商品房驗(yàn)房注意事項(xiàng)：驗(yàn)收后收房八大注意維權(quán)

       一、先驗(yàn)收后交房

       某些開(kāi)發(fā)商在約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避責(zé)任，利用購(gòu)房者急于收房入住的心理，要求購(gòu)房者先簽收鑰 匙，簽署“入伙協(xié)議書(shū)”，然后再進(jìn)行驗(yàn)房。一旦購(gòu)房者沒(méi)有防范而與開(kāi)發(fā)商辦理交房手續(xù)，不但今后難以追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，還常常造成房屋或配套 設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和保修維修的責(zé)任不明。開(kāi)發(fā)商雖然按合同約定時(shí)間把房屋交給了購(gòu)房者，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用;不經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。由于交房時(shí)不具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，其所謂的交房不能產(chǎn)生法律上 的交付，購(gòu)房者有權(quán)拒絕交房，開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成實(shí)際上的逾期交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

       驗(yàn)收房屋流程可分為書(shū)面驗(yàn)收和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分，書(shū)面驗(yàn)收包括查驗(yàn)房屋可以交付的文件(如：竣工備案表、交付許可證、實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)等)，收取《住宅質(zhì)量保證 書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(注意里面的交房日期)。特別提醒讀者，開(kāi)發(fā)商必須提供省建設(shè)廳統(tǒng)一新制訂的《新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《新建商品住宅使用說(shuō) 明書(shū)》。

       現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收具體內(nèi)容包括：

       1.所交付的房屋是否是您所購(gòu)買的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符;2.房屋質(zhì)量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;3.水電氣等附屬配套設(shè)施是否按 合同到位;4.其他合同中約定的項(xiàng)目做得如何。驗(yàn)房中若有任何一項(xiàng)不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記載，將拒收理由書(shū)掛號(hào)寄給開(kāi)發(fā)商。而對(duì)于配 套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問(wèn)題，可聯(lián)絡(luò)其他購(gòu)房者共同要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)做或賠償，因?yàn)閱蝹€(gè)購(gòu)房者就共同配套提出異議或要求往往勢(shì)單力薄。必要時(shí)可聯(lián)合向主 管部門投訴甚至提起訴訟。

       二、明確開(kāi)發(fā)商收取的費(fèi)用

       交房時(shí)購(gòu)房者繳交一些費(fèi)用是難免的，如購(gòu)房尾款、物業(yè)管理費(fèi)、裝修保證金(不能直接向業(yè)主收取)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等。對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《商 品房銷售管理辦法》，開(kāi)發(fā)商在簽訂買賣合同時(shí)已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購(gòu)房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，現(xiàn)實(shí)中有的開(kāi)發(fā)商為促銷而根據(jù)購(gòu)房者的要 求承諾不同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有的對(duì)不同消費(fèi)群采取不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由于購(gòu)房者是單個(gè)與開(kāi)發(fā)商訂立合同，往往不知道別人的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，作為市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)而 言，同樣的服務(wù)不同的收費(fèi)，對(duì)交費(fèi)單價(jià)高且不知情的購(gòu)房者構(gòu)成了價(jià)格歧視。另一種情況是開(kāi)發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)但沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，交房前后與物業(yè)公司 簽署收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同(前期管理)。建議：對(duì)于價(jià)格歧視可以向物價(jià)部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一致，對(duì)于物業(yè)費(fèi)上 漲，如果能收集到充分證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)作的口頭承諾(如合法錄音等)，可以要求開(kāi)發(fā)商遵守承諾或補(bǔ)貼差價(jià)，如果舉證不能，只好盡快依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘 新的物業(yè)公司。目前，交房時(shí)購(gòu)房者對(duì)公共維修基金的繳納爭(zhēng)議也比較多。

       三、警惕協(xié)議陷阱

       一些開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者急于收房或疏于防范而設(shè)置圈套，在辦理交接時(shí)要求購(gòu)房者簽署對(duì)購(gòu)房者不利的協(xié)議或條款。本市就曾發(fā)生過(guò)開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中主動(dòng)支付部 分違約金，并寫明“雙方不再主張其他違約責(zé)任”等類似要求購(gòu)房者放棄權(quán)利的文字。對(duì)于此類協(xié)議，需提請(qǐng)購(gòu)房者注意：協(xié)議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的 權(quán)利也難以再追回。交房是開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù)，在沒(méi)有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)利提出新的交房條件，購(gòu)房者對(duì)此類協(xié)議或條 款有權(quán)拒絕簽署。

       在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設(shè)施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產(chǎn)買賣合同》中，對(duì)上述情形予以關(guān)注，那么在實(shí)際的房屋交接過(guò)程中，這樣的矛盾會(huì)在很大程度上被避免。

       一、設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)

       如果購(gòu)買的二手房是曾經(jīng)有業(yè)主居住過(guò)的，那么不少家庭設(shè)備可能都是隨房贈(zèng)送，因此，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，能將設(shè)備的品牌以及能否正常使用寫清楚，交房時(shí)按照合同約定清點(diǎn)。

       二、 水、電、煤氣清點(diǎn)及過(guò)戶

       可以由中介負(fù)責(zé)聯(lián)系買賣雙方，約好一同至自來(lái)水公司、電力公司、煤氣公司辦理過(guò)戶手續(xù)，并向工作人員詢問(wèn)有無(wú)其他欠費(fèi)，如有則要求房東補(bǔ)交。不少人確實(shí)辦理了過(guò)戶，卻忽略咨詢是否欠費(fèi)這一步驟，造成收房后需要補(bǔ)償欠費(fèi)款及相當(dāng)數(shù)量的滯納金。

       三、 電話、寬帶過(guò)戶

       這兩項(xiàng)的清點(diǎn)也能在買賣雙方均在場(chǎng)的情況下，到電信公司進(jìn)行辦理，同樣也需要詢問(wèn)工作人員有無(wú)欠費(fèi)。

       四、 有線電話過(guò)戶

       房東持開(kāi)戶卡，雙方至交費(fèi)處辦理更名手續(xù)，同樣要結(jié)清欠費(fèi)。

       五、 維修基金過(guò)戶

       一般房東都贈(zèng)送維修基金，至物業(yè)公司辦理更名手續(xù)即可。

       六、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)清

       在辦理物業(yè)更名手續(xù)時(shí)交納，一般由房東交至交房當(dāng)月，交房次月開(kāi)始由買家交納。

       七、 戶口遷移

       如房東戶口仍在原戶，買家可根據(jù)買賣合同約定追究房東責(zé)任。一些為了孩子就讀問(wèn)題而購(gòu)買二手房的，更應(yīng)該關(guān)注戶口情況，目前的相關(guān)規(guī)定是：小學(xué)片區(qū)內(nèi)同一 套房產(chǎn)只能有一位適齡兒童（合法生育的多子女家庭除外）入讀。即該套房產(chǎn)沒(méi)有其他適齡兒童在片區(qū)內(nèi)小學(xué)一至六年級(jí)就學(xué)。在二手房業(yè)界，這項(xiàng)新規(guī)定也被稱為 “六年限制”，買家在購(gòu)買該套二手房之前就應(yīng)該留意該房產(chǎn)之前六年內(nèi)是否有小學(xué)生就讀。

       八、 清點(diǎn)鑰匙

       交接鑰匙包括：房間、大門、防盜門、信箱等。買家應(yīng)當(dāng)分門別類保管。

       收房時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題，如何驗(yàn)房收房？買房置業(yè)，幾乎對(duì)每一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，都是一件至關(guān)重要的大事情，因此涉及購(gòu)房的每一個(gè)環(huán)節(jié)都將牽動(dòng)著無(wú)數(shù)購(gòu)房者敏感的神 經(jīng)，而其中收房則更是購(gòu)房者關(guān)注的重要一環(huán)。雖然也許每一個(gè)購(gòu)房者都盼望收到的房子能夠完美無(wú)缺，然而遺憾的是，現(xiàn)實(shí)中，收房的過(guò)程中總是不可避免地會(huì)遇 到各種問(wèn)題。因此，結(jié)合收房時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題，總結(jié)了收房標(biāo)準(zhǔn)事項(xiàng)八大關(guān)鍵詞，幫助您解決如何驗(yàn)房收房的難題。

       關(guān)鍵詞一：合同

       根據(jù)商品房買賣合同的約定，商品房在達(dá)到交付使用條件后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)以電話、郵寄或媒體公布的方式，正式通知業(yè)主收房；購(gòu)房者應(yīng)在獲悉收房通知的一定時(shí)間內(nèi)，及時(shí)收房，并做好收房的相關(guān)準(zhǔn)備工作。

       合同中的以下四個(gè)條款應(yīng)熟知：

       第三條：買受人所購(gòu)商品房的基本情況。其中包括：位置、結(jié)構(gòu)、層高等內(nèi)容，業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)應(yīng)注意對(duì)照。

       第八條：對(duì)于出現(xiàn)未按照合同約定時(shí)間交付使用的樓盤，業(yè)主可依據(jù)第九條：出賣人應(yīng)以逾期交房的違約責(zé)任的內(nèi)容，來(lái)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行賠償。

       第十四條：出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。該條款內(nèi)容中包括水、電、氣等內(nèi)容，在交房時(shí)應(yīng)達(dá)到約定的使用條件。

       附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。這部分內(nèi)容詳細(xì)約定了交房時(shí)室內(nèi)門、窗、廚、衛(wèi)等各部分的裝飾標(biāo)準(zhǔn)，是驗(yàn)房時(shí)的重要依據(jù)。

       重視程度：★★★

       關(guān)鍵詞二：交費(fèi)

       契稅：2008年1月1日后簽訂購(gòu)房合同的購(gòu)房者，住宅面積在144平方米以下，容積率1.2以上，成交價(jià)格低于5728元/平方米，契稅為總房款的 1.5%，其他住宅、商鋪均為3%。2008年之前簽訂購(gòu)房合同的購(gòu)房者，住宅面積在144平方米以下，容積率1.2以上，成交價(jià)格低于4290元/平方 米，契稅為總房款的1.5%，其他住宅、商鋪均為3%。

       專項(xiàng)維修資金：根據(jù)《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定：多層住宅交納總房款的2%，高層住宅為總房款3%，商鋪、寫字樓參照?qǐng)?zhí)行，一般為總房款的3%。

       以上兩項(xiàng)費(fèi)用，不應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)代收。專項(xiàng)維修資金應(yīng)到中國(guó)銀行西大街支行西安市房屋管理局房屋維修資金管理中心指定賬戶交納。契稅應(yīng)到西安市西大街116 號(hào)，西安市二手房交易市場(chǎng)二樓契稅征收窗口或西安市北馬道香米園93號(hào)，西安市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心一樓契稅征收窗口，進(jìn)行交納。

       天然氣初裝費(fèi)：開(kāi)發(fā)企業(yè)與天然氣公司在2007年5月10日以前簽定合同的，應(yīng)繳納2278元/戶，2007年5月10日以后，應(yīng)交納1518元/戶。

       有線電視安裝費(fèi)：350元/戶，每增加一個(gè)端口加收150元。

       重視程度：★★★★★

       關(guān)鍵詞三：“兩書(shū)一表”

       “兩書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商必須提供給每個(gè)給業(yè)主，主要內(nèi)容是住宅構(gòu)造。

       如：承重墻、管道類型等部分的使用說(shuō)明，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋作出的保修承諾，如房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商按約定維修。

       《竣工驗(yàn)收備案表》，即常說(shuō)的“一表”。此表是政府相關(guān)部門對(duì)整個(gè)樓盤的備案，對(duì)開(kāi)發(fā)商有著嚴(yán)格的約束作用，開(kāi)發(fā)商必須要對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)?！犊⒐を?yàn)收備案 表》一式三份，一份由市建委備案，一份交到房屋管理局辦理房產(chǎn)證，一份由開(kāi)發(fā)商保留。購(gòu)房者在收房時(shí)看到的一般是復(fù)印件，但可根據(jù)復(fù)印件上的編號(hào)，在城鄉(xiāng) 建設(shè)委員會(huì)(市建委)查詢‘竣工驗(yàn)收備案表’的詳細(xì)情況。

       重視程度：★★★★★

       關(guān)鍵詞四：面積

       在交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)出示房屋測(cè)量事務(wù)所對(duì)樓盤進(jìn)行的實(shí)測(cè)報(bào)告，其中包括公共分?jǐn)偯娣e和套內(nèi)建筑面積，而該表也是結(jié)算房款的依據(jù)。同時(shí)，權(quán)威部門的面積實(shí)測(cè)表，對(duì)于專項(xiàng)維修資金繳納、辦理房產(chǎn)證等事項(xiàng)至關(guān)重要。

       由于建筑施工中的誤差，購(gòu)房合同中約定的房屋建筑面積和公攤面積，一般與實(shí)測(cè)不會(huì)完全一致。根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，面積差異在正負(fù)3%以內(nèi)可視為正常誤差。

       如果出現(xiàn)面積與合同約定差異較大的情況，業(yè)主應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同第五條：面積確認(rèn)及面積差異處理方法，來(lái)處理面積差異的情況。

       重視程度：★★★★

       關(guān)鍵詞五：驗(yàn)房

       驗(yàn)房時(shí)，物業(yè)、開(kāi)發(fā)商工程部工作人員一般都會(huì)陪同。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的房屋問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)記錄并整改。需要提醒大家的是，在驗(yàn)房時(shí)應(yīng)著重注意以下四個(gè)方面：

       A、門窗外框周邊應(yīng)打密封膠，門窗無(wú)劃痕、損傷，推拉順暢；

       B、水電部分，業(yè)主應(yīng)著重檢查電路、排水是否正常，衛(wèi)生間等用水房間應(yīng)做蓄水檢驗(yàn)；

       C、墻面、地面無(wú)空鼓、裂縫，用水房間應(yīng)與相鄰地面有2cm的高差；

       D、地輻熱、暖氣管道的打壓是驗(yàn)房的重點(diǎn)，試驗(yàn)壓力一般為0.6Mpa，時(shí)間在10分鐘左右。

       驗(yàn)房時(shí)，物業(yè)工作人員會(huì)攜帶檢驗(yàn)電路、排水、打壓等設(shè)備。業(yè)主也應(yīng)攜帶工具對(duì)房屋進(jìn)行檢驗(yàn)，如：小榔頭檢驗(yàn)空鼓，卷尺測(cè)量頂梁、窗框、衛(wèi)生間高差、層高，粉筆標(biāo)注出現(xiàn)問(wèn)題的位置，方便施工方直觀整改。

       重視程度：★★★★★

       關(guān)鍵詞六：公共部分

       開(kāi)發(fā)商的交房標(biāo)準(zhǔn)，不僅是指室內(nèi)施工，公共部分同樣是交房的重要標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于沒(méi)有達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)的公共部分，業(yè)主也應(yīng)重視。

       A、在多次驗(yàn)房中，肖師傅發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域內(nèi)的消火栓箱都是空無(wú)一物，這是不符合交房條件的。在交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須配齊消防栓內(nèi)設(shè)備，且通上水源，達(dá)到正常使用條件；

       B、信報(bào)箱、樓宇標(biāo)識(shí)、門牌標(biāo)識(shí)、層位標(biāo)識(shí)等部分。在交房時(shí)，這些標(biāo)識(shí)都應(yīng)張貼完好；

       C、燃?xì)?、給水、供電、供暖、道路停車場(chǎng)、安防系統(tǒng)等設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)全部到位，并達(dá)到正常使用條件。

       重視程度：★★★★

       關(guān)鍵詞七：裝修

       收房之后，業(yè)主就要面臨裝修了。房屋原先的設(shè)施、設(shè)備在改動(dòng)時(shí)一定要特別注意。尤其是使用地輻熱管道的房間，鋪設(shè)地面時(shí)一定要小心。

       業(yè)主在裝修期間，一定要正確使用住宅設(shè)備，不擅自改動(dòng)住宅主體結(jié)構(gòu)等。

       如果業(yè)主因?yàn)檠b修設(shè)計(jì)而改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，必須先要將裝修方案交給物業(yè)公司，經(jīng)過(guò)專業(yè)人士確認(rèn)無(wú)影響后，才能進(jìn)行裝修。業(yè)主不改動(dòng)房屋的原有結(jié)構(gòu)，這是保證正常居住安全的基本要求。

       重視程度：★★★★

       關(guān)鍵詞八：保修

       很多業(yè)主在裝修完入住后，發(fā)現(xiàn)房屋存在一些問(wèn)題，如：外墻滲漏、管道跑水、頂梁、墻面開(kāi)裂等情況，在投訴給物業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)后都不能及時(shí)解決。這樣的問(wèn)題對(duì)業(yè)主的正常生活帶來(lái)很大影響，所以業(yè)主必須要了解房屋出現(xiàn)問(wèn)題后的各種解決方法。

       根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修2年等。

       在該保修期間內(nèi)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。因此，業(yè)主在收房后遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)保修期限的約定要求開(kāi)發(fā)企業(yè)整改。

       房屋在保修期間出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主如遇開(kāi)發(fā)企業(yè)不予解決或推脫責(zé)任等情況，應(yīng)及時(shí)到西安市建委質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行反映。

       重視程度：★★★★

       看房提要

       堅(jiān)持先驗(yàn)房、后簽字。業(yè)主們只有堅(jiān)持先驗(yàn)房、后收房，才能正確的維護(hù)自己的權(quán)益。

       如果對(duì)房屋情況無(wú)法判定，可在房屋交接驗(yàn)收單上注明，“室內(nèi)情況不清楚”、“樓房狀況未明”等字。

       將驗(yàn)房中的所有問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商讓其簽收，避免留下后患。

       業(yè)主在物業(yè)領(lǐng)取鑰匙后，從法律角度可視為正式收房。

       攜帶相機(jī)(是照片上帶日期)，山水匯園收房記，對(duì)驗(yàn)房中的問(wèn)題進(jìn)行記錄。