北京限購令細則推出 附：北京限購令全文

　　北京限購令出臺，北京成為全國已公布細則城市中執(zhí)行力度嚴厲的城市。本文對北京限購令對北京房地產(chǎn)市場的影響進行分析，提供新政后的購房注意事項。

　　1、房價調(diào)控目標適時公布

　　國務(wù)院出臺的“新國八條”明確提出，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。陳志表示，北京也將根據(jù)的相關(guān)規(guī)定，適時公布相關(guān)信息。

　　2、限購以房為準 賣舊仍可買新

　　“原來有一套房，賣了就不算(擁有房產(chǎn))了!”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志(微博)告訴記者，限購令中對于本市及外地戶籍者擁有房產(chǎn)的數(shù)量，是按照實際擁有狀況認定的，“就是看權(quán)屬記錄中有幾套房?！币簿褪钦f，把家庭名下的房產(chǎn)都賣了，就可以按照無房戶的標準在京購房。不過他同時表示，京版國八條中并沒有對購房者在外地擁有房產(chǎn)狀況進行具體規(guī)定。

　　此外，陳志表示，去年5月1日起在京執(zhí)行的“一個家庭只能新購一套住房”政策也隨通知出臺而自動終止，“根據(jù)通知里的政策推導(dǎo)，去年‘五一’的政策也就隨著終止了?！?

　　3、認房還是認貸仍需明確

　　“二套房的首付比例、利率這些，都有再提高的可能。”陳志告訴記者，根據(jù)規(guī)定，二套房首付流程、1.1倍利率是執(zhí)行的基準，“政策把權(quán)限交給銀行了，可以視市場情況研究提高?！彼硎?，如果在京版國八條出臺后，市場仍然出現(xiàn)過熱或放量的情況，不排除本市將出臺更加嚴格的二套房差別化信貸政策的可能性。

　　對于銀行在放貸時，如何認定“二套房”時，陳志表示，通知中并未明確表示，在貸款買房時，是認房還是認貸，還需要相關(guān)部門在具體執(zhí)行時認定。

　　4、社保證明不用自己開

　　“社保證明不用自己提供，只要提供身份證號，房管系統(tǒng)就自動向社保部門查你的社保記錄了。”陳志表示，根據(jù)規(guī)定，外地人購房需要提供的社保證明、納稅記錄，只需要提供其中一種即可，而目前房管系統(tǒng)已經(jīng)與社保系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，購房者無須自己向社保部門申請打印社保記錄，只需向房管部門提供身份證號，相關(guān)部門即可自行查閱是否符合規(guī)定。

　　另外，他表示，從今年3月1日起，稅務(wù)部門將開始使用一種新型的納稅發(fā)票，在票面上清晰記載納稅人5年的納稅記錄。需要提醒讀者的是，納稅證明必須妥善保管，如果需要購房，還需要購房者自行提供納稅證明材料。

　　北京限購令細則解讀

　　1、外地人購房須5年納稅證明 限制京15%購房者

　　北京市關(guān)于宏觀調(diào)控的座談會召開，暫不公布北京調(diào)控目標。會上，北京出臺樓市調(diào)控15條細則，外地人購房須提供五年納稅證明。

　　解讀：市場不好時的外地購房往往以剛性為主，回暖后投資及過度消費型外地人進入越來越多，這也說明當(dāng)前市場的火熱，與非剛性需求外地人介入交易市場過多有關(guān)，適時提高外地人購房門檻，對于外地人過度消費恐慌購房起到了急剎車作用。

　　2、限購以認房為標準 已有1套房外地人暫停購房

　　繼北京版“國八條”昨日正式獲批后，北京樓市調(diào)控15條細則在今日出臺。目前所知的內(nèi)容有：外地人購房須提供五年納稅證明，限購以認房為標準。

　　解讀：京版“限購”以“認房”為標準顯得更加合理。避免了一刀切情況的發(fā)生。一方面進一步抑制了投機性需求的進入，另一方面也適當(dāng)?shù)谋Ｗo了以換房為目的改善性需求。

　　3、京十五條回歸居住本質(zhì) 投資歸零

　　與之前兩輪調(diào)控不一樣的是， 2011年繼續(xù)落實調(diào)控措施，利用限購等政策獲得增加供應(yīng)的時間，對投資投機需求繼續(xù)實施減法。

　　解讀：調(diào)控政策表示將增加住房有效供給，且保持土地供應(yīng)平穩(wěn)。在加減法的配合下，2011年的調(diào)控力度前所未有。(堅決完成2011年本市保障性安居工程目標任務(wù))

　　4、開發(fā)商定價及成本差異過大將追責(zé)

　　今年春節(jié)前后，“國八條”的北京落地細則何時出臺，成為了社會關(guān)注的熱點。而近兩天，北京市委、市政府密集召開會議，研究北京的落地調(diào)控細則。

　　解讀：此次細則出臺后，中商品房審批將會從嚴，對于不合理定價也不會允許入市。這樣一方面會影響中房的供應(yīng)逐漸趨緊，從而導(dǎo)致成交占比減少，拉低整體成交均價。同時，另一發(fā)面也規(guī)范了開發(fā)商定價，部分項目可能會調(diào)低價入市。

　　附：北京限購令全文

　　京十五條全文

　　國務(wù)院辦公廳

　　二○一一年一月二十六日

　　北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知

　　京政辦發(fā)[2011]8號

　　各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構(gòu)：

　　《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)和《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》(京政發(fā)〔2010〕13號)印發(fā)后，本市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，堅決貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號)精神，進一步做好本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合本市實際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

　　一、認真落實促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任

　　(一)進一步貫徹落實和本市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，切實將房價控制在合理水平。各區(qū)縣政府和市有關(guān)部門要切實承擔(dān)起住房保障和穩(wěn)定房價的責(zé)任，積極采取措施，繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進一步加大保障性住房和普通商品住房建設(shè)力度，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房，加強監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　二、全力做好住房保障工作

　　(二)建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都實際的保障性住房體系和商品住房體系。加快實施保障性安居工程，“十二五”期間全市計劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實現(xiàn)住有所居目標。堅決完成2011年本市保障性安居工程目標任務(wù)，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。全面推進舊城保護性修繕和人口疏解工程，基本完成門頭溝采空棚戶區(qū)等“三區(qū)三片”棚戶區(qū)改造任務(wù)，啟動京煤集團房山礦區(qū)等五片棚戶區(qū)改造工作。繼續(xù)實施無城鎮(zhèn)危房戶和老舊住宅抗震節(jié)能綜合改造工程，改善群眾住房條件。

　　(三)大力發(fā)展公共租賃住房。在加大政府投入的同時，完善體制機制，運用土地供應(yīng)、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機構(gòu)投資者參與公共租賃住房的建設(shè)和運營。繼續(xù)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營，或由政府回購，擴大公共租賃住房供應(yīng)規(guī)模。全面啟動公共租賃住房申請、審核、配租工作，2011年年底前實現(xiàn)配租入住1萬戶以上。積極與金融機構(gòu)合作，落實公共租賃住房建設(shè)和運營中長期貸款。

　　三、加強稅收征管

　　(四)嚴格執(zhí)行關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個人所得稅征收政策。財政部門會同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市場情況及時動態(tài)調(diào)整存量房交易計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。

　　(五)實行差別化土地增值稅預(yù)征率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，經(jīng)稅務(wù)部門核定，對定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。

　　(六)加強對土地增值稅清算情況的監(jiān)督和檢查。對已經(jīng)達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行重點清算和稽查。

　　四、切實執(zhí)行差別化住房信貸政策

　　(七)各金融機構(gòu)和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1 倍”的政策。中國人民銀行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，在統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴肅處理。

　　五、嚴格住房用地供應(yīng)管理

　　(八)增加住房用地有效供應(yīng)。全面落實本市2011年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。商品住房用地計劃供應(yīng)量不低于前2年年均實際供應(yīng)量?？偨Y(jié)本市“限房價、競地價”的經(jīng)驗，并在中低價位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行。

　　(九)加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查。參加本市土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅決糾正和嚴肅查處。開展商品住房用地使用情況專項檢查，對超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置 1年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

　　六、合理引導(dǎo)住房需求

　　(十)繼續(xù)鞏固限購政策成果。自本通知發(fā)布次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5 年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　(十一)加強對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同公安、稅務(wù)、民政、人力社保等部門要進一步完善信息共享和購房人資格核查機制。對提供虛假證明文件的購房人，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并由其承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責(zé)任。對未嚴格核實購房人購買資格、違規(guī)簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，依法嚴肅處理。

　　七、建立健全約談問責(zé)機制

　　(十二)各區(qū)縣政府要按照本通知要求，認真落實房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施，確保完成住房保障目標責(zé)任書規(guī)定的各項任務(wù)。優(yōu)先保證保障性住房供地，加快建設(shè)進度，按期完成開工和竣工任務(wù)，并確保工程質(zhì)量和安全。加快配租配售工作進度，嚴格房源分配使用管理，全面落實保障性住房全過程“陽光工程”。保證普通商品住房供應(yīng)，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善個人住房信息系統(tǒng)。

　　(十三)發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、稅務(wù)、公安、民政、統(tǒng)計、人力社保、監(jiān)察等部門要密切配合，健全機制，確保各項政策措施落實到位。國土部門要確保住房用地供應(yīng)，并嚴格依法查處閑置用地，盤活存量土地資源，杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史價的情況發(fā)生。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要進一步加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，不斷完善政策，抓好保障性住房建設(shè)管理工作;加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，完善監(jiān)管長效機制，鞏固房地產(chǎn)市場秩序整治成果;完善個人住房信息系統(tǒng)，為落實房地產(chǎn)調(diào)控政策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。稅務(wù)部門要進一步加強個人轉(zhuǎn)讓住房稅收征管，認真做好土地增值稅的征收管理工作。財政、稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要相互配合，積極開展應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，堅決堵塞稅收漏洞。統(tǒng)計部門要按照《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》，進一步做好房價分類統(tǒng)計和發(fā)布工作。

　　(十四)進一步加強對各區(qū)縣政府、市有關(guān)部門住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督、檢查和考核。對沒有完成住房保障工作目標任務(wù)，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實不到位，工作不得力的，進行約談和問責(zé)。

　　八、堅持和強化輿論引導(dǎo)

　　(十五)新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導(dǎo)。要大力宣傳本市住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作取得的進展與成效，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民理性消費，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費預(yù)期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。