2020年地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo) 穩(wěn)字當(dāng)頭 護(hù)航精裝

??長期來看，隨著疫情防控向好，國家政策的扶持，生產(chǎn)生活秩序的逐步恢復(fù)，新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響總體上已控。

??在新冠疫情的沖擊下，社會(huì)各行業(yè)受到前所未有的影響，2020國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力加大的嚴(yán)峻形勢。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比下降6.8%，為1992年以來首次單季負(fù)增長。短期來看，新冠肺炎疫情的發(fā)生以及為阻斷疫情蔓延的種種舉措毫無疑問會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)帶來不可忽視的沖擊，但長期來看，隨著疫情防控向好，國家政策的扶持，生產(chǎn)生活秩序的逐步恢復(fù)，新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響總體上已控。

??地產(chǎn)精裝市場規(guī)?？s減，精裝市場回歸高能級(jí)城市

??受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體市場表現(xiàn)低迷，地產(chǎn)精裝市場也受到較大影響。據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：從地產(chǎn)精裝修規(guī)模來看，2020年1-4月，地產(chǎn)精裝修市場規(guī)?？s減至43.8萬套，同比下滑55.8%。從精裝修市場城市結(jié)構(gòu)來看，新一線及二線城市仍是精裝市場主力，市場份額均超過30%，且與2019年同期相比，新一線、二線城市精裝修市場份額分別提升4.8、3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中新一線城市中南京精裝修規(guī)模同比小幅上漲，二線城市中揚(yáng)州、泉州、哈爾濱等精裝規(guī)模逆勢增長，同比增長幅度較大。除此之外，2020年一線城市精裝市場份額近9%，與2019年同期相比市場份額提升1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中廣州、上海、深圳精裝規(guī)模同比下降幅度均小于精裝大盤。

??兩會(huì)重申“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)城市政策靈活性

??在這個(gè)特殊時(shí)期，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重頭戲的房地產(chǎn)行業(yè)，疫情沖擊下的房地產(chǎn)行業(yè)走勢和動(dòng)向備受關(guān)注。同時(shí)2020年全國兩會(huì)也由于疫情影響格外重要，兩會(huì)所提內(nèi)容不僅透露出后疫情時(shí)期中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向與機(jī)遇，也成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

??因疫情影響，2020年全國兩會(huì)政府工作報(bào)告中，未設(shè)定具體全年增速目標(biāo)，在關(guān)于房地產(chǎn)內(nèi)容也進(jìn)行了“淡化”，核心表述是：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居?！边@是自2018年政府工作報(bào)告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可見政府在保障住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展上的決心。自新冠疫情爆發(fā)以來，各地政府靈活因城施策，從供需兩端出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行起到重要作用。政府報(bào)告再次將“因城施策”寫進(jìn)報(bào)告，同時(shí)刪除“落實(shí)城市主體責(zé)任”給了地方政府更大的發(fā)揮空間。然而，這并不意味著各地可以隨意松綁調(diào)控，2020年以來全國已有廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南等超10城出臺(tái)的相關(guān)購房放寬政策條款被撤回或調(diào)整，出現(xiàn)“政策幾日游”的現(xiàn)象，由此可見“因城施策”仍不能觸碰“房住不炒”的紅線。

??除此之外，報(bào)告還提及了要新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。對(duì)于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造來說，今年政府工作報(bào)告中并未提及，然而區(qū)別于棚改貨幣化安置，舊改主要是更新老舊小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，基本上不涉及安置補(bǔ)償問題，并不創(chuàng)造增量購房需求，其對(duì)房地產(chǎn)市場影響程度有限。同時(shí)政府報(bào)告中還提到深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以城市群推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，兩會(huì)中提到的京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地。

??精裝政策監(jiān)管力度加強(qiáng)，助力精裝市場健康穩(wěn)定發(fā)展

??2020年兩會(huì)報(bào)告給房地產(chǎn)市場指明了“風(fēng)向標(biāo)”，同時(shí)近期出臺(tái)的精裝修政策也給購房者吃了一個(gè)“定心丸”，使購房者的權(quán)益得到保障。截止到2020年5月份，全國涉及全裝修/精裝修的各類政策累計(jì)頒布超100次，覆蓋28個(gè)省市。2020年以來，多省市針對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)虛高、裝修材料以次充好等精裝亂象，在樣板間監(jiān)管、全裝修住宅合同、全裝修住宅質(zhì)量等方面作出了規(guī)范。在樣板間方面，杭州蕭山區(qū)全國首個(gè)全裝修監(jiān)管平臺(tái)上線，確保買房所見即所得;浙江省實(shí)施樣板間交付制度，并提出分區(qū)域、分類別實(shí)施住宅全裝修，實(shí)現(xiàn)“一城一策”。在購房合同方面，南寧、武漢啟用新版購房合同。其中南寧將精裝部分寫入購房合同，降低了首付門檻，還通過合同附件對(duì)裝修用材等進(jìn)行了細(xì)化，更加規(guī)范合理化，進(jìn)一步保障購房者權(quán)益;武漢將裝修價(jià)款可計(jì)入房價(jià)貸款，并進(jìn)一步規(guī)范全裝修商品房裝飾裝修交付標(biāo)準(zhǔn)。在全裝修住宅工程質(zhì)量管理方面，海南省實(shí)施新建全裝修商品住宅分戶驗(yàn)收100%覆蓋;鎮(zhèn)江實(shí)施全裝修住宅銷售時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，并對(duì)全裝修住宅工程嚴(yán)格執(zhí)行分戶驗(yàn)收制度。在裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，寧波發(fā)布全裝修新政征求意見，意見要求基本裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于1500元/㎡、不高于2000元/㎡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可根據(jù)市場需求及產(chǎn)品定位，提供若干升級(jí)裝修方案供購房者選擇。除此之外，四川省、江蘇省推動(dòng)裝配式裝修，逐步提高商品住宅全裝修覆蓋率;云南省首次發(fā)布全裝修政策，加快發(fā)展全裝修成品交房建筑，州(市)政府所在地新建建筑逐步推行全裝修成品交房;內(nèi)蒙古發(fā)布關(guān)于工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅室內(nèi)全裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》公開征求意見的公告，重點(diǎn)對(duì)智能家居、裝配式裝修設(shè)計(jì)、 BIM 設(shè)計(jì)模型應(yīng)用、咨詢與服務(wù)等方面提出了明確要求。

??從地產(chǎn)精裝修頒布情況來看，目前精裝修政策更趨向于精細(xì)化，對(duì)裝修材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)、樣板間等方面作出了詳細(xì)規(guī)范，在保障購房者權(quán)益的同時(shí)，也有助于精裝修市場長期穩(wěn)定與發(fā)展，推動(dòng)地方精裝修目標(biāo)的實(shí)施及落地。

??2020年兩會(huì)報(bào)告給整體房地產(chǎn)市場定了調(diào)，為下階段房地產(chǎn)調(diào)控與發(fā)展指明了方向，堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，堅(jiān)持住房回歸居住屬性。兩會(huì)報(bào)告中弱化了經(jīng)濟(jì)目標(biāo)增速，取而代之的是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤，然而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用是巨大的，房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石，是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的核心變量，房地產(chǎn)整體市場預(yù)計(jì)將會(huì)逐步回暖，但“房住不炒”的底線仍在。在整體房地產(chǎn)市場以“穩(wěn)”為主的主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場回歸產(chǎn)品競爭本質(zhì)的時(shí)代下，隨著精裝政策的推進(jìn)以及裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修材料等規(guī)范，精裝修市場將更加規(guī)范、健康，同時(shí)也將為開發(fā)商及產(chǎn)業(yè)鏈配套商帶來新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。