理想居室大調(diào)查 北京近五成交易為兩居室

　　我要一所大房子，有很大的落地窗戶;陽(yáng)光灑在地板上，也溫暖了我的被子……”孫燕姿唱著她的完美，歌中的那所大房子是你理想中的樣子嗎?

　　近，在貝殼找房發(fā)起的理想居室大調(diào)查中，47.97%的受訪者表示三居室是理想的居住狀態(tài)。于是，我們篩選了北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢、杭州、西安8個(gè)核心城市進(jìn)行研究，并發(fā)布《2019理想三居報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)。

　　從中我們發(fā)現(xiàn)普遍是理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。各城市兩居室的二手房交易量都高于三居，其中杭州兩、三居的成交量接近，而北京的差異。

　　同時(shí)，想要一套三居室，平均要三十而立以后才能實(shí)現(xiàn)，其中，北京三居購(gòu)房者年齡，約為36歲，換房一族更是達(dá)到39歲;杭州年輕，約為32歲。而從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，深圳實(shí)現(xiàn)理想三居難，90-120平方米的房子全款需要40年，貸款也要9年，而成都只需要8.6年和2.6年。

　　理想的家有多大

　　拋開(kāi)面積談理想、三居就像撇開(kāi)劑量談毒性一樣，都是耍流氓。在貝殼找房App上搜索三室的房子，小到三四十平，大到三五百平，一應(yīng)俱全。但確認(rèn)過(guò)眼神，那未必是你理想的房。

　　那么，多大面積才算理想呢?貝殼調(diào)查顯示，近六成的人選擇100-120㎡的三居室。從《報(bào)告》上看，上海、西安、北京、武漢、成都5個(gè)城市的成交三居套均面積處于理想?yún)^(qū)間，其中，上海和西安，達(dá)到114㎡。而廣州和深圳則小于100㎡，尤其是深圳，成交三居套均面積只有91㎡，且超六成交易集中在60-90㎡之間的“小三居”。

　　雖然深圳的房?jī)r(jià)收入比居八城之首，購(gòu)房壓力較大，但深圳人之所以鐘愛(ài)“小三居”，原因卻并非這么簡(jiǎn)單。采訪中我們發(fā)現(xiàn)，深圳住宅得房率高是另一個(gè)主要原因。

　　一方面公攤面積較少。一般來(lái)說(shuō)南方的房子普遍比北方的房子公攤面積小。因?yàn)楸狈蕉旌洌瑯翘?、門(mén)廳等區(qū)域都是封閉的，計(jì)算全面積;而南方大多是開(kāi)放未封閉的，計(jì)算半面積;另外，北方為了采暖，要求外墻有保溫層，而南方就不一定有了。這樣一來(lái)，公攤面積自然少一些。

　　另一方面，深圳購(gòu)房流行“贈(zèng)送面積”。比如，入戶花園、飄窗、生活陽(yáng)臺(tái)等可拓展的空間，會(huì)作為“半贈(zèng)送”或者“全贈(zèng)送”的方式送給購(gòu)房者，所以往往89㎡的戶型使用率能達(dá)到90%-甚至更高，能做到標(biāo)準(zhǔn)的四室戶型。

　　理想的家，它在哪兒

　　如果你要買(mǎi)一套三居室，看重小區(qū)的哪些條件?貝殼調(diào)查中，受訪者對(duì)于小區(qū)的地理位置、交通以及周邊配套設(shè)施較為重視。因此，我們基于社區(qū)1公里生活圈可達(dá)性指數(shù)及樓盤(pán)品質(zhì)指數(shù)，進(jìn)而加權(quán)計(jì)算出了各城市的宜居社區(qū)指數(shù)。

　　在8個(gè)城市中，上海、成都及廣州位列前三名。上海主要因?yàn)闃潜P(pán)品質(zhì)指數(shù)較高，成都則是1公里生活圈可達(dá)性指數(shù)占優(yōu)，而廣州勝在綜合素質(zhì)均衡。另外，城市間對(duì)比發(fā)現(xiàn)，一線城市的社區(qū)宜居水平整體高于新一線城市。

　　各城市的三居室宜居社區(qū)分布特點(diǎn)基本是主城區(qū)分布集中，邊緣城區(qū)分布離散;商圈分布特征與城區(qū)相似，熱門(mén)核心商圈憑借便利的商業(yè)配套及出行，宜居指數(shù)明顯更高。

　　不過(guò)，從我們篩選出的宜居小區(qū)中發(fā)現(xiàn)，雖然交通便利、配套成熟，但樓齡以及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境往往是短板。以深圳華?；▓@為例，其地處羅湖區(qū)，緊倚東門(mén)商圈，位居三大口岸核心地段，齊聚三大公園，宜居指數(shù)高達(dá)92。但樓盤(pán)建成于1994年，還是個(gè)只有兩個(gè)單元的獨(dú)棟小區(qū)，不帶花園，基本沒(méi)有綠化。因此，加上對(duì)成本等因素的考慮，各城市三居交易熱門(mén)小區(qū)與“理想社區(qū)”往往并不一致。

　　實(shí)現(xiàn)理想有多難

　　雖然很多人向往有一套三居室的房子，但不得不說(shuō)理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。從《報(bào)告》來(lái)看，各城市的二手房交易均以兩居室為主。其中，北京兩居室交易占比，達(dá)到49.96%，與三居室交易量差距也是的，相差33.19%。而杭州或許是有可能讓理想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)的城市，二、三居成交占比相當(dāng)，分別為37.86%和37.38%。不過(guò)，杭州的三居成交量主要集中在60-90㎡，占比超過(guò)六成。

　　那么，想買(mǎi)一套三居的房子大概需要多少錢(qián)呢?由于各城市成交三居套均面積在90-120㎡之間，因此我們重點(diǎn)呈現(xiàn)此區(qū)間的分析結(jié)果。如下圖可見(jiàn)，北京以577萬(wàn)元高居榜首，深圳緊隨其后為575.2萬(wàn)元，成都只需要148.8萬(wàn)元，購(gòu)房成本，北京一套能在成都換三套!

　　作為普通人要多少年才能買(mǎi)上一套三居的房子呢?《報(bào)告》中以90-120㎡的三居成交套均價(jià)格計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，深圳達(dá)到40.5，遠(yuǎn)高于其他城市。即使是買(mǎi)一套深圳主流的“小三居”也要31年。一線城市中，廣州購(gòu)房壓力小為15.5年，而新一線城市中，杭州壓力為17.3年，成都?jí)毫π?.6年。

　　不過(guò)，以上分析是基于全款的支付形式，現(xiàn)實(shí)情況是全款購(gòu)房的比例較小。以深圳2019年前三季度三居室交易情況來(lái)看，全款僅占6.31%。如果按照各城市首付比例計(jì)算(如北京市35%，成都市30%)，相應(yīng)的房?jī)r(jià)收入比會(huì)顯著減少。比如深圳減少了28年，北京減少了20年。其他城市則均在10年之內(nèi)，成都快2.6年便可湊齊首付。

　　《報(bào)告》顯示，8個(gè)城市的三居購(gòu)房者平均年齡，北京，將近36歲。一線城市普遍高于新一線城市，而新一線城市的三居購(gòu)房者平均年齡相仿，不到32歲?？磥?lái)想要擁有三居室，先等三十而立再說(shuō)吧。

　　換房，你想好了嗎

　　對(duì)于有房一族，何時(shí)會(huì)產(chǎn)生換房的想法?從貝殼調(diào)查來(lái)看，“85后”、“90后”以及“95后”暫不考慮換房的人占多數(shù)?！?0后”則有49.23%正在考慮換房，逐漸進(jìn)入換房高峰期。

　　那么，換房這條路到底會(huì)經(jīng)歷什么?我們不妨來(lái)看看下面的兩個(gè)故事。

　　大劉和小王是大學(xué)校友，大劉年長(zhǎng)4歲。2010年，大劉25歲，研究生畢業(yè)后來(lái)到北京打拼。2012年，北京二手房市場(chǎng)進(jìn)入下行期，他和女朋友用20多萬(wàn)元的積蓄貸款買(mǎi)了一套50㎡的一居室作為婚房。兩年后，二人世界變成了三口之家，小兩口決定換套大一點(diǎn)的房子，“我們資金有限，又不想背上太高的房貸，如果買(mǎi)三居室就只能選老小區(qū)，我們還是比較看重小區(qū)的環(huán)境?！庇谑?，他們賣(mài)掉小房子，貸了50萬(wàn)元，在一個(gè)比較新的小區(qū)買(mǎi)了一套價(jià)值200多萬(wàn)元的兩居室。一家人每天晚上在小區(qū)花園里散散步，愜意且知足。

　　這一年，小王25歲，也來(lái)到了北京，在海淀區(qū)一家500強(qiáng)企業(yè)工作，畢業(yè)便要領(lǐng)證結(jié)婚。女方要求買(mǎi)一套三居的房子，一步到位。小王雖然家境不錯(cuò)，但一套100㎡的房子也要300多萬(wàn)元。雙方父母為了減輕小兩口的貸款壓力，一共掏了150萬(wàn)元作為首付。小兩口由于剛工作不能公積金貸款，180萬(wàn)元的尾款只能用商貸，月供1萬(wàn)多，也是壓力山大?！扒皫啄暾娴暮苌俟浣郑笥淹碌膽?yīng)酬也能免則免，生孩子更是不敢提上日程。”

　　2019年，兩家人搬到了同一小區(qū)，大劉終于買(mǎi)了一套110㎡的三居室，價(jià)值700萬(wàn)元。小王的則是130㎡，價(jià)值900萬(wàn)元。值得注意的是，北京二手商品房的網(wǎng)簽價(jià)格是政府規(guī)定的區(qū)域的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)×建筑面積。五環(huán)外實(shí)際房?jī)r(jià)高于指導(dǎo)價(jià)，但網(wǎng)簽價(jià)格上限只能達(dá)到374萬(wàn)元(高于374萬(wàn)元要繳納增值稅)，同時(shí)二套多貸款四成的政策，導(dǎo)致貸款多149萬(wàn)元，首付成為換房一族的壓力來(lái)源。

　　大劉和小王賣(mài)掉的房子雖然面積、居室不同，但大劉的小區(qū)較好，因此每平方米單價(jià)較高;而小王因?yàn)榉课莩虿缓?，價(jià)格相對(duì)吃虧，兩套房子都賣(mài)了500萬(wàn)元左右。加上稅費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，大劉的首付為560多萬(wàn)元，而小王則要780多萬(wàn)元。大劉幾乎是零壓力換房，小王緊衣縮食的日子則又要開(kāi)始了。

　　從《報(bào)告》上看，北京換房(三居)平均年齡為39歲。大劉和小王都是者，但由于在買(mǎi)房這件事上的選擇不同，他們經(jīng)歷了不一樣的人生。大劉主張買(mǎi)房量力而行，絕不因?yàn)榉孔訝奚钇焚|(zhì)，而小王則寧愿承受巨大的經(jīng)濟(jì)壓力也要住得更好。一個(gè)是年紀(jì)輕輕便住著高粱大屋，一個(gè)是知足常樂(lè)享受生活美好，兩種理念很難評(píng)價(jià)孰好孰壞，只是冷暖自知。

　　不過(guò)，《報(bào)告》顯示，北京的換房一族平均是賣(mài)掉510萬(wàn)元的房子置換736萬(wàn)元的三居室，面積則平均從79.7㎡增加到112.4㎡。大多數(shù)人的平均水平似乎暗合了當(dāng)下的形勢(shì)。