住宅全裝修多問題待解：精裝價遠超市場價 質(zhì)量難以保證

　　海南省近出臺的《商品住宅全裝修管理辦法(試行)》(以下簡稱管理辦法)規(guī)定，海南省2017年7月1日(含)后取得施工許可證的商品住宅工程實行全裝修。

　　浙江省溫州市在全裝修道路上邁的步子比海南省更快。

　　溫州市今年4月出臺的《關(guān)于進一步推進綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的補充意見》規(guī)定，自6月1日起，市區(qū)中心城區(qū)新出讓或劃撥國有土地上的保障性住房和商品住房，均實行全裝修和成品交房。

　　此外，法治周末記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，浙江省、山東省、四川省近期也都曾發(fā)布相關(guān)文件，推進住宅全裝修和成品住宅交付。

　　北京來碩律師事務(wù)所主任李文謙告訴法治周末記者，在房地產(chǎn)行業(yè)，全裝修并非是一個全新的概念。

　　在2002年建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心推出的《商品住宅裝修一次到位實施細則》中就規(guī)定，裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。

　　十余年過去，住宅全裝修才逐漸在全國慢慢鋪開。

　　然而，對于普通老百姓而言，更加熟悉的詞匯是精裝修，精裝修和全裝修是否是一個概念?

　　“全裝修和精裝修不同，全裝修主要是基礎(chǔ)硬裝修，不包括軟裝修部分，而精裝修更加強調(diào)品質(zhì)和檔次?！焙Ｄ鲜∽〗◤d副廳長劉聯(lián)偉在解讀海南此次推行全裝修的做法時提到。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化以及住房銷售模式轉(zhuǎn)變等角度看，都需要大力推進全裝修的模式。

　　“比如說，全裝修省去了交付房屋后的裝修成本，避免了二次裝修，屬于更為環(huán)保和節(jié)能的開發(fā)模式。”嚴躍進說。

　　平安好房研究院首席分析師陸騎麟也表示，在以往的毛坯房裝修中，還會出現(xiàn)改變房屋用途、改變房屋管線等影響安全的情況發(fā)生，全裝修也能解決這些問題。

　　公開資料顯示，去年發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》亦指出，未來的重點任務(wù)之一是推進建筑全裝修。

　　李文謙認為，在這樣的大背景下，有一些問題值得監(jiān)管部門注意，即以往精裝修交房的過程中曾經(jīng)出現(xiàn)過種種問題，包括精裝修價格遠高于市場價、實際交房情況與樣板間貨不對板等，都有可能出現(xiàn)在全裝修的過程中。

　　“各地在制定推廣全裝修住宅的政策時，還需要制定配套措施，避免在全裝修市場出現(xiàn)精裝修市場的問題。”李文謙提醒到。

　　如何避免全裝修價格遠超市場價

　　法治周末記者隨機采訪了幾位有購房計劃的消費者，大家對全裝修表達出的個疑問是：“我怎么知道，開發(fā)商進行全裝修提供的報價，是符合市場價的?”

　　查詢關(guān)于精裝修的相關(guān)批評報道也可以發(fā)現(xiàn)，有不少購房者認為，開發(fā)商收取的精裝修價格遠遠高于市場價。

　　那么，如果政府要大力推廣全裝修，如何在全裝修定價環(huán)節(jié)進行把控，避免出現(xiàn)全裝修價格遠高于市場價的情況?

　　陸騎麟認為精裝修房開發(fā)商一般只會給個大概的裝修標(biāo)準(zhǔn)價格，不會直接告訴客戶的價格。對于精裝修價格遠高于市場價，主要還是開發(fā)商在房屋銷售過程中會把這部分利潤算進去。這種情況是很難避免的，主要還是我們的房地產(chǎn)市場賣方市場主要造成的。

　　不過，北京中唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管律師王玉臣認為，有一些方法可以避免出現(xiàn)這種情況，如政府部門對全裝修相關(guān)規(guī)范和流程做細化規(guī)定，進行分層級，不同的層級設(shè)定一定的價格范圍。

　　“政府還可以在商品房進行預(yù)售許可證審批時，就對包含全裝修在內(nèi)的預(yù)售方案進行嚴格審查等。這些方式方法的關(guān)鍵在于相關(guān)政府必須提前做好設(shè)定，提前制定規(guī)則。”王玉臣認為。

　　李文謙還建議，政府可以制定全裝修價格的限價，并要求開發(fā)商在商品房銷售現(xiàn)場公開展示全裝修樣板房，明確交付內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商同時應(yīng)在施工圖設(shè)計文件中明確全裝修標(biāo)準(zhǔn)和價格，一并交施工圖審查機構(gòu)審查。施工圖審查機構(gòu)應(yīng)將上述內(nèi)容納入審查范圍，不符合本市關(guān)于商品住房全裝修分級指南和指導(dǎo)價格的，不予審查合格。

　　據(jù)海南省住建廳副廳長劉聯(lián)偉介紹，海南省此次推廣全裝修，就是真正落實了一體化設(shè)計、一體化施工、整體驗收，從設(shè)計到施工到驗收都納入了監(jiān)管范圍，開發(fā)商在設(shè)計階段就要把全裝修的內(nèi)容考慮進去。

　　如何避免貨不對板

　　有購房者在接受法治周末采訪時還提出疑問，全裝修的質(zhì)量如何保證?如果保證實際交付的產(chǎn)品就是樣板間所示的樣子?

　　“以往在精裝修交房的過程中，開發(fā)商和購房者簽訂的合同中，對于裝修所用材料大都模糊約定，比如只約定品牌，不約定型號或者約定使用XX品牌同等品質(zhì)產(chǎn)品等。這導(dǎo)致有些項目終交房后，購房者即便發(fā)現(xiàn)精裝修的產(chǎn)品與樣板間不符，在維權(quán)時也會遇到很多困難?！崩钗闹t說。

　　陸騎麟在接受法治周末記者采訪時也提到了維權(quán)難這一問題，他認為目前房價過高，當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)問題，再退房也不太可能，有的購房者只能不了了之。甚至有些開發(fā)商會以項目公司的名義開發(fā)樓盤，房子賣了以后公司注銷，購房者后續(xù)維權(quán)都找不到開發(fā)商。

　　王玉臣分析道，在商品房買賣這個市場關(guān)系中，開發(fā)商處于的優(yōu)勢地位，購房者處于很低的弱勢地位。在現(xiàn)實購房中，開發(fā)商提前準(zhǔn)備好的合同，不允許購房者改一個標(biāo)點符號。

　　“在這種情況下，行政指導(dǎo)可以發(fā)揮其作用，政府可以制定全裝修房屋的購房合同樣本，一方面約束開發(fā)商，另一方面更好地維護購房者的利益?！蓖跤癯颊f。

　　李文謙也同意這樣的做法，他還建議，在合同中，開發(fā)商應(yīng)對附屬設(shè)備與屋內(nèi)裝修項目的標(biāo)準(zhǔn)、品牌、型號、價格、顏色等作出詳細約定。如果是進口的材料或設(shè)備，還要在合同中寫清楚原產(chǎn)地。對開發(fā)商承諾贈送的材料和設(shè)備，也要通過書面形式明確下來。

　　在這樣的基礎(chǔ)上，李文謙進一步表示，各地還可以采取封樣做法，即通過各種方式保留樣板房及其設(shè)施、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)。為防止開發(fā)商交房前拆除樣板房，造成“死無對證”的局面，還可用公證的方式對樣板房的裝修設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)進行確定。

　　“在購房合同中還可約定，開發(fā)商在房屋交付驗收之前，樣板房及其裝修和設(shè)施應(yīng)保持原樣，不得拆除或更換，否則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。”李文謙說。

　　海南省住建廳副廳長劉聯(lián)偉在解讀該省的全裝修政策時提到，海南省已經(jīng)考慮到了這一問題。在管理辦法中，海南省明確規(guī)定，樣板房要真實反映裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量，作為房屋交付參照標(biāo)準(zhǔn)，交付的裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)不能低于樣板房標(biāo)準(zhǔn)。樣板房保留的時間自全裝修商品住宅交付之日起不少于1年，或者自工程竣工驗收備案之日起不少于兩年。

　　全裝修和個性化的矛盾如何解決

　　王玉臣和李文謙認為，在推廣住宅全裝修的過程中，還有一些問題值得關(guān)注。

　　李文謙提到了個性化和全裝修的矛盾。

　　“消費者的購房目的千差萬別，而全裝修房統(tǒng)一設(shè)計施工，裝修模式基本一致，這樣當(dāng)然不能很好滿足消費者的多種需求，只能迫使他們放棄某些個人喜好?！崩钗馁徽f。

　　對于這一點，海南省住建廳副廳長在進行政策解讀時也有所提及，他認為開發(fā)商可以做多套樣板房，在做樣板間的時候就考慮不同樣板間的定位，針對有不同的需求作出不同風(fēng)格供大家挑選。

　　“不排除開發(fā)商可以跟客戶做定單優(yōu)化?！眲⒙?lián)偉說。

　　王玉臣在接受法治周末記者采訪時則表示，一定要注意全裝修過程中的空氣質(zhì)量控制。

　　“我代理的相關(guān)案件中，精裝修常見的問題之一是空氣質(zhì)量不達標(biāo)，甲醛嚴重超標(biāo)?！蓖跤癯颊f。

　　對于這一點，劉聯(lián)偉表示，海南省此次推行全裝修，非常注重健康住宅，制定了《海南省全裝修住宅室內(nèi)裝修污染控制技術(shù)規(guī)程》。

　　法治周末記者在海南省出臺的管理辦法中也看到了如下規(guī)定：“裝修工程完成后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行室內(nèi)環(huán)境檢測，檢測結(jié)果不合格的，不得交付使用，嚴禁室內(nèi)空氣污染超標(biāo)。”

　　此外海南省還要求建設(shè)單位在交房時須向購房者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括主要材料、部品和設(shè)備的生產(chǎn)廠家信息、品牌、規(guī)格型號、性能指標(biāo)，室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測報告及保修期限。(來源：法治周末)

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