住宅專項維修金支取比登天難

住宅專項維修金支取比登天難

　　裝修保障網訊：當屋頂經常漏雨、電梯頻頻停運時，不少業(yè)主自然會想起購房時交存過的那一筆不大不小的維修資金。然而，要想使用這筆錢比登天還要難。

　　10月22日，家住北京市昌平區(qū)王府溫馨公寓的多位業(yè)主向記者講述了不溫馨的煩惱。何女士與王先生告訴記者：“目前不少頂層房屋漏雨，想申請支取住宅專項維修資金，但由于小區(qū)現(xiàn)在沒有成立業(yè)主委員會，這件事辦起來阻力重重?！?

　　多位業(yè)主向《證券日報》記者證實，該小區(qū)許多樓頂都有漏雨現(xiàn)象。記者來到何女士家時發(fā)現(xiàn)，雖然已步入秋冬季，但由于常年漏雨，房頂和墻壁已經發(fā)霉，并且墻壁涂料出現(xiàn)大面積起皮脫落。

　　實際上，類似的事情在全國各地非常普遍。河北衡水市河建小區(qū)2號樓頂層的四戶家庭每逢夏季都會遭遇“屋外大雨，屋內小雨”的窘境，他們想支取住宅專項維修資金，但到相關部門跑了3年，至今仍未有結果。

　　武漢市江岸區(qū)佳園小區(qū)業(yè)主孫先生入住小區(qū)10多年，房屋外墻滲水越來越嚴重，想支取房屋維修資金，到房管部門咨詢時，小區(qū)的房屋維修資金竟然有37萬元去向不明。

　　記者通過百度搜索發(fā)現(xiàn)，相關的新聞報道達到近40萬篇，并且分布于各個省市，尤其是在一、二線城市比較突出，其問題既突出又普遍。

　　未成立業(yè)主委員會

　　難支取資金

　　“交錢容易，取錢難”是住宅專項維修資金的“鮮明特點”。

　　我國現(xiàn)行法律規(guī)定，上述維修資金全稱為“住宅專項維修資金”，在2008年以前稱為“住宅共用部位共用設施設備維修基金”，每位購房者在購房時均交了一定比例的住宅專項維修資金。

　　記者查證得知，該筆資金適用于《住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，是于2007年10月30日原建設部(現(xiàn)為住房和城鄉(xiāng)建設部)第142次常務會議討論通過，經財政部聯(lián)合簽署，并于2008年2月1日起施行。此前1998年12月16日由建設部、財政部發(fā)布，1999年1月1日實施的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》同時廢止。

　　《辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金適用于承重墻、屋頂、樓梯間以及電梯等等。然而，啟用這筆資金并非易事，《辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。

　　“一方面業(yè)主很難自發(fā)召集成立業(yè)主委員會，另一方面許多沒有受到漏水侵害的業(yè)主參與的積極性很低?！痹浽?006年試圖發(fā)起成立王府溫馨家園業(yè)主委員會的王先生告訴記者。

　　“現(xiàn)在，我們小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，要想使用這筆資金，召集總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論太難了?！蓖跸壬嬖V記者，“實際上，有些業(yè)主根本不住在本小區(qū)，很難找到業(yè)主。再加上有的是局部問題，僅僅與少數(shù)業(yè)主有關，而其他業(yè)主沒有參與的動力，因此很難召集?！?

　　更為特殊的情況也存在，南寧市銘湖經典小區(qū)的業(yè)主就面臨這樣的尷尬：超過1/3以上的面積被開發(fā)商用作出租，由于業(yè)主曾經在設定小區(qū)標識還是廣告標牌上與開發(fā)商發(fā)生矛盾，如果沒有開發(fā)商的同意，業(yè)主根本無法提取維修資金。

　　此外，由于不知道如何支取，不少小區(qū)的住宅專項維修資金一直未支取過。如石家莊市聯(lián)強小區(qū)的吳先生在這里居住了近20年，隨著時間的推移，他居住的樓房房頂開始漏雨。但卻一直走不通支取維修基金這條路。據該小區(qū)第二居委會工作人員介紹，該小區(qū)從1993年開始入住，20年來，維修基金確實沒有提取過。

　　上海市浦東新區(qū)瑞和苑小區(qū)也碰到過類似的問題。該小區(qū)有一幢高14層的住宅樓，的一部電梯由于電腦控制系統(tǒng)故障而停用過一段時間，住在高層的居民不堪每天爬樓之苦。小區(qū)的維修資金賬戶充裕，更換新系統(tǒng)僅需要1萬元，但程序繁瑣。久拖無果之下，部分業(yè)主一度和物業(yè)管理人員發(fā)生肢體沖突。在居委會的協(xié)調下，物業(yè)企業(yè)無奈同意先“墊資維修”。

　　在業(yè)主委員會尚未成立的情況下，動用專項維修資金是一個繁復的過程。一旦小區(qū)遇到緊急情況需要維修時，往往由于專項維修資金的審批時間過長，使得不少住戶深受其害，身處非正常居住環(huán)境。

住宅專項維修金支取比登天難

　　難以逾越的支取門檻

　　記者在調查中發(fā)現(xiàn)，即便是成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，支取該筆資金也并非易事。在達到《辦法》所要求同意人數(shù)比例的前提下，多數(shù)情況還會受到物業(yè)管理公司的百般阻撓：不少物業(yè)公司以部分業(yè)主未繳納足夠的物業(yè)費等為由阻撓。

　　有的物業(yè)公司干擾組建業(yè)主委員會，并私吞社區(qū)公共空間的經濟效益，如樓宇廣告、公共房屋租賃等。而部分業(yè)主對維修資金使用的公開性、透明度心存疑慮，對公共物業(yè)部分受益的收支狀況有懷疑。這也成為阻礙業(yè)主支取維修資金的因素。

　　“2006年，我們曾經發(fā)起成立了業(yè)主委員會，但沒有開展實質性工作?！蓖醺疁剀凹覉@小區(qū)的一位業(yè)主表示，物業(yè)管理公司也曾經阻撓支取維修資金，主要是想通過此種手段逼迫部分繳費不足的業(yè)主繳納物業(yè)管理費。

　　《辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，需要業(yè)主大會依法通過使用方案。

　　然而，據記者調查，在全國范圍內，超過半數(shù)小區(qū)未能組建業(yè)主大會，未能選舉出業(yè)主委員會。此外，受各種因素影響，有的小區(qū)換屆改選停滯不前，維修資金使用程序難以啟動。

　　另據公開數(shù)據顯示，2011年8月，北京市住建委公布數(shù)據顯示：北京市住宅物業(yè)管理項目超過3600個，業(yè)主大會數(shù)量840個，成立比例為23.3%。而在房地產市場開發(fā)較早的廣州市，截至2012年4月的數(shù)據，業(yè)主委員會成立率也不足20%。這意味著，多數(shù)地區(qū)的住宅小區(qū)近八成沒有成立業(yè)主委員會，很難使用住宅專項維修資金。

　　據記者了解，在北上廣等一線城市，多數(shù)商品房住宅小區(qū)都存在投資性的業(yè)主，這類業(yè)主或許根本不在當?shù)?，所以更難以召集。事實上，對絕大多數(shù)小區(qū)而言，這筆維修資金自上繳之時起，就與“主人”斷了聯(lián)系，“被閑置”起來，該用時無法啟用。

　　“有關部門應當盡快簡化手續(xù)。”《物權法》研究專家、中國政法大學教授劉智慧在接受《證券日報》記者采訪時表示，有的地方規(guī)定在維修資金公示后，提出書面反對的業(yè)主不超過三分之一，就視為三分之二業(yè)主通過，這也是一種變通的選擇。

　　“可以推進維修資金信息化管理平臺建設，通過網絡簽名、短信確認等方式，解決雙三分之二業(yè)主簽名難的問題?！眲⒅腔劢ㄗh。

　　高層住宅電梯老化嚴重

　　“業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。”這是《辦法》第九條做出的規(guī)定，但在現(xiàn)實中所有者使用這筆資金卻異常周折，比登天還難。

　　一個極為現(xiàn)實而普遍性的問題是，上世紀90年代中后期建設的電梯樓房，如今已經進入了維修高峰期。維修范圍包括電梯、配電房、地下車庫等。來自中國電梯行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據顯示，按電梯平均壽命20年測算，我國已進入電梯老化的重要時期，電梯安全問題日益凸顯。

　　質檢總局2011年發(fā)布的《關于電梯安全監(jiān)察工作若干問題的指導意見》顯示，近年來全國平均每年發(fā)生電梯事故40起左右。

　　但調查表明，依照目前《辦法》規(guī)定和實際運作情況，這些電梯修起來也是困難重重。

　　“高高在上”的維修資金

　　還在不斷滾存

　　按照《辦法》規(guī)定，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%-8%。即便是出售公有住房時，業(yè)主也按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%?；蛘呤鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

　　據媒體報道，全國交存的公共維修基金已經超過1萬億元，但是使用率卻不足1%。截至2013年7月份，北京交存基金348.10億元，使用5.38 億元，使用率僅為1.55%;截至2012年10月份，廣州市交存資金約81億元，使用8000萬元，使用率僅為0.99%;截至2012年12月，重慶市繳存物業(yè)專項維修資金158.4億元，使用5.4億元，使用率3.4%。截至2012年1月份，天津市交存資金為145.4億元，使用僅為7753.5 萬元，使用率僅為0.53%。

　　《辦法》規(guī)定，在業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶;業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　去年剛剛買房的朱先生也以每平方米200元的標準交存了這筆維修資金，提到此事，朱先生也是一頭霧水，不知道這筆錢在哪里、誰來管理、如何使用。不僅啟用這筆資金很難，值得注意的是，《辦法》規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。