房企變相騙貸，受到政府與社會的高度重視。企業(yè)假按揭騙貸在房地產(chǎn)圈曾經(jīng)是非常普遍的潛規(guī)則。什么叫假按揭騙貸?假按揭騙貸是如何實現(xiàn)的?
假按揭騙貸的類型
“假按揭”主要有兩類。
一類是開發(fā)商找自己公司員工、股東、親戚朋友等冒充購房者,填寫真實的預售合同、購房合同、借款合同、抵押合同等法律文件,并由這些人與銀行簽訂個人住房借款合同,套取貸款,一旦獲利后便脫身而去。
另一類則是開發(fā)商偽造借款人簽名,以假手續(xù)向銀行申請貸款。如果開發(fā)商不按時還款,“被簽名”的借款人又以沒有真實購房為由主張合同無效時,銀行貸款便面臨極大的風險。
假按揭騙貸如何能實現(xiàn)?
假按揭騙貸的歷史與中國房地產(chǎn)開發(fā)的歷史一樣長，只不過以往市場紅火，它常表現(xiàn)為一種“空手套白狼”的游戲，一種撬動資本的杠桿，而沒有表現(xiàn)為騙貸;然而在目前這一系列退房潮背后，房地產(chǎn)市場的騙貸黑幕正在逐漸被揭開。據(jù)調(diào)查，騙貸已經(jīng)逐漸成為商業(yè)銀行個人住房貸款中危害、發(fā)生頻率的風險之一。
步驟一：開發(fā)商借用關聯(lián)人士身份證辦理按揭貸款
開發(fā)商找自己的員工或一些關聯(lián)人士作為虛假的購房者，然后借用他們的身份證辦理按揭貸款。開發(fā)商事前會向他們承諾，首付款及月供都由開發(fā)商來提供，并會給他們幾千元的“好處費”。
步驟二：偽造收入證明聯(lián)系律師證實其還款能力
開發(fā)商偽造這些人的收入證明，聯(lián)系有關系的律師出具法律意見書，證明這些人有還款能力。
步驟三：利用虛假貸款材料 聯(lián)系銀行獲取貸款
開發(fā)商會把貸款材料遞到銀行，銀行內(nèi)部有開發(fā)商事先聯(lián)系好的員工，他們對這些開發(fā)商遞交的資料進行表面的審核，幫助開發(fā)商很容易地獲得80%的貸款，因為開發(fā)商會給他們“好處”。
步驟四：獲取貸款之后通過兩種方式終獲利
開發(fā)商獲取貸款后，通常他們會采取兩種方式。
一種方式是賣二手房。開發(fā)商通過熱賣假象，吸引真正的購房者來買二手房，而且會依據(jù)熱賣假象，適當提高房價，因此開發(fā)商在賣二手房時又能賺錢了。
另外的一種情況是，開發(fā)商在獲得80%的貸款后，不準備繼續(xù)還月供，就等著銀行申請拍賣。再通過安排形式上的拍賣獲利。
比如一棟100戶的樓盤，每個戶型價值50萬，通過內(nèi)部認購，房子還在自己手里，開發(fā)商就可以從銀行得到50X70%=35萬，開發(fā)商只需要拿出5萬，每年的按揭1萬多，自己慢慢還，足夠還4年。而開發(fā)商卻能拿著30萬X50=1500萬的現(xiàn)金。而這些現(xiàn)金足夠他們?nèi)|付各種成本，甚至可以滾動進入下一個樓盤的建設。
騙銀行貸款15.5億 京城假按揭騙貸案：森豪公寓案
2005年初，北京森豪公寓項目被爆房地產(chǎn)商和銀行職員聯(lián)合制造假按揭，騙取銀行按揭資金7.5億元，之后10余人陸續(xù)因此被捕。2007年9月，牽涉其中的3名銀行放貸職員因國有企業(yè)人員失職罪被判刑。
在15.5億元的詐騙大案中，鄒慶等人虛構森豪公寓、華慶公寓銷售事實，騙取銀行貸款的事實引起廣泛關注。
虛構該公司開發(fā)的森豪公寓、華慶公寓商品房銷售事實，采取與購房人簽訂虛假商品房買賣合同，為購房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料，并以購房人名義與中行北京市分行簽訂個人按揭貸款合同申請按揭貸款的手段，先后兩次騙取中行北京分行6.44億元、1.07億元。
一位律師告訴記者，開發(fā)商、銀行、律師、虛假購房人四方串通合謀騙取房貸的“空手道”手法，曾廣泛地運用在房地產(chǎn)界：開發(fā)商先人為抬高房價，然后以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售方式，套取銀行高額貸款。開發(fā)商以虛高的房價為按揭的基準比例，把高于實際房價的現(xiàn)金套入自己囊中。
開發(fā)商等人騙貸的套路分為以下3個步驟：步，華運達公司虛構了并不存在的購房者，制造虛假銷售事實。從購房者的身份、銷售合同，到首付款證明和收入證明，均有假。第二步，兩家律師事務所出具嚴重失實的法律意見書，證明貸款申請人具備償還貸款本息的能力。第三步，握有實權的銀行“內(nèi)鬼”在內(nèi)部作呼應，貸款審批毫無障礙，騙貸得以順利實施
憑借與銀行積累的良好關系，鄒慶設計了驚心動魄的跳躍。停工兩年的森豪公寓突然對外高調(diào)開盤，并一度創(chuàng)出當時的銷售紀錄，很快，森豪公寓宣布銷售一空。
但銷售一空的真相卻是，鄒慶通過一系列運作，調(diào)動200多人進行虛假購房，共計從中國銀行北京市分行獲取6.45億元按揭貸款。森豪案中公訴機構在起訴前3個主要責任者的同時，對虛假購房人網(wǎng)開一面?！八泻炗喌馁徺I合同共199份，賣出的房屋是250套，沒有一例購房是真實的。
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