業(yè)主不得不知的新房驗(yàn)收常識(shí)

　　交房對(duì)業(yè)主來說可是一件大事，正確的房屋驗(yàn)收，可以讓業(yè)主及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)要求開發(fā)商進(jìn)行整改，否則一旦收了房，再發(fā)現(xiàn)問題，就難辦了。特別是近年來，頻頻出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，更是讓業(yè)主不敢掉以輕心。那么新房交房的驗(yàn)收流程是什么樣的，有什么注意事項(xiàng)?

　　一、怎么驗(yàn)收房?

　　(1)毛坯房驗(yàn)房

　　所謂毛坯房驗(yàn)房，就是對(duì)房屋內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，包括基本房屋內(nèi)部的土建工程以及相應(yīng)的配套設(shè)施(譬如水、門、窗、電管線等基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量檢驗(yàn))，包括一些 小區(qū)公共部分的檢驗(yàn)，包括一些其他設(shè)施的檢驗(yàn)，譬如外遮陽設(shè)施、燃?xì)鈭?bào)警器等。

　　(2)精裝修房驗(yàn)房

　　精裝修房的檢驗(yàn)則除了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的檢驗(yàn)外，還增加了其他設(shè)施的檢驗(yàn)，譬如家具、家電等的驗(yàn)收。其中要考慮到質(zhì)量問題、靈敏度問題以及相應(yīng)的環(huán)保性或者其他方面是否達(dá)標(biāo)。

　　二、驗(yàn)收房需要準(zhǔn)備哪些東西?

　　(1)身份證件。

　　(2)相關(guān)資料。

　　(3)相關(guān)費(fèi)用(房屋價(jià)款結(jié)算、物業(yè)管理費(fèi)用、公共維修基金等等)。

　　(4)驗(yàn)房工具(盆、小錘、5米卷尺、手電等等)。

　　(5)開發(fā)商和物業(yè)核驗(yàn)業(yè)主材料。

　　三、交房手續(xù)是什么?

　　(1)通知

　　開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用(即默認(rèn)交接已經(jīng)完成)。

　　(2)驗(yàn)收

　　購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。

　　驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購(gòu)房者可以拒絕驗(yàn)收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

　　四、交房要付多少錢?

　　(1)新房交房稅費(fèi)有：

　　a.契稅：非普通住宅契稅按4%征收，普通住房標(biāo)準(zhǔn)為按1.5%征收。個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。各城市具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有不同。

　　b.住房維修基金：商品房銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。

　　房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡(jiǎn)稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。

　　c.房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：有的開發(fā)商是辦證時(shí)才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

　　d.證照印花稅：5元/本。

　　e.工本費(fèi)：10元/本。

　　(2)開發(fā)商收取的費(fèi)用：

　　a.房款尾款：根據(jù)雙方合同約定。

　　b.面積差額款：根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。

　　c.裝修變更費(fèi)用：根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議。

　　d.車位款：針對(duì)需要購(gòu)買車位的業(yè)主，雙方需另行簽署合同(原購(gòu)房合同約定贈(zèng)送車位的除外，但要注意車位是有產(chǎn)權(quán)的)

　　e.寬帶、有線電視開通費(fèi)：可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購(gòu)房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購(gòu)房人收費(fèi)。建議裝修完后再交納比較合理，否則可能會(huì)多交幾個(gè)月的服務(wù)費(fèi)。

　　f.其它增值服務(wù)項(xiàng)目開通費(fèi)用：商品房買賣合同中沒有單獨(dú)約定的，均可以不交。

　　(3)物業(yè)管理收取的費(fèi)用：

　　a.物業(yè)管理費(fèi)用：以合同約定為準(zhǔn)。

　　b.北方城市供暖費(fèi):物業(yè)公司沒有權(quán)利強(qiáng)行和提前收取這筆費(fèi)用，更沒有權(quán)利以此作為不交付房屋的理由。

　　c.水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金或保證金：有部分物業(yè)會(huì)收取，但費(fèi)用不宜超過常規(guī)家庭3個(gè)月的水電費(fèi)用(分戶計(jì)量除外)。

　　d.停車管理費(fèi)

　　(4)物業(yè)裝修管理收取的費(fèi)用：

　　a.裝修保證金：沒有明確規(guī)定，但收費(fèi)不應(yīng)過高，且無特殊原因必須退還。

　　b.裝修管理費(fèi)

　　c.垃圾消納費(fèi)

　　d.裝修施工臨時(shí)出入證制證費(fèi)：沒有明確規(guī)定，原則上不超過5元/證。

　　(5)新房交房費(fèi)用繳納注意事項(xiàng)

　　a.公共維修基金：何時(shí)交納、由誰收取、日后管理使用等。按規(guī)定，公共維修基金應(yīng)在入住時(shí)交納。有不少開發(fā)商在交樓時(shí)，以各種借口強(qiáng)迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”公共維修基金和契稅。對(duì)此，業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　b.契稅：按規(guī)定，契稅應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交，有很多開發(fā)商會(huì)要求入住前就交，業(yè)主們完全可以拒絕。契稅在國(guó)內(nèi)只有稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的單位才有權(quán)收取，物業(yè)公司是無權(quán)向業(yè)主收取的。

　　c.中維修基金：目前有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺(tái)的北京關(guān)于普通住宅和住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，誤導(dǎo)業(yè)主在交納共同維修基金的同時(shí)，在收房時(shí)再交納大、中修費(fèi)，對(duì)這種重復(fù)收費(fèi)的做法，業(yè)主有權(quán)拒絕。具體可見國(guó)土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費(fèi)收繳等有關(guān)問題的通知》。

　　總體而言，業(yè)主在收樓時(shí)只需按照購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應(yīng)交納的購(gòu)樓款，建設(shè)單位就應(yīng)將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設(shè)單位在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)《房屋使用、管理、維修公約》進(jìn)行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用。

　　d.物業(yè)費(fèi)：一般來說，物業(yè)管理費(fèi)交一年，具體以合同約定為準(zhǔn)。

　　e.北方城市取暖費(fèi)：一般情況，對(duì)物業(yè)公司代收的取暖費(fèi)，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費(fèi)。

　　f.其他各種收費(fèi)：交房時(shí)，開發(fā)商可能會(huì)列出的相當(dāng)多的費(fèi)用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費(fèi)。如開發(fā)商會(huì)要求業(yè)主交納電力增容費(fèi)，煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開通費(fèi)等等。對(duì)此，也完全可以拒絕。具體可見《商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》，該文件明確規(guī)定對(duì)于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房?jī)r(jià)之內(nèi)。那么除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。同樣，購(gòu)房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開通費(fèi)。如果在合同外新增加設(shè)備，則可向自愿接受相關(guān)服務(wù)的買房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的買房人收費(fèi)。

　　五、收房的流程是什么?

　　(1)開發(fā)商和物業(yè)核驗(yàn)業(yè)主材料，雙方確認(rèn)收房流程。

　　(2)業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(此三項(xiàng)必須為原件)以及《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》、《線管分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))》，并由開發(fā)商加以說明。

　　(3)業(yè)主對(duì)新房做綜合驗(yàn)收，即重要的驗(yàn)房環(huán)節(jié)。

　　(4)業(yè)主就驗(yàn)房中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案。雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。

　　(5)開發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，注意核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)等問題。首先要確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否一差異。查看售樓合同，看誤差為多少。注意簽訂合同時(shí)將誤差定在2%至3%，建議不超過5%。

　　(6)業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收房書》。

　　(7)與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。

　　(8)辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項(xiàng)。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。代辦費(fèi)金額雙方協(xié)商，業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。

　　(9)業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。

　　六、什么是房子的質(zhì)量問題?

　　(1)看合同核面積

　　(2)測(cè)量層高

　　(3)看下水是否有漏堵

　　(4)榔頭輕敲聽是否有空鼓

　　(5)看墻面是否有滲水、裂縫現(xiàn)象

　　(6)看門窗是否靈活

　　(7)拉開電閘看分路

　　七、驗(yàn)房的流程及注意事項(xiàng)?

　　1 戶門：

　　1.1 門要運(yùn)作自如、門的開啟關(guān)閉是否順暢，門開關(guān)時(shí)有無特別聲音;

　　1.2 門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)、門四邊是否緊貼門框戶門;

　　1.3 除了要留意門身修飾平滑與否外，亦要試開門鎖，看看是否運(yùn)作自如。門鎖應(yīng)安裝牢固。門匙與門鎖是否封口等等。門插是否插入得太少;房門的插銷、門鎖是否太長(zhǎng)太緊;

　　1.4 要注意門上油漆是否完好無缺，門內(nèi)外面是否光滑平整和有無磕碰。

　　2 窗戶：

　　2.1 仔細(xì)檢驗(yàn)窗是否滲水。窗臺(tái)下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水。還要留意窗臺(tái)云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺(tái)，以不刮手為原則。

　　2.2 窗與混凝土接口有無縫隙;窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。窗戶玻璃是否完好;窗戶油灰飽滿，粘貼牢固，油漆應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。2.3 窗戶開啟關(guān)閉是否順暢，關(guān)閉窗后密閉性是否好，窗體有無變形。

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　　3 墻壁：

　　3.1 墻壁要平滑墻當(dāng)然應(yīng)橫平豎直。墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲?環(huán)視墻身或用手觸摸，便可看出此墻面是否平整滑凈，墻面出現(xiàn)的細(xì)小裂縫一般是內(nèi)保溫層與飾面之間不平所造成的。

　　3.2 墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。

　　3.3 內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)。

　　3.4 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象;墻身、墻角接位有無水漬、裂痕。

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　　4 天花：

　　4.1 頂上是否有裂縫?沒有裂縫，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

　　4.2 有無滲水

　　4.3 看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

　　5 空調(diào)：

　　5.1 是否漏水;

　　5.2 有無表面破損;

　　5.3 制熱、冷效果。

　　6 衛(wèi)生間：

　　6.1地面：粘貼是否牢固、平整，磚縫均勻、有無滲水;防水是否有效：在衛(wèi)生間和洗衣間保持幾厘米的積水，泡衛(wèi)生間的地面24 小時(shí)以上，以檢查衛(wèi)生間和洗衣間地面的防水層;地漏排水是否通暢;排水坡度是否合理：在地面倒水做實(shí)驗(yàn);

　　6.2水龍頭：出水通暢否、是否漏水;

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　　7 廚房：

　　7.1檢查廚房衛(wèi)生間的上下水管道，看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象;

　　7.2可以把洗菜池、放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度;

　　7.3操作臺(tái)面是否破損;

　　7.4檢測(cè)所有廚房電器。

　　8 電源插座、電源開關(guān)、電閘：

　　8.1 試用所有的電源開關(guān)、插座和電閘。帶一個(gè)有顯示燈的插頭，這樣檢查插座時(shí)很方便。電筆不合適，因?yàn)椴遄斜Ｗo(hù)，必須三個(gè)頭同時(shí)插才可以插入。

　　8.2 驗(yàn)收合格后抄電表、水表、煤氣表數(shù)值。

　　8.3 電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。光力閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開。

　　8.4 距離地面30 厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。

　　8.5 衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。

　　9 其他：

　　9.1 屋內(nèi)是否清潔，有無殘留建筑垃圾;

　　9.2 檢查所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾。

　　八、碰到房子有問題怎么辦?

　　購(gòu)房人能否以此為由拒收房屋，首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同，則購(gòu)房人可以拒絕接收房屋。

　　若合同中沒有明確約定，根據(jù)《合同法》百四十八條“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同?！?/span>

　　《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。”

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，對(duì)于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因其一般不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，購(gòu)房人不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發(fā)商交付存在這樣質(zhì)量瑕疵的房屋就無須承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)商對(duì)于交付質(zhì)量瑕疵的房屋，視具體情況不同，應(yīng)承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任，對(duì)于因維修、更換、重做給購(gòu)房人造成損失的，開發(fā)商還須向購(gòu)房人賠償損失。