2016年北京經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房條件

　　北京經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房條件流程是怎樣的呢?經(jīng)轉(zhuǎn)商，其實就是房屋過戶，二手房交易，要交稅。要想經(jīng)轉(zhuǎn)商就只能換名過戶，換句話說，就是進行二手房交易，要交稅和土地出讓金。下面來詳細看看吧。

　　市住建委的通知指出,“已購北京經(jīng)濟適用住房的家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后,產(chǎn)權人可以補交土地收益后改為商品房?！钡桓D(zhuǎn)換只適用于2008年4月11日以后簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房家庭,即2008年4月11日以后簽訂購房合同的已購經(jīng)適房家庭,取得契稅完稅憑證或者證五年后,產(chǎn)權人可以按原購房價格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價差的70%,補交土地收益款后取得商品房產(chǎn)權。

　　在2008年4月11日(含)之前簽約的經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房,一律要通過上市交易的方式完成,除了按照過戶指導價格繳納10%的綜合地價款外,還要繳納一定的額度的房屋契稅。140平方米以下契稅稅率為1.5%,140平方米以上為3%。

　　一、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房前提條件

　　需要確認經(jīng)適房是否滿五年，不是買房日期，是契稅發(fā)票上的日期，或者房產(chǎn)證發(fā)放日期。一般契稅的時間會比房產(chǎn)證日期早1年左右，所以只要看契稅日期滿五年就可以了。

　　注：經(jīng)適房是一定要滿五年才能交易的，否則連預約的資格都沒有。

　　二、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房所需材料

　　戶口本;

　　雙方身份證及復印件(少3張);

　　結(jié)婚證(必須帶，若轉(zhuǎn)讓給年齡大的父母，已沒結(jié)婚證的，可以用戶口本證明夫妻關系也可);

　　經(jīng)濟適用房買賣合同原件或復印件(不帶也可，大廳可以幫助打印，不收費，就是耽誤時間);

　　房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權人名字隱去);

　　買經(jīng)濟適用房時已繳納的綜合低價款證明(藍色紙)和契稅證明及其復印件;

　　房本及復印件。

　　三、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房流程

　　門口咨詢臺領取網(wǎng)簽號;

　　到窗口排隊等待叫號進行網(wǎng)簽。可以先去窗口要個存量房買賣合同信息表。填寫表格信息。

　　網(wǎng)簽后，去咨詢臺領取2份表格(個人銷售已購住房涉稅申報核定表 5年以上家庭生活用房證明)，都是繳納契稅用的。

　　繳納契稅。

　　拿到契稅票后，憑契稅票到咨詢臺領取登記過戶號。

　　交納土地出讓金，算法是3621元*面積*10%(當初購房已交的超標經(jīng)濟適用房面積的部分要減掉)。

　　登記過戶排號等待辦理過戶。

　　辦理登記過戶后，10個工作日由買方來取房本。

　　四、經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房所需費用

　　土地出讓金：按、省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規(guī)定執(zhí)行;

　　所得收益繳納(已購經(jīng)濟適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟適用住房平均單價、原支付超過住房面積標準的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。

　　印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔一半;

　　契稅：1.5%，由買方繳納;

　　注意事項 變更性質(zhì)(經(jīng)改商)，必須補交綜合地價款，但要在夫妻、父子直系親屬間變更，契稅先交后返還。返還時間為(15天至三年);別忘記在地稅那取張契稅返還需提交的文件清單

　　夫妻間變更名字經(jīng)改商后，再變更回來只需85元工本費，無其他稅費;

　　經(jīng)改商后，房本擬在變回原所有權人的，再次買賣交易方式費用。因無價差，雖然不滿5年，5.5%營業(yè)稅(買入價=賣出價)為0;所得稅按增值20%計算也為0，故只需繳納1.5%契稅。