說好的精裝修 收房時怎么不見了？

　　年末是樓盤交房旺季，本來是高高興興收房的張女士卻遇到了麻煩。張女士告訴《廣廈時代》，自己去年在通州華業(yè)玫瑰soho購買的精裝公寓在收房時變成了毛坯房。

　　為了解“丟失的精裝修”，《廣廈時代》深入調查，為讀者揭開通州一些樓盤，在市場狂歡后的事情。

　　(原標題：說好的精裝修收房時怎么不見了?)

　　原為精裝修的華業(yè)東方玫瑰公寓部分實際交付時卻變成了毛坯

　　圖為華業(yè)東方玫瑰公寓

　　推廣承諾變成一紙空文，購房者維權無門?

　　2015年夏天，坊間傳出北京市行政中心將搬遷至通州潞城的消息。隨后，來自全國各地的購房大軍紛紛涌向通州，短短時間內通州房價突破3萬元/ 大關。開發(fā)商更是緊抓噱頭進行項目宣傳。時隔一年之后，眼下各樓盤開始陸續(xù)進入交房階段。

　　“我記得很清楚，當時銷售在講解時說過是精裝修，而且他們當時的推廣海報上也是這樣寫的”，張女士無奈地說道，“開發(fā)商的說法是精裝修的條款并沒有寫在合同里?！?

　　當張女士表示，合同中有提到關于房屋改造的內容，但開發(fā)商反饋的意見是，這些只是針對公共區(qū)域的改造，與所購房屋無關。眼看著精裝修房子變成了毛坯，并且沒有一個正當?shù)恼f法，張女士實在無法接受。

　　來自山東濟南的購房者王先生當時也購買了華業(yè)玫瑰soho的公寓。他表示，當時明明記得在開發(fā)商的公眾號微信里，看到過相關海報明確提及精裝修，然而現(xiàn)在查找歷史消息卻發(fā)現(xiàn)，當時相關的微信都已經消失不見。

　　“我們都是參加團購一起買的”，北京的劉先生向《廣廈時代》講述，“因為價格比自己單獨購買要便宜，而且是集中走購房流程，結束之后就回去了。后來也沒有銷售打電話說關于精裝修的問題，直到現(xiàn)在收房才發(fā)現(xiàn)?！?

　　難道精裝修就這樣憑空消失了?懷著這樣的疑問，《廣廈時代》與張女士一起來到了售樓處。

　　鉆合同漏洞，購房者維權無門

　　《廣廈時代》聯(lián)系到通州另一個樓盤的銷售總監(jiān)，其表示，開發(fā)商在與購房者簽訂購房合同時，確實會另外簽署一份精裝修協(xié)議，這些都是明確告知客戶的。不存在簽完合同就對購房者不管不顧的情況。

　　而華業(yè)一句“凡事以合同為準”就成了開發(fā)商的擋箭牌，購房與收房時兩種截然不同的態(tài)度讓張女士無奈。目前，張女士也在嘗試聯(lián)系其他參加團購的購房者，希望大家一起收集證據(jù)，通過法律手段向開發(fā)商討回公道。

　　張女士還告訴《廣廈時代》，就算精裝修也未必見得和開發(fā)商樣板間展示的一模一樣，“上次我來售樓處，正好看到另一個購房者找開發(fā)商，說哪怕自己掏錢也要讓開發(fā)商把精裝修的房子打掉，自己重新裝?！?

　　哪怕是簽了精裝修協(xié)議也不能馬虎，一位專門從事房屋糾紛的律師表示，購房者就所購房屋(室內及室外)的所有裝修項目名稱、涂料、板材等建材的品牌、價格標準或相應的檔次、顏色、規(guī)格、位置、施工工藝等給予詳盡而明確的記載作為合同的補充條款。在合同中要對裝修的標準進行嚴格約定。要把房子交付時的裝修標準在合同中加以明確，從裝修的設計、布局到建材品牌的選用以及施工工藝等都要詳盡地在補充條款中體現(xiàn)出來。對于以什么標準進行驗收、由誰進行驗收以及驗收程序等問題，應在合同中約定。

　　《廣廈時代》提醒購房者，在簽訂購房合同時一定要盡可能詳細地與開發(fā)商約定清楚合同條款，確認開發(fā)商宣傳的內容與合同相符，減少可能出現(xiàn)的問題。

　　說好的精裝修，到底去哪兒了?

　　對張女士來說，因為精裝修的問題已經不是次來售樓處了，但現(xiàn)場的銷售顧問的答復都是以合同為準，其他問題可以找組織團購的單位聯(lián)系。當《廣廈時代》問到在辦理購房手續(xù)時，開發(fā)商是否明確表示過所購公寓不含精裝修，該銷售稱當時的情況并不清楚。而張女士很清楚地記得，在購房時詢問過現(xiàn)場銷售，其表示精裝修協(xié)議是另外簽的，具體時間等通知。后來張女士也曾打電話問過銷售，銷售并沒有表示不做精裝修，只是告訴張女士等等。然而這一等，就等到了的毛坯房。

　　《廣廈時代》與當時組織團購的工作人員也取得了聯(lián)系，對方表示曾與開發(fā)商簽過合作協(xié)議，以相對優(yōu)惠的價格組織購房者團購。該工作人員也強調，開發(fā)商提供的資料顯示的是有精裝修，自己在召集客戶時，項目資料也是經過開發(fā)商認可再傳遞給購房者的，且購房者終是和開發(fā)商簽訂的合同，開發(fā)商有義務告知購房者所購買房屋是否含有精裝修。

　　一位不愿透露姓名的知情人表示，當時通州作為北京行政副中心的消息傳得沸沸揚揚，通州各個樓盤都醞釀漲價，華業(yè)玫瑰soho的對外報價也超過了27000元/ ，而通過團購購買公寓的購房者所購房屋的均價只有26000元/ 左右。隨著行政副中心的消息坐實，其價格也一路水漲船高，此后銷售的房屋也都包含了精裝修。

　　通過在網上大量收集資料，《廣廈時代》找到了開發(fā)商關于精裝修的信息。在一個名為“華業(yè)鄭能量”的個人公眾號上，一條2015年8月發(fā)布的微信《華業(yè)玫瑰，凱歌連連》顯示有玫瑰soho的宣傳海報，其中提到“精裝LOFT、自由分割、精裝廚衛(wèi)、百變空間”等產品信息，同時海報上也印有華業(yè)·東方玫瑰的官方公眾號二維碼、售樓處電話、項目地址等信息。遺憾的是，《廣廈時代》嘗試通過后臺留言了解該條微信的來源，并沒有收到運營者的回復。

　　從目前的信息來看，華業(yè)玫瑰soho當時在宣傳時，確實存在著“精裝修”的表述，然而由于開發(fā)商在銷售過程中憑借各種漏洞，導致精裝修沒能落實，只留給購房者一個含糊其辭的答復。

　　收房時應該注意哪些問題?

　　于女士向《廣廈時代》講述了自己2016年6月收房時主要遇到的工程質量問題。于女士說：“是我們自己去的，但是裝修公司那邊的設計也跟我們去看了一下。當時驗收的時候主要有兩個問題，一個是室內墻體是沙灰墻不是水泥墻;另一個就是公共大堂和走廊的裝飾材質與當時合同約定的不一樣，但是也沒影響驗收交付。后來裝修的過程中，出現(xiàn)的問題就是通向臥室外放室外空調機的小窗尺寸較小，對空調選擇有影響;再就是因為年交房，暖氣開始的時候不是很熱?！?

　　中原地產首席分析師張大偉在接受采訪時表示：“收房過程中，主要可能遇到的問題有：巧立名目亂收費、不能按時交房、建筑質量有毛病、開發(fā)商證書不全、配套承諾不兌現(xiàn)、收房程序不利購房者等?！?

　　張大偉同時提到，以上問題解決的辦法主要是要保留開發(fā)商售房時的合同，讓所有承諾都有合同約束，如果出現(xiàn)問題可以按照合同辦事。

　　于女士遇到的問題即是張大偉所提到的建筑質量，于女士說：“我家的窗戶是工程部幫著把小窗子卸了，裝完空調又安回去的。但公共大堂的問題沒有解決，畢竟是大堂，大家也沒有那么較真。”

　　收房本來是件高興的事，但大多業(yè)主收房環(huán)節(jié)不專業(yè)，甚至在裝修入住后才發(fā)現(xiàn)質量問題。不少購房者表示困擾：步入年底的傳統(tǒng)收房季，哪些錢需要準業(yè)主在收房時交付?遇到不合理的收房費用應該怎么辦?

　　為了助購房者收房一臂之力，《廣廈時代》就收房注意事項采訪了亞豪機構市場研究部總監(jiān)郭毅，郭毅認為：“首先是查看樓盤的《竣工驗收備案表》，確認社區(qū)內所有設施都已竣工驗收完畢。第二應該先驗收，后交費，一般開發(fā)商會收取面積差價、首年的物業(yè)費和供暖費等，要先驗收房屋質量，沒有需要整改的大問題，再交納相應費用。第三驗房，注意細節(jié)，包括門窗、墻面地面、水電、通風煙道等，驗房比較專業(yè)，可以請專門的驗房師協(xié)助進行。第四，稅費和產權證辦理，購房者可以自己辦理，這樣可以省去幾千元的代辦費，同時，稅費也不用提前交給開發(fā)商，滯留在開發(fā)商賬戶中造成利息損失?！?

　　據(jù)了解，有些開發(fā)商為了簡化驗收流程，同時也為了避免驗收糾紛，會在其工作人員陪同業(yè)主看房驗收之前就要求業(yè)主把所有需要簽名的表格簽完，甚至以不交付鑰匙脅迫業(yè)主補齊房款、繳納公共維修基金和契稅、繳納物業(yè)管理費和產權代辦費等費用?！稄V廈時代》特別提醒購房者，依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提，購房者務必驗收房屋、看好條款，不能放棄自己的權利。

　　驗房要注意哪些細節(jié)?

　　“現(xiàn)在精裝修交付的新房比例越來越大，業(yè)主對質量的要求也越來越高。去年起，我就干脆專門做起了驗房工作?！彬灧繋熗鯉煾等缡钦f。據(jù)王師傅介紹，像諸如門窗磨損、電路開關等都是表面問題，一些細心的業(yè)主都能發(fā)現(xiàn)。但一些隱蔽工程和裝修標準，如沒有一定的專業(yè)知識和經驗，業(yè)主是很難發(fā)現(xiàn)的。

　　驗房師作為一個新職業(yè)概念，于2006年傳入我國。雖然市場很大，但是由于驗房師資質問題及我國房屋驗收制度的缺陷，驗房行業(yè)的發(fā)展還處在民間、自發(fā)狀態(tài)。據(jù)了解，以公司形式出現(xiàn)的驗房費用在600元-1800元之間，而很多私人行為的驗房師收費從100元-300元不等，驗房報告存在“水分”。

　　鑒于購房者不能完全依賴驗房師，《廣廈時代》采訪了多位結構工程師、建筑設計師等驗房行業(yè)相關人士及房產行業(yè)專家，總結了以下驗房細節(jié)供購房者參考。

　　精裝修驗房需要注意：

　　1、水路

　　水管的材料與生活直接相關，要確定是否是指定的合格材料。如果水管材料太差，后期很容易漏水。

　　2、電路

　　購房者務必要向所在小區(qū)的物業(yè)管理公司或開發(fā)商索要基本的水、電等隱蔽工程布局的竣工圖紙。在今后的使用過程中，如果出現(xiàn)短路、斷水的情況，可以根據(jù)圖紙的標注由專業(yè)人員進行維修。另外還要注意觀察配電箱的漏電保護開關是否有照明;普通插座、大功率插座等有明確的分路，面板開關的安裝是否平整，同時，還要測試開關是否有效。

　　3、空氣檢測

　　由于精裝修房使用的材料都是開發(fā)商購買的，購房者在交房時是要確認空氣質量是否達標。

　　4、核實建材型號

　　精裝修房屋工程使用的各種主要材料在合同當中應該準確無誤地標明，特別是品牌含金量較高的設備，如衛(wèi)生潔具、燈具、廚房設備、家具五金、潔具五金，以及具備防盜、防火、隔音功能的多功能門等;除了品牌外，還需要明確設備的型號，有些與產地有關的設備還應該明確產地。

　　此外，還需要注意墻漆是否均勻;墻地磚是否會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落;廚衛(wèi)下水是否通暢;門窗密封是否合格;暖氣溫度是否達到標準，是否存在漏水現(xiàn)象等。據(jù)一位地產編輯透露，延慶某大型居住區(qū)內pm2.5在218-287期間，離開小區(qū)路邊再測37，原因極有可能是集合住宅分戶采暖爐排氣污染所致。

　　毛坯房驗房需要注意：

　　1、墻面

　　墻面顏色是否均勻，陰角、陽角和灰線是不是平直方正，棱角整齊;表面是不是有不光滑、有脫皮、麻面和起砂等現(xiàn)象，敲一敲墻面是不是有空鼓的聲音;墻地面、天花是否有可以看到的裂縫存在。

　　2、防水

　　首先看天花，房間、陽臺、廚房、衛(wèi)生間，看有沒有被水浸濕過的水跡，特別是廚衛(wèi)吊在天花上的白色排水管四周有沒有水滲漏流過的水跡。然后看墻面，在外墻墻角，空調機管線洞口，在外門窗洞口、窗臺處有沒有被水浸濕過的水跡?？赐忾T、門窗扇關閉處、門窗框、扇材料拼合處，是否有沒有被水滲漏流過的水跡。

　　3、門窗

　　門窗自然關閉后，框、扇自然貼合，縫隙四周大小一致。門窗玻璃沒有裂紋破損，不松動，中空玻璃中空內層沒有灰塵和水蒸氣;橡膠密封條與玻璃及玻璃槽口的接縫平整，沒有卷邊脫槽、斷裂;密封膠黏結牢固，表面應光滑順直，無裂紋。

　　4、強電

　　詳細查看每個房間的插座、開關、燈具的配置情況，所有電源線應是暗敷在墻頂?shù)孛鎯?，不得有明露導線。注意電表和電閘開關的配置位置，電表要計數(shù)，電閘開關要有可靠接地，走廊、樓梯、電梯間的聲控、光控開關是否可以使用。

　　此外，還需要注意測量層高，建筑層高2.8m的實際高度不低于2.6m，層高3m的實際高度不低于2.75m;大雨過后觀察外墻和窗邊框是否有滲漏;檢測弱電系統(tǒng)(有線、網絡、電話)線路是否通暢，電路改造時，要注意強、弱電的垂直距離保持在1m以外，距離達不到要求，會影響電視的收看效果以及注意管道驗收，以免入住以后發(fā)現(xiàn)管道堵塞等問題。(來源：北京青年報)