二手房翻新，前期規(guī)劃要做好

　　好房型、好地段難求，越來越多的人也就選擇改造“二手房”，但大部分裝修業(yè)主都不知道二手房翻新該從何入手，也就毫無頭緒。其實，二手房改造未必都要“拆舊重裝”，有著許多可以斟酌的“特殊情況”。如此一來，前期規(guī)劃變得尤為重要，不僅能幫您控制好成本、預(yù)算，還有助于您了解工程量、把控好施工的總進度。我們就一起看一看二手房改造要前期規(guī)劃要注意的幾點，看完之后還搞不懂的話，不妨找個專業(yè)的監(jiān)理幫你上門實地看一看。

　　規(guī)劃一 按需求框定改造范圍

　　或要局部翻新、或要重新裝修，提前做好“規(guī)劃”的目的就是讓您根據(jù)客觀情況，理性判斷哪些錢該花、哪些不該花。

　　通常，判斷范圍的原則有三：1.房屋本身質(zhì)量;2.空間功能;3.業(yè)主需求。相應(yīng)劃分出的改造程度也可有弱到強分為：1.軟裝修飾;2.局部翻新;3.整體重裝。先大致框定好改造范圍，有助您在下一階段找到合適自己的施工團隊。

　　老房使用已久，許多硬裝破損，容易影響安全。舊工藝的不合理及老化，特別是那些隱蔽工程都必須返工。即使您只想做局部翻新，有些部位也不得不跟著改造。此外，老房空間利用不足，重新規(guī)劃空間，大面積的拆改墻體，內(nèi)部隱蔽工程就會受牽連。如地板、瓷磚這樣的建材也要重新買。所以，需要翻新多少部件?牽連哪些工程?都是業(yè)主翻新前應(yīng)該算計好的。

　　是業(yè)主自己的“定制”需求。風(fēng)格上，可能喜歡現(xiàn)代，也可能是新舊交接的“復(fù)古”，是否要保留原來的老家具、地板，局部翻新還是整體重做，都有不同的裝修方案。

　　編輯提醒：

　　1.驗房是再裝之“基”

　　房屋的質(zhì)量問題是必須要“再裝”的硬條件，前期“驗房”不僅決定改造的“量”，更關(guān)系著裝修的“品質(zhì)”。驗房不僅要從電、水路、地、墻面平整度、窗臺排水度、能耗(水電、煤氣)多方面入手，更不能忽略發(fā)霉、裂縫、起皮、龜裂等看似不起眼的小癥狀。

　　2.驗房后，“三方”確認。

　　為防止任糾紛，驗房完畢后，業(yè)主、裝修單位、物業(yè)三方應(yīng)簽字確認。一份正規(guī)細致的驗收單，不僅是書面的憑證，更是日后裝修項目確定、預(yù)算確定的重要依據(jù)。

　　規(guī)劃二 尋找裝修團隊

　　一方面只想簡單翻新、預(yù)算不高，低額的利潤無法吸引稍具規(guī)模的裝修公司。另一方面，翻新工藝復(fù)雜、技術(shù)要求高，擔(dān)心質(zhì)量，小規(guī)模的公司又看不上眼。怎樣找到合適自己的裝修隊，逐漸成為業(yè)主頭疼的問題。

　　雖然目前市場上翻新的施工費可能會比毛坯房稍高，但專業(yè)的水準(zhǔn)，不失為有利的保障。經(jīng)驗豐富的“老法師”一看就知道哪些需要更換，哪些不用大改，精打細算后，反倒能省下一筆。外加二手房翻新確實要比毛坯房消耗更多人力物力，所以稍高的費用也還是較為合理的。當(dāng)然，尋找裝修隊時還應(yīng)先看專業(yè)人員的實力。

　　編輯提醒：

　　翻新前要“拆舊回收”，業(yè)主可以自己找 “拆舊隊”，也可以由裝修公司推薦。拆舊時盡量保護原材料，以“塊卸”為主，這樣才能在回收時賣個好價錢。

　　規(guī)劃三 判斷改造程度

　　周全考慮好要做哪些改造是下階段，一份有效“裝修預(yù)算單”的重要依據(jù)。

　　隱蔽工程關(guān)系墻體結(jié)構(gòu)及裝修材料

　　隱蔽工程是否都要重做?之前驗房的測試就成為了評判標(biāo)準(zhǔn)。吊頂內(nèi)的供水、空調(diào)、通風(fēng)等設(shè)施管道、線路、設(shè)備是否已做密閉試驗及電器絕緣、電阻測試，連接是否牢固，接頭是否符合要求，易燃材料是否已做防火阻燃處理，這些都屬于“隱蔽工程”的范疇。趁翻新仔細檢查，有助于消除年久留下的“隱患”。

　　此外，如水路改造需淘汰原有鍍鋅管，安裝空調(diào)線路也要單獨走線;增加零件、材料“換代”，這些瑣事都要先擬進 “預(yù)算表”，提前心里有數(shù)。

　　也有業(yè)主要安裝大功率電器，如地暖中央空調(diào)等，由此牽涉的其它改建，也要提前規(guī)劃。提前在材料預(yù)算表中寫明變動，以防日后施工時裝修隊胡亂追加。

　　戶型改動關(guān)系房屋安全及居住舒適度

　　戶型要怎么改，首先應(yīng)該考慮使用功能的區(qū)分。其次是改善舊屋的采光，才是風(fēng)格的優(yōu)化。比如簡歐、現(xiàn)代等風(fēng)格，時常要打造別致的嵌入式家具，墻體凹凸間的填平、挖空就必不可少。這樣的改動雖是“小動”，可會牽涉到周圍墻體或內(nèi)部管道、電路的鋪排，就要提前想好了。

　　軟裝改造，省錢、“點睛”

　　如果原房裝修質(zhì)量和效果都還不錯，不妨考慮只做舊物保潔及軟裝調(diào)整。像地板這樣的主材，沿用舊物不僅節(jié)省開銷，更能減少有害物質(zhì)的排放，非常環(huán)保。

　　編輯提醒：

　　1.老房常出現(xiàn)的“隱蔽”問題

　　電路布線簡單、違章、老化、損壞、材料不合格、開關(guān)插座布局不合理;水管老化、生銹、技術(shù)水平有限、水壓不足、水溫不穩(wěn);供水、空調(diào)、通風(fēng)等設(shè)施的管道、線路、設(shè)備接通狀況不良、漏電;陽臺、衛(wèi)生間、廚房漏水、防火有隱患等，都是老房常出現(xiàn)的“硬傷”。

　　2.墻體改造，安全

　　老房易主后，沒有原先的建筑施工圖及平面圖。隨意敲打，容易損毀承重墻。業(yè)主可使用聽聲音、看厚度、辨部位三招來辨別承重墻。

　　聽聲音：用手敲擊墻體，有清脆回聲的是非承重墻，承重墻則更為沉悶。

　　看厚度：承重墻的厚度一般都與外墻接近，在30cm左右。

　　辨部位：外墻及和鄰居共用的墻體都是承重墻，衛(wèi)生間，儲藏室，廚房及過道的分隔墻多數(shù)是非承重墻。

　　規(guī)劃四 把控改造預(yù)算

　　前期預(yù)算做得細，的裝修費用才能“抓得緊”，除去減少預(yù)算單中不必要的開銷，巧用“除舊”的廢物，也是另一種節(jié)省。

　　電路翻新，用歐姆表檢測電線，如果并沒全體老化嚴重，則只需抽出部分電線更換，不動整體布局，可省下不少錢。

　　地板翻新，如果原地板鋪設(shè)工藝牢靠，材料堅固，那么做一個深度保潔、上漆、打蠟一樣能當(dāng)新品一樣使用。

　　木門、門套、窗套等，如果款式、質(zhì)地還不錯，那么用砂皮重新打磨后，更換鎖具、油漆一下，也能光亮如新。

　　老窗翻新：舊的鋼窗更換密封條、加固玻璃、調(diào)節(jié)高低滾輪，在上點輪滑油、清潔下窗槽，便可具備“升級版”的功能。

　　櫥柜臺面翻新：亞克力的櫥柜臺面質(zhì)地緊密，即便是用舊了也可以重新打磨，小小的花費，就能有更大的改變。

　　家具翻新：將自己的老家具翻新一下，重新修補上油漆，絲毫不遜色與如今流行的“仿古家具”。

　　編輯提醒：

　　如電器設(shè)備等使用壽命較短的部件，還是建議更新?lián)Q代，不僅使用起來安全，功能上也會更舒服。