廣州東部樓市：房?jī)r(jià)搭裝修款 雙合同規(guī)避政府限價(jià)

　　據(jù)了解，為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，廣州在三月底出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，其中要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)售許可備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)，已經(jīng)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的不得提價(jià)或變相加價(jià)。不過(guò)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州增城、黃埔區(qū)一些樓盤在銷售價(jià)格上還是突破了以往的限價(jià)紅線，很多項(xiàng)目都采用了“雙合同”的方式進(jìn)行規(guī)避政策。

　　自從三月底廣州樓市強(qiáng)限購(gòu)頒布后，廣州東部黃埔、增城樓盤出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的火爆場(chǎng)面。其中增城不但房?jī)r(jià)暴漲，地價(jià)也創(chuàng)下新高。3月29日，增城共出讓五塊居住用地。除一塊建筑面積僅有1萬(wàn)平方米的小型地塊的成交樓面價(jià)僅1.4萬(wàn)元/平方米之外，其余四塊地的成交樓面價(jià)均突破2萬(wàn)元/平方米。時(shí)值五一，廣州各地樓市紛紛推出的優(yōu)惠價(jià)吸引買房客。廣州黃埔、增城一些樓盤聲稱售價(jià)平均1萬(wàn)1平方米，這樣的優(yōu)惠原來(lái)內(nèi)藏玄機(jī)!實(shí)際上，如果你要想得到房子，還需要在房款之外，另外再繳納幾乎與房?jī)r(jià)等值的裝修款和車位費(fèi)，這就是現(xiàn)在流行在廣州東部樓市的行業(yè)怪像。

　　套路之一：自帶裝修包

　　近日記者從多個(gè)樓盤現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲悉，現(xiàn)正開(kāi)售的許多樓盤的售樓價(jià)格被分為房款和裝修款兩部分。如黃埔區(qū)長(zhǎng)嶺路萬(wàn)科山景城一款建筑面積為65平方米的房子，折后價(jià)約164萬(wàn)元，其中60多萬(wàn)是裝修款，實(shí)際上房?jī)r(jià)為2.4萬(wàn)元/平方米左右。銷售人員告訴記者，買樓要分開(kāi)兩份協(xié)議簽署，而且裝修是自帶的，不能不要。該盤銷售人員直言不諱說(shuō)像這種裝修包加樓房的組合套價(jià)在樓市很常見(jiàn)，買房者需要簽訂雙合同，即房屋買賣合同與裝修協(xié)議。

　　是否真的像銷售人員所說(shuō)，雙合同在樓市已流傳開(kāi)來(lái)?記者前往增城新大道時(shí)代廊橋繼續(xù)暗訪。這里號(hào)稱五一當(dāng)天有惠折扣，一套建筑面積為80平方米的住房，折后價(jià)近143萬(wàn)元，其中備案價(jià)(房?jī)r(jià))約95萬(wàn)元，溢價(jià)47萬(wàn)多元，售樓人員告訴記者，這里的溢價(jià)實(shí)際上就是裝修款，實(shí)際上房?jī)r(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米左右。

　　與該樓盤一墻之隔的保利i立方也坐實(shí)了這類藏價(jià)游戲。這里一套90平方米的復(fù)式房，折后總價(jià)是186萬(wàn)，分為毛坯房款約90萬(wàn)。銷售人員說(shuō)由于該組地段政府限價(jià)1萬(wàn)，90平方米的房子只能報(bào)這個(gè)價(jià)。為規(guī)避政府的限價(jià)，如果想購(gòu)買上述房型，還需繳納裝修款96萬(wàn)元!裝修費(fèi)比房?jī)r(jià)還高!買房者首付近57萬(wàn)元，款項(xiàng)分為毛坯房款27萬(wàn)，裝修款30萬(wàn)。實(shí)際上房?jī)r(jià)為2萬(wàn)元/平方米左右。售樓人員介紹，買房必須同時(shí)簽署買房合同和裝修協(xié)議，其中裝修款要另外打入開(kāi)發(fā)商指定的裝修公司帳戶。

　　根據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，黃埔區(qū)長(zhǎng)嶺路萬(wàn)科山景城在已售出的64套普通住宅商品房網(wǎng)簽成交價(jià)為15258元/平方米，增城區(qū)時(shí)代廊橋在已售出的477套普通住宅商品房網(wǎng)簽成交價(jià)為10756元/平方米，增城區(qū)保利i立方在已售出的89套普通住宅商品房網(wǎng)簽成交價(jià)為9618元/平方米。由此看來(lái)，網(wǎng)簽價(jià)和實(shí)際售價(jià)相差巨大的原因顯而易見(jiàn)。

　　“雙合同”套路之二：捆綁車位

　　限價(jià)令下的樓市各出奇招，記者現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)雙合同的售樓方式已成為行業(yè)中的潛規(guī)則。而樓市雙合同的形式五花八門，除了在房款外附加上述的高額硬性裝修款之外，還存在買房就得買車位的“捆綁”銷售。

　　本打算在增城買房的陳先生告訴記者，自己曾在朱村中鐵建國(guó)際花園和碧桂園城市花園看房，都被告知“買房就得買車位”?！叭?guó)際花園看房的時(shí)候，銷售就明確地和我說(shuō)，買房就硬性要買他們的車位，一個(gè)車位35萬(wàn)，只有50年的使用權(quán)?！?

　　之后陳先生又到了附近的碧桂園城市花園，卻被告知買房還得買兩個(gè)車位。“銷售部的人帶我們?nèi)タ捶?，看了之后算價(jià)錢的時(shí)候才說(shuō)要買兩個(gè)車位。一個(gè)車位得21萬(wàn)，首付一次性付完”，陳先生認(rèn)為，這無(wú)疑是增加了買房的壓力，感到十分無(wú)奈。

　　記者隨后前往上述這兩個(gè)樓盤核實(shí)情況，中鐵建國(guó)際花園銷售人員表示，買房就必須要買車位，而碧桂園城市花園銷售人員則表示，要購(gòu)房的話需要捆綁買兩個(gè)車位，每月車位管理費(fèi)是45塊錢。

　　增城區(qū)靠近東莞的碧桂園琥珀灣也存在“捆綁”銷售的情況，只是方式變?yōu)椤百I房送車位”。該銷售部人員告訴記者，該盤目前均價(jià)是12000元每平方米，買房就送一個(gè)車位，使用期限是45年，不得轉(zhuǎn)賣，每月80元的車位管理費(fèi)。該銷售部人員明確表示：“我們這邊停車位都是不能單獨(dú)開(kāi)賣的”。

　　據(jù)銷售部人員介紹，開(kāi)盤以來(lái)，從一期到三期都一直都是以這樣的形式捆綁銷售的。“和附近的樓盤比，我們這里每平米貴個(gè)四五百塊，合著就差不多等于買個(gè)車位了，還是很劃算的”。

　　“雙合同”下購(gòu)房者負(fù)擔(dān)加重

　　“以前沒(méi)有買，現(xiàn)在更買不起!”在看樓的現(xiàn)場(chǎng)，記者聽(tīng)到不少看房的年輕人這樣感慨。政府出臺(tái)“限地價(jià)”，房?jī)r(jià)理應(yīng)有所控制，為何買房者還是買不起?

　　中原地產(chǎn)一位地產(chǎn)顧問(wèn)告訴記者，這是因?yàn)殡p合同導(dǎo)致的高首付。本輪限購(gòu)后，增城一帶原來(lái)只要四五十萬(wàn)首付就能買的房子，現(xiàn)在首付要七八十萬(wàn)才買得了!而且頭幾年的按揭?guī)缀鯚o(wú)法承受。

　　在萬(wàn)科山景城，164萬(wàn)的房子貸款100萬(wàn)，首付也要64萬(wàn)，其中包括30萬(wàn)裝修款，另外30多萬(wàn)的裝修款包含在貸款中，而銀行政策規(guī)定的裝修貸款限期長(zhǎng)為5年，即買房后5年內(nèi)的月供有近萬(wàn)。時(shí)代廊橋的情況則更嚴(yán)重：近47萬(wàn)的裝修款，限購(gòu)房者1年半內(nèi)分六個(gè)季度付清，買房者需一個(gè)季度供7萬(wàn)多元!另外還需買車位，12萬(wàn)的車位七天內(nèi)需付25%的價(jià)款，剩下的要在明年二月前付清。而在它近旁的保利i立方銷售人員告訴記者，90平方米的房子賣186萬(wàn)，96萬(wàn)是裝修款，這筆款中首付29萬(wàn)，貸款67萬(wàn)，由于銀行裝修貸款限額是26萬(wàn)，考慮到銀行貸款不夠，該開(kāi)發(fā)商還推出了面向顧客的貸款，剩下的41萬(wàn)元可以由該公司提供的專項(xiàng)貸款完成，不過(guò)利率高達(dá)7.8%，僅兩項(xiàng)裝修貸款加起來(lái)月供就有14000元，加上房貸的3100元月供，買房者需連續(xù)五年承擔(dān)高達(dá)1萬(wàn)7千多元的月供費(fèi)。

　　由于多家樓盤規(guī)定只有將裝修費(fèi)供完才能交樓，這必然給買房人帶來(lái)沉重的壓力。記者注意到，在增城黃埔各樓盤的看房現(xiàn)場(chǎng)，許多買房者是一家三代一起出動(dòng)，一些人因?yàn)闊o(wú)法忍受裝修費(fèi)帶來(lái)的月供壓力，索性全家族集資東挪西借一次性將裝修費(fèi)付清，200萬(wàn)的房子首付就有100多萬(wàn)!

　　一位看房者無(wú)奈地說(shuō)：在這一系列看似合理的條件和低價(jià)誘惑的背后，都是變相加重購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的套路，他質(zhì)疑：政府為什么對(duì)這樣公然違規(guī)的情況視而不見(jiàn)?

　　“雙合同規(guī)避政策 明顯的違規(guī)行為

　　“所謂雙合同，即買家購(gòu)房時(shí)簽一份符合政府指導(dǎo)價(jià)的購(gòu)房合同，一份掛以裝修費(fèi)，捆綁車位等名義的補(bǔ)充協(xié)議，從而規(guī)避政府的限價(jià)措施，”華南理工大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)徐松林教授解釋說(shuō)，無(wú)論是捆綁銷售車位，還是通過(guò)提高房?jī)r(jià)然后變相送車位的行為，都是變相的搭售行為?！罢?guī)定了房?jī)r(jià)上限，那么在政府控制房?jī)r(jià)的情況下，雙合同實(shí)際上是超過(guò)政府限價(jià)規(guī)定的”，他認(rèn)為“合同法明文規(guī)定，違背法律或者政府強(qiáng)制性規(guī)定的合同、條款是無(wú)效的。因此雙合同是違規(guī)的，也是無(wú)效的”。

　　他介紹，2016年,住建部公布了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假房源信息和廣告等9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為,其中第七類行為就是以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購(gòu)房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。

　　“捆綁銷售下的雙合同與政府限購(gòu)、限價(jià)、限簽等一系列限制行為不無(wú)關(guān)系”，徐教授認(rèn)為：“當(dāng)政府出手限價(jià)，實(shí)行行政管制時(shí)，就證明房子已經(jīng)不是一個(gè)可以由買賣雙方自由定價(jià)的完全意義上的商品了。每個(gè)地方的房子都有政府規(guī)定的房?jī)r(jià)，不由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算”?！暗上壳罢南拶?gòu)限價(jià)行動(dòng)并沒(méi)有真正給廣州的樓價(jià)‘滅火’，反而一定程度上導(dǎo)致了樓價(jià)‘失真’，導(dǎo)致真實(shí)的價(jià)格被掩蓋，反而給真正剛需的買房者加重了負(fù)擔(dān)”。

　　廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)韓世同告訴記者，政府雖然對(duì)增城樓盤有所限價(jià)，但在3月買房限購(gòu)升級(jí)后，往增城買房的需求量大大增加。在增城樓市前景被看好的情況下,開(kāi)發(fā)商不愿自降身價(jià),于是便打起了雙合同的主意,想用這種方式逃避限價(jià)令。他認(rèn)為，此前增城新塘拍的一塊地，其樓面地價(jià)高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米，對(duì)周邊有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。加上目前增城的限購(gòu)也不是很嚴(yán)，仍然還有很多資金可以進(jìn)入。只要需求一直在，價(jià)格就難以降下來(lái)，雙合同也難以杜絕。告訴記者，政府雖然對(duì)增城樓盤有所限價(jià)，但在3月買房限購(gòu)升級(jí)后，往增城買房的需求量大大增加。但在增城樓市前景被看好的情況下,開(kāi)發(fā)商不愿自降身價(jià),于是便打起了雙合同的主意,想用這種方式逃避限價(jià)令。他認(rèn)為，此前增城新塘拍的一塊地，其樓面地價(jià)高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米，對(duì)周邊有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。加上目前增城的限購(gòu)也不是很嚴(yán)，仍然還有很多資金可以進(jìn)入。只要需求一直在，價(jià)格就難以降下來(lái)，雙合同也難以杜絕。

　　一位不愿透露姓名某上市房地產(chǎn)高管透露，開(kāi)發(fā)商這樣做也是無(wú)奈：現(xiàn)在增城的新樓地價(jià)已經(jīng)過(guò)兩萬(wàn)，還按政府限價(jià)賣是不可能的：“政府明顯是在玩數(shù)字游戲，是逼良為娼的造假，以應(yīng)付上面對(duì)樓市的要求，其實(shí)他們公布的數(shù)據(jù)自己能信嗎?”他說(shuō)，為了配合政府的限價(jià)，開(kāi)發(fā)商只能把200萬(wàn)的房子標(biāo)價(jià)毛坯100萬(wàn)，裝修80萬(wàn)，車位20萬(wàn)，這樣才能夠在保證總銷售額的同時(shí)，又能達(dá)到政府登記的房屋成交價(jià)。他直言，現(xiàn)在限簽其實(shí)也一樣，市中心區(qū)域的高價(jià)樓盤，即便成交了也不能網(wǎng)簽，必須政府放開(kāi)端口。而政府是綜合調(diào)控，例如郊區(qū)每賣10套1萬(wàn)的房子網(wǎng)簽，才允許一套市區(qū)的高價(jià)盤網(wǎng)簽，這樣是人為的將月度的成交網(wǎng)簽均價(jià)拉低。這樣造成大量成交擠壓，周期拉長(zhǎng)。這種掩耳盜鈴的行為不但起不到平抑市場(chǎng)的作用，反而平添了民眾的反感，損害了政府的公信力。(來(lái)源: 看看新聞news)

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