定的信號(hào)，這令不少購(gòu)房者感到十分迷茫。

　　“出現(xiàn)‘同案不同判’情況有其客觀原因，也有其合理性?！薄巴覆煌小币恢笔怯绊懰痉ü退痉ü帕Φ牟焕蛩?，但在趙麗律師看來(lái)，在違約金支持比例上的“同案不同判”并非真正意義上的同案不同判，而是法官自由裁量權(quán)的體現(xiàn)，“自由裁量權(quán)為法官對(duì)現(xiàn)實(shí)因素的考量留下了空間，比如賣(mài)方違約的情節(jié)是否惡劣、房產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度、買(mǎi)方的實(shí)際損失、買(mǎi)方購(gòu)房是用于自住還是用于投資等等，都會(huì)對(duì)判決結(jié)果產(chǎn)生影響?！?

　　據(jù)知情人士透露，深圳中院已就二手房交易市場(chǎng)糾紛猛增的問(wèn)題組織了研討和培訓(xùn)，有望出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)。

　　“這份指導(dǎo)意見(jiàn)并不太可能如外界所傳，賣(mài)家反悔的一律判令強(qiáng)制過(guò)戶(hù)，而是會(huì)在尊重法律適用的穩(wěn)定性和法官自由裁量權(quán)的基礎(chǔ)上，盡可能地保障誠(chéng)實(shí)守信的交易主體的權(quán)益?！壁w麗律師說(shuō)。

　　違約當(dāng)然是違法行為，需要承擔(dān)法律責(zé)任，但人非圣賢，在房?jī)r(jià)暴漲的情況下，賣(mài)方反價(jià)的行為并非令人難以理解。那么，對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，如果一方面想出售房產(chǎn)，一方面又擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲自己反悔，是不是可以在合同中約定一個(gè)“反悔權(quán)”呢?“只要合同雙方同意，這種約定并沒(méi)有違法?！壁w麗律師表示，賣(mài)方可以主張?jiān)谫I(mǎi)賣(mài)合同中約定一個(gè)特別的條款，即如果在交易過(guò)程中房?jī)r(jià)發(fā)生明顯的波動(dòng)，則雙方根據(jù)波動(dòng)比例調(diào)整交易價(jià)格或者進(jìn)行補(bǔ)償，當(dāng)然，這一切都建立在買(mǎi)方同意的基礎(chǔ)之上。

　　支招

　　購(gòu)買(mǎi)二手房，注意以下幾個(gè)問(wèn)題

　　一、在合同簽訂時(shí)，首先要確保合同的效力，不給對(duì)方留下主張合同無(wú)效的借口，比如核實(shí)房產(chǎn)權(quán)利人的身份、代理人的授權(quán)委托手續(xù)、房產(chǎn)共有的情況等;

　　二、在合同內(nèi)容上下功夫，比如盡可能約定更短的交易周期以盡快完成交易，或者約定更高的定金額度(法律規(guī)定不超過(guò)交易金額的20%)，或者約定一旦發(fā)生糾紛、訴訟引發(fā)的律師費(fèi)及各種費(fèi)用，由敗訴方承擔(dān)，盡可能增加違約成本;

　　三、自己嚴(yán)格依買(mǎi)賣(mài)合同約定履約，不給對(duì)方留下“買(mǎi)方違約”的口實(shí)，包括按時(shí)足額支付定金、及時(shí)辦理首期款的銀行資金監(jiān)管手續(xù)等;

　　四、發(fā)現(xiàn)對(duì)方可能違約的，要及時(shí)固定證據(jù)。如果賣(mài)方應(yīng)履行義務(wù)期限屆滿(mǎn)時(shí)未履行其義務(wù)，買(mǎi)方應(yīng)自己或者委托律師向賣(mài)方發(fā)出書(shū)面的《履約催促函》，并保留函件復(fù)印件及郵寄憑證，以證明對(duì)方違約的事實(shí);

　　五、一旦發(fā)生糾紛，如果雙方協(xié)商不成，買(mǎi)方應(yīng)及時(shí)委托律師維護(hù)自身合法權(quán)益，而且無(wú)論買(mǎi)方考慮何種訴訟請(qǐng)求，在起訴后都應(yīng)立即申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，查封涉案的房產(chǎn)，以保障今后判決的順利執(zhí)行。