交房難收房苦 律師支招購(gòu)房者善用七大\"武器\"

       交房難，收房苦。如何才能用專業(yè)的收房知識(shí)，讓購(gòu)房者在收房過(guò)程中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，快樂(lè)收房呢？四川致高守民律師事務(wù)所副主任林方平律師，結(jié)合多年的房產(chǎn)維權(quán)案例，為廣大的購(gòu)房者提供七種“武器”，盡可能地幫助購(gòu)房者避免在收房時(shí)權(quán)益受到損害。

       第1種武器：判官筆

       簽收房文件前先驗(yàn)房

       先驗(yàn)房后交費(fèi)，再簽署收房文件是較為合理的收房程序，但是某些開(kāi)發(fā)商為了方便自身工作或者為了規(guī)避購(gòu)房者因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題拒絕收房而承擔(dān)逾期交房的違約 責(zé)任要求先簽文件、繳費(fèi)再交鑰匙。購(gòu)房者應(yīng)盡量要求先驗(yàn)房，再拿起“判官筆”簽署收房文件。如果實(shí)在無(wú)法改變收房流程，購(gòu)房者也應(yīng)當(dāng)在收房文件上用手中的 “判官筆”留下“未驗(yàn)房”字樣，為日后維權(quán)留下有利證據(jù)。

       第2種武器：三叉戟

       確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否達(dá)到交房條件

       收房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)使用“三叉戟”，檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商交房時(shí)應(yīng)向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，而且這三大證件必須為 原件而不是復(fù)印件。不管購(gòu)房合同是否有約定，取得《竣工驗(yàn)收備案表》是法律規(guī)定開(kāi)發(fā)商交房的必備條件之一。購(gòu)房者還應(yīng)注意查驗(yàn)《竣工驗(yàn)收備案表》上是否有 相關(guān)主管部門的備案意見(jiàn)及印章，房屋的交付應(yīng)符合購(gòu)房合同上約定的交付條件，否則購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

       第3種武器：量天尺

       檢驗(yàn)面積是否存在“縮水”

       期房難免出現(xiàn)面積誤差，院司法解釋規(guī)定，房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，沒(méi)有約定的誤差比例在3％以內(nèi)的雙方據(jù) 實(shí)結(jié)算，超過(guò)3％的買房人可以要求退房。收房時(shí)，購(gòu)房者可向開(kāi)發(fā)商索要《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》，如對(duì)商品房測(cè)繪面積有異議，可以到測(cè)繪單位查詢所購(gòu) 商品房面積的測(cè)繪情況，必要時(shí)可自己委托相關(guān)測(cè)繪單位，祭起“量天尺”重測(cè)面積。如遇到實(shí)測(cè)面積與合同約定不符，應(yīng)按照合同的約定主張權(quán)利（簽訂合同時(shí)應(yīng) 注意分別約定清楚建筑面積和套內(nèi)面積以及誤差處理辦法，避免出現(xiàn)多付錢購(gòu)買公攤面積的情形）。

       第4種武器：霸王錘

       檢驗(yàn)房屋是否出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題

       購(gòu)房者在收房時(shí)，應(yīng)該舉起手中的“霸王錘”，仔細(xì)檢查自己所購(gòu)房屋是否有質(zhì)量問(wèn)題。如果在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，則應(yīng)先保存證據(jù)，然后立刻告知開(kāi)發(fā) 商。并同開(kāi)發(fā)商一起確定出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題是否屬于房屋主體存在問(wèn)題。如果房屋的主體存在問(wèn)題，購(gòu)房者有權(quán)要求退房并要求賠償。如果是主體以外的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng) 及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改并在可能的情況下取得開(kāi)發(fā)商書面整改時(shí)間的承諾，避免遭遇無(wú)限拖延。

       第5種武器：金算盤

       檢驗(yàn)精裝房裝修是否符合約定

       購(gòu)房者如果購(gòu)買的是精裝房，則應(yīng)該查驗(yàn)自己購(gòu)買的精裝房是否達(dá)到合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)。目前市場(chǎng)上一些精裝房聲稱2000元、3000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際 裝修標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)達(dá)不到宣稱的標(biāo)準(zhǔn)，甚至有的合同約定門窗為“”門窗，玻璃為中空玻璃或單層玻璃，這些約定的不確定性會(huì)增加購(gòu)房者的維權(quán)難度，建議在精裝房 合同中具體約定裝修使用的材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、等級(jí)、質(zhì)地、顏色、產(chǎn)地、價(jià)位，避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“”、“先進(jìn)”、“相當(dāng)于”、“不低于”等含糊 詞語(yǔ)。所以，購(gòu)房者在收房時(shí)，必須充分運(yùn)用“金算盤”這種武器，將開(kāi)發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算清楚，避免自己的權(quán)益受到損害。

       第6種武器：黃金锏

       查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否擅自更改了規(guī)劃

       按照規(guī)劃建設(shè)是地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)，但在現(xiàn)實(shí)生活中，某些開(kāi)發(fā)商為了增大可售面積，可能擅自更改規(guī)劃，如原來(lái)規(guī)劃中有的景觀無(wú)故消失、小區(qū)規(guī)劃中的停 車位被挪做它用等。除非因不可抗力的因素開(kāi)發(fā)商不能隨意更改規(guī)劃。如果有更改，應(yīng)取得規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)，須通知所有業(yè)主，并征得業(yè)主的同意。如果開(kāi)發(fā)商 單方變更規(guī)劃，而業(yè)主并不知情時(shí)，購(gòu)房者就應(yīng)當(dāng)使用“黃金锏”，直接向有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門聯(lián)系，核實(shí)開(kāi)發(fā)商是否存在擅自更改規(guī)劃的行為。如果核實(shí)確實(shí)存在， 那購(gòu)房者就應(yīng)該保存證據(jù)并立即與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，協(xié)商處理。如果協(xié)商不成，購(gòu)房者可根據(jù)購(gòu)房合同的約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

       第7種武器：玄龜盾

       公共配套是否達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)

       房屋所在小區(qū)相配套的停車設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑與購(gòu)房人的日常生活息息相關(guān)，購(gòu)房者收房時(shí)應(yīng)查驗(yàn)小區(qū)的公共配套是否符合約定標(biāo)準(zhǔn)。

       由于大多數(shù)項(xiàng)目是分多期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，購(gòu)房者如果購(gòu)買的是前期開(kāi)發(fā)房屋，則往往要忍受后期項(xiàng)目施工過(guò)程中的工程噪音以及施工污染等，因此購(gòu)房者應(yīng)盡量要求開(kāi)發(fā) 商承諾在房屋交付使用時(shí)，做到交付房屋的周邊場(chǎng)地清潔、道路平整。同時(shí)利用“玄龜盾”，在交房項(xiàng)目與在建項(xiàng)目之間形成一道屏障，與后期開(kāi)發(fā)的施工工地分 開(kāi)，形成明顯有效的隔離設(shè)施和距離，并保證后期開(kāi)發(fā)工程施工發(fā)出的聲音不超過(guò)對(duì)噪音控制的標(biāo)準(zhǔn)。不僅如此，購(gòu)房者還應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在合同上寫明，綠地等 小區(qū)綠化配套設(shè)施的具體完成和交付使用的時(shí)間。