樓市“龍?zhí)ь^” 房企忙春耕

　　契稅、營業(yè)稅雙降，央行宣布降準0.5個百分點……春節(jié)過后，一系列樓市利好政策的到來，讓這個春天顯得暖意融融。連日來，不少樓盤售樓部的來電、來訪量明顯增加，成交量明顯攀升?！盎嘏背蔀榻跇鞘械年P鍵詞。

　　一年之計在于春。時值農歷二月二“龍?zhí)ь^”，春回大地，農民開始春耕，一切欣欣向榮。站在農歷新一年的起點上，借由“龍?zhí)ь^”的美好寓意，本刊特邀業(yè)內從業(yè)者及專家，暢談“去庫存”主基調下的鄭州樓市變化，以及對2016年房地產市場、房地產企業(yè)發(fā)展的專業(yè)性思考。

　　二線城市

　　將成市場熱點

　　顯而易見，一系列樓市新政的目標是為了維持房地產市場的健康成長。中央看到了庫存問題，也找到了癥結，各種契稅、金融、行業(yè)政策對去庫存初顯起色。比如契稅主要影響的是改善性需求，戶型面積的微差不再是用戶考慮購房的因素，而降首付則大大刺激了剛需市場。

　　在樓市政策調整給市場帶來契機之際，可以看到：未來，一線城市還是要抑制投機，二線城市將成為市場熱點，而三線城市仍是要去庫存。而對于鄭州來說，保持這種增長態(tài)勢，市場才能可持續(xù)地健康發(fā)展。

　　2016年是保利鄭州的品牌年，無論是從項目品質、服務還是土地儲備上，保利將用心做好每一步，將前沿的人性化居住理念帶給更多的河南人。

　　未來，保利將更加理性、科學地打造產品。作為央企，除了在城市建設商的角色上應有的承擔和責任，保利還將本著“百年老店”的精神，用一顆匠心以求改變和突破，適應新的趨勢與市場需求。

　　在發(fā)展方向上，保利將主抓幾個重點：

　　首先，打造“保利生活圈”，提升產品附加值。保利地產制訂的企業(yè)“十三五”計劃，明確提出了打造“保利生活圈”。保利生活圈以社區(qū)為中心，打造基于全生命產業(yè)鏈的服務平臺，提升產品附加值。

　　其次，強化產品競爭力，建立綠色全生命周期居住系統(tǒng)。建立綠色全生命周期居住系統(tǒng)的標準，由“關懷客戶全生命周期的全精裝房+集合物業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老、教育等的社區(qū)服務”和“強調體驗的O2O平臺”組成，打造更具競爭力和市場接受度的產品。

　　第三，經營注重效率，把控價值鏈上的每個環(huán)節(jié)。保利地產注重整個生產鏈條的科學性與效率，包括投資有效性、產品定位有效性、產銷平衡、營銷方向等多個方面。

　　，減緩客戶壓力，提供多元化購房支持服務，在客戶購買上提供多元化的手段支持。2015年，保利地產成立了保利小貸公司，開發(fā)多種金融工具幫助客戶。針對首付能力不足的，或有舊房換新需求的客戶，保利可以提供首付小額貸款等服務，也有延長分期付款等政策支持。

　　河南房地產市場

　　后發(fā)優(yōu)勢明顯

　　站在經濟的冬春之交，房地產企業(yè)應當把去庫存作為要務，確保企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)金流;以市場和客戶為導向，優(yōu)化產品供應結構;轉變觀念，緊跟互聯(lián)網發(fā)展步伐，創(chuàng)新營銷模式、管控模式、服務模式。

　　事實上，春節(jié)后的多重政策對于房地產行業(yè)去庫存有明顯的促進作用，不過這對于一線城市和部分二線城市更為明顯，而對大部分三、四線城市的效果會弱一些。在這樣的政策背景下，房地產行業(yè)的分化將進一步加劇。從解決目前房地產發(fā)展的深層次矛盾來看，希望后期有針對三、四線城市的定向調控政策，當然不僅包括金融、財稅方面的政策，更應有系統(tǒng)性政策。

　　隨著經濟結構調整力度的深入，河南房地產市場的后發(fā)優(yōu)勢將更加明顯，人口回流將穩(wěn)步提升。作為河南省會城市，以及方圓500公里的城市，鄭州的人口、資源吸附力非常明顯，這將成為鄭州房地產未來持續(xù)向上發(fā)展的核心驅動力。預計未來鄭州房價還將有一個穩(wěn)步上漲的趨勢，同時改善性需求將有更為明顯的放量。

　　作為早成功開發(fā)、運營商業(yè)地產——銀基商貿城的開發(fā)商，銀基是具有20多年發(fā)展歷史的老牌房企。隨著高端住宅銀基王朝的成功開發(fā)，銀基成為鄭州家喻戶曉的房企。

　　2016年，銀基在鄭州市區(qū)的多個項目將陸續(xù)面市，省轄市的項目繼續(xù)創(chuàng)造高品質傳奇佳話。

　　值得一提的是，銀基國際旅游度假區(qū)將于2016年逐步開放新的旅游度假項目，同時高端、改善型住宅也將開盤銷售。該項目位于鄭州西南黃帝宮板塊，總占地面積超過16000畝，包括系列主題樂園、酒店群和高端精品住宅。該項目契合了經濟發(fā)展和居民消費結構轉變的新趨勢，隨著這一項目的逐步建成，中原地區(qū)旅游格局和鄭州城市發(fā)展格局將被改變。

　　房地產去庫存

　　需要創(chuàng)新思路

　　根據(jù)中央精神，房地產去庫存是今年重點抓的五大任務之一。如何通過供給側改革，有效消化商品房庫存，對保持房地產市場的健康發(fā)展非常重要。

　　當前，各地政府陸續(xù)出臺了一些政策，一些專家學者也提出了自己的建議。目前來看，這些措施和建議在創(chuàng)新上仍有進一步突破的空間。

　　如今，各地出臺的房地產去庫存舉措，主要包括：鼓勵農民進城購房，稅費減免，入學、就業(yè)等配套服務改善，購買市場上的商品房改成公租房，安置房分配鼓勵貨幣化，鼓勵開發(fā)商把房源轉售為租等;鼓勵、引導開發(fā)企業(yè)提高產品品質和服務，土地供應“有保有壓”等;出臺降房貸首付比例、減稅、公積金貸款門檻降低等。

　　這些政策措施的出臺，符合買房者的愿望和需求，能夠推動一部分剛性需求和改善性需求消費者入市買房，減輕他們的購房負擔，有助于去庫存。

　　但是，各地政策的思路大多比較傳統(tǒng)，樓市領域的供給側改革怎么落地，還需要進一步創(chuàng)新。否則，政策效應會逐步減弱。所謂的供給側改革，通俗地說，就是調整和優(yōu)化經濟結構，具體落實到房地產市場，就是科學地優(yōu)化房地產市場供應結構。

　　探討從供給側改革方面推進房地產去庫存，可嘗試從三方面重點著手：一是開發(fā)企業(yè)要適應市場需求，推出適銷對路、符合消費者需求的產品;二是政府要為項目開發(fā)提供綜合全面的配套服務;三是政府在土地出讓時要注意把握節(jié)奏，科學供地。

　　從影響來看，后兩者對當前房地產去庫存更為重要，而且能防止新的庫存增加，對去庫存有著更深遠的影響。

　　舉例來說，有的項目是因為周邊的道路、水電氣等配套沒跟上造成滯銷;有的是因為周邊沒有規(guī)劃或者沒有同步開工建設醫(yī)院、學校、商業(yè)等配套項目，造成項目銷售難或者入住率低等。

　　去年以來，中央多次提出，當前的去庫存形勢很嚴峻。如何因勢利導，著眼長遠，從土地供給側改革的角度，建議相關部門做好謀劃和政策落實。

　　一是科學供地，把握節(jié)奏。庫存過大，既有企業(yè)的原因，也有前些年政府土地供應過大或者供地節(jié)奏沒有把握好的原因。以當前鄭東新區(qū)商業(yè)、寫字樓庫存較大的情況來說，五年前我就提出，該區(qū)域商業(yè)、寫字樓用地供應過快、供應時間過于集中，導致如今商業(yè)、寫字樓集中入市，從而造成庫存短期急劇放大，與住宅價格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。

　　二是土地供應要依法依規(guī)嚴格執(zhí)行。近年來，一些地方經常發(fā)生土地出讓時政府部門承諾的“五通一平”“七通一平”等配套設施建設不能按時跟上，造成企業(yè)投入大量的資金后，項目無法及時銷售或者滯銷，既影響企業(yè)資金周轉，也新增了庫存，甚至影響購房群眾的利益，也會造成政府方面的損失，建議相關部門今后在供應土地時提前做好規(guī)劃，以免造成各方面的隱患和增加一些不穩(wěn)定因素。

　　總之，房地產去庫存是一個系統(tǒng)工程，牽涉多方利益和政策調整、完善。從土地供給側改革的角度考慮，一開始就要做好這方面的規(guī)劃，能更多地從根本上解決當前和今后庫存去化和新增的問題，從而有利于房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設水平的提高。