精裝修價格引入第三方評估 按季度分解控制房價漲幅

精裝修價格引入第三方評估

按季度分解控制房價漲幅

　　裝修保障網(wǎng)訊：搶在北上廣深等國內(nèi)一線城市之前，南京市近日出臺了樓市調(diào)控新政—《關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場管理工作的通知》以及《關(guān)于加強我市住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的意見》。記者從中獲悉，南京市的房產(chǎn)調(diào)控政策顯現(xiàn)出不少新思路，如房價控制目標(biāo)將按季度分解調(diào)控，精裝修房的價格申報將引入第三方機構(gòu)評估等。記者獲悉，新的調(diào)控文件已經(jīng)下發(fā)，快本周內(nèi)就將正式對外公布。

　　寧七條主要內(nèi)容一覽

　　1 今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達到50%以上。

　　2 地塊在公布出讓起始價的同時，公布競爭的限價。

　　競價達到限價時仍有競爭的，改為競爭配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積多者或出資者為競得人。

　　3 對于出現(xiàn)過延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，從嚴(yán)要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風(fēng)險。

　　4 按季度分解控制房價漲幅，申報價格以中小戶型優(yōu)先，合理價位優(yōu)先，不漲價優(yōu)先為原則。如出現(xiàn)多個高價項目或造成指數(shù)較大上漲的樓盤，采取分時分流，合理引導(dǎo)。

　　5 新建精裝房需申報裝修價格及裝修標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)機構(gòu)進行第三方裝修價格評估。

　　6 2014年開始高淳溧水兩區(qū)的新建商品住房價格申報納入全市價格監(jiān)管系統(tǒng)。

　　7 加大樓盤銷售價格監(jiān)測，合理反映南京新建商品住宅價格水平。

　　看點1：精裝修成本審核更嚴(yán)

　　政策：規(guī)范開發(fā)企業(yè)成品住宅的申報指導(dǎo)。對精裝修價格實行價格評估制度，在新建精裝修商品住房申報價格的同時，申報裝修價格及裝修標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)機構(gòu)進行第三方裝修價格評估，在銷售時與房價一并在銷售現(xiàn)場明碼標(biāo)價對外公示。

　　解讀：去年來，南京在房價控制上始終采取“高壓”態(tài)勢，逼得不少開發(fā)商紛紛采取“毛坯改精裝”的方式拉抬售價，典型的是江北某高端樓盤，申報價格時每平方米的毛坯價格在15000元/㎡左右，可這樣的價格與開發(fā)商的“心理價位”落差較大，于是該樓盤推出了精裝房銷售，售價被拉高至22000多元/㎡。

　　河西樓盤萊蒙水榭春天的營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，其實對精裝修的價格審核一直是由物價部門執(zhí)行，但是由于裝修環(huán)節(jié)的專業(yè)性，物價部門的審核尺度往往并不十分嚴(yán)格，除非特別過分的報價，如2000元/㎡的裝修成本上報10000元/㎡肯定過不了之外，多數(shù)裝修報價想要通過并不難。

　　“如果引入專業(yè)的第三方機構(gòu)，恐怕就沒那么好糊弄了。”該人士表示，長期從事裝修業(yè)務(wù)的機構(gòu)對于開發(fā)商提供的報價單應(yīng)該會十分熟悉，把“水分”擠掉后，精裝修的實際成本將會有所降低。究竟“第三方機構(gòu)”將從哪里聘請?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不應(yīng)該推薦營利性的裝修公司，而是類似裝修協(xié)會一類的民間機構(gòu)。

　　看點2：重申“9050”政策及土地新政

　　政策：完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，針對供需失衡、中小戶型占比偏低的狀況，進一步提高中低價位、中小戶型住房的比例，把滿足群眾的剛性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達到50%以上。針對土地市場競爭情況，地塊在公布出讓起始價的同時，公布競爭的限價。競價達到限價時仍有競爭的，停止競爭地價，改為競爭配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積多者或出資者為競得人。

　　解讀：其實早在2月底，南京市國土部門便在“關(guān)于土地出讓模式調(diào)整的說明”新聞稿中，對外公布了南京將采取“限地價、競配建”的方式賣地，明確南京市90平方米以下商品住房的面積要占全部商品住房比例的50%以上，并作為土地出讓的條件，寫入出讓合同當(dāng)中。新競價方式推出后的“限地價”土地拍賣會將于3月28日舉行，5幅居住用地均被限制了地價。

　　看點3：首提分散建設(shè)保障房

　　政策：加大保障房建設(shè)力度，在集中建設(shè)四大保障房片區(qū)基礎(chǔ)上，積極探索集中和分區(qū)建設(shè)并舉的模式，今后在部分開發(fā)地塊出讓時，配建一定比例的保障房作為前置條件。對出讓住宅用地面積10萬平方米以上的商品房小區(qū)，原則上配建建筑面積不少于5%的保障性住房。

　　解讀：與過去集中建設(shè)四大保障房片區(qū)不同的是，“寧七條”提出分散建設(shè)的方式，按照新政，若普通商品房小區(qū)的容積率按2.0計算的話，用地面積10萬平方米的小區(qū)將會提供20萬平方米的住宅，其5%也就是1萬平方米的建筑面積為保障房。相關(guān)人士透露，保障房的套型面積也有嚴(yán)格規(guī)定，公租房面積控制在50平方米左右，限價房面積控制在90平方米以內(nèi)。按套均70平方米計算，這個中等規(guī)模小區(qū)內(nèi)將出現(xiàn)140多套保障房。

　　看點4：高淳溧水兩區(qū)納入全市房價統(tǒng)計

　　政策：加強對江寧、浦口、六合、溧水、高淳區(qū)五個郊區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。江寧、浦口、六合、溧水、高淳區(qū)五個區(qū)的新建商品住宅項目在申請銷售許可審批前，報物價、住建部門備案。鑒于統(tǒng)計局已經(jīng)將高淳、溧水兩區(qū)新建商品住房價格變動情況納入南京市新建商品住房價格指數(shù)統(tǒng)計范圍，2014年開始兩區(qū)新建商品住房價格申報納入全市價格監(jiān)管系統(tǒng)。

　　解讀：去年下半年至今，由于高淳、溧水兩個板塊升級為南京市新區(qū)，這兩個板塊的房地產(chǎn)開發(fā)項目供銷兩旺，也吸引了不少開發(fā)商的關(guān)注，如雅居樂、萬科、碧桂園等地產(chǎn)企業(yè)紛紛在溧水、高淳拿地，因此，這兩大板塊的房價審核急需納入全市的統(tǒng)一范疇。

　　此外，高淳溧水兩區(qū)的房價統(tǒng)計也將進入全市房產(chǎn)價格監(jiān)管系統(tǒng)，這將在一定程度上拉低南京市的房價水平，不過這兩地的開發(fā)商想賣高價也將更難。

　　看點5：延遲交房鬧糾紛的今后只能賣現(xiàn)房

　　政策：為了防范企業(yè)資金風(fēng)險，維護購房人的合法權(quán)益，申請商品住房預(yù)售的項目要嚴(yán)格按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定執(zhí)行。對于出現(xiàn)過延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，從嚴(yán)要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風(fēng)險。

　　解讀：由于種種原因?qū)е卵悠诮环康钠髽I(yè)，在南京房地產(chǎn)市場上不在少數(shù)，不過因此發(fā)生糾紛甚至打官司的并不多見，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為該項政策旨在給開發(fā)商敲響“警鐘”，如果因延遲交房導(dǎo)致買房人的過激反應(yīng)，將自食其果。不過該人士也表示，目前南京在售的樓盤多為項目公司操作，即一個樓盤一家公司，房子賣光了，開發(fā)企業(yè)可能都將注銷，因此這一政策也許會淪為一紙空文。

　　看點6：按季度調(diào)控房價漲幅

　　政策：加強申報價格指導(dǎo)，按季度分解控制房價漲幅。如上一季度房價指數(shù)漲幅過高，則對當(dāng)季度目標(biāo)進行動態(tài)調(diào)整和控制。申報價格以中小戶型優(yōu)先，合理價位優(yōu)先，不漲價優(yōu)先為原則。

　　解讀：去年3月份，南京出臺了房價控制目標(biāo)，將2013年度南京全市新建商品住房的價格漲幅限定在低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。盡管截至目前，這一目標(biāo)是否完成尚未有官方消息的確認(rèn)，不過開發(fā)商受此影響，房價漲幅確實比以往有所降低。

　　南京市物價部門相關(guān)人士表示，“按季度分解控制房價漲幅”是一個新的提法，更加強調(diào)房價控制是一個動態(tài)的過程。該人士介紹說，統(tǒng)計局每個月都會定期發(fā)布全國70座大中城市的房價指數(shù)，南京市物價部門也是參考這一數(shù)值來調(diào)整南京市的房價指數(shù)，“如果當(dāng)月房價漲幅過快，下個季度的控制目標(biāo)就會有所調(diào)整”，該人士說。對漲價樓盤的審核肯定會非常嚴(yán)格，因此小漲或是不漲的項目將優(yōu)先審核。

　　看點7：房不得集中上市

　　政策：南京全市如出現(xiàn)多個高價項目或造成指數(shù)較大上漲的樓盤，采取分時分流，合理引導(dǎo)。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目且不接受物價、住建部門價格指導(dǎo)的，暫不核發(fā)銷售許可證。

　　解讀：所謂“高價項目”，南京市物價部門相關(guān)人士表示，“高價”的定義有四個條件，要跟同類樓盤的價格相比較，跟周邊樓盤的價格比較，跟同區(qū)域內(nèi)的樓盤比較，還要跟自身樓盤過去的房源價格相比較。一旦被界定為房價過高，將不予發(fā)放預(yù)售證。值得一提的是，“寧七條”中提出將分時引導(dǎo)房上市，也就是說，如果高價樓盤的集中上市將導(dǎo)致南京市的房價指數(shù)迅速提升，在每月公布的全國70座大中城市的房價統(tǒng)計表上名列前茅，南京市將暫緩其上市，通過行政化的手段壓低房價指數(shù)。

　　各方反應(yīng)

　　開發(fā)商：要加緊跑量

　　對于突如其來的新政，開發(fā)商倒顯得較為淡定，“無非就是穩(wěn)價跑量唄”。河西一家樓盤的營銷負(fù)責(zé)人對記者表示，目前南京不少去年漲幅較大的板塊，例如仙林湖及江寧百家湖、九龍湖區(qū)域，由于樓盤競爭激烈、價高量大，都出現(xiàn)一定滯銷的苗頭。對于后市，肯定要采取穩(wěn)價走量的方式。而實際上就在昨日，江寧九龍湖區(qū)域的保利中央公園就針對在售70平方米戶型推出了一成首付，其余半年內(nèi)付清再貸款的促銷活動，這樣首付竟然低至了12萬元。而對于這次活動起因，置業(yè)顧問表示是這個戶型不太好賣。

　　“價格一直報不上去，也不可能不開盤啊，財務(wù)成本在那擺著呢?！绷硪晃环科筘?fù)責(zé)人說道，南京的價格控制一直存在，但開發(fā)商不可能不賣房子，特別是對央企而言，保證銷售額及現(xiàn)金流太重要了。

　　購房者：暫時不買了

　　“暫時肯定不買了?！甭犝f新政的消息后，在新街口上班的陳小姐說道。她表示近自己經(jīng)常聽見外地降價的消息，現(xiàn)在南京又調(diào)控，自己本來還有投資的打算，但目前肯定要謀定而后動，觀察下市場走勢再說了。她表示，不少板塊去年漲得過多，現(xiàn)在入市肯定不是時候，不過會轉(zhuǎn)而多觀察新興板塊的動向。相對于投資者，剛需客的選擇面更小。一位剛工作不久的白領(lǐng)王小姐對記者表示，自己還是想在年內(nèi)把買房大事解決掉。但目前前景不明，可能不會選擇在上半年出手了。