遼中買二手房八大注意事項(xiàng) 8個(gè)陷阱不得不防！

　　買房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎，。怎樣在買二手房的時(shí)候，去避免走彎路，請(qǐng)和裝修網(wǎng)小編來(lái)看看下面的相關(guān)二手房置業(yè)指南與巧避開(kāi)相關(guān)的買房陷阱。

　　2016年買二手房八大注意事項(xiàng)不得不防的八大陷阱

　　二手房置業(yè)的八項(xiàng)注意

　　隨著置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變，二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買即住的優(yōu)點(diǎn)得到了眾多置 業(yè)者的青睞。專家建議，在日益高漲的房?jī)r(jià)形勢(shì)下，青年人的一次置業(yè)就應(yīng)該根據(jù)自身實(shí)力選擇合適的次新房，以減輕還款壓力。

　　注意1 了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋

　　因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。所以，一定要征詢?cè)a(chǎn) 權(quán)單位同意所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見(jiàn)，并簽章。

　　注意2 了解房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠

　　房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無(wú)其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但要 緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。

　　注意3 了解所購(gòu)“二手房”的準(zhǔn)確建筑面積

　　合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。此外，還要考察 地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題。

　　注意4 了解購(gòu)買“二手房”的程序

　　購(gòu)買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管 局市場(chǎng)交易管理部門，辦理已購(gòu)住房出售登記、過(guò)戶和繳納規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。

　　注意5 了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)

　　有些業(yè)主在簽訂合同時(shí)常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水 器可以全部贈(zèng)送。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的 空調(diào)、熱水器更是不見(jiàn)蹤影。

　　注意6 付款方式

　　在購(gòu)房合同簽訂過(guò)程中，必須注意付款方式的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式 的選擇上標(biāo)明，在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中 介公司等。

　　注意7 交房時(shí)間

　　在合同簽訂的時(shí)候還應(yīng)該明確注明房屋交驗(yàn)時(shí)間是在過(guò)戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間; 房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān);另外，雙方的其他約定也需在合同中注明 。

　　注意8 違約責(zé)任

　　買賣雙方在合同約定時(shí)清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約 責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等。

　　買二手房八陷阱不得不防

　　二手房，因?yàn)槠鋬r(jià)格優(yōu)勢(shì)以及周邊成熟的配套設(shè)施為不少市民青睞。但相對(duì)于新開(kāi)發(fā)的商品房，二手房買賣存在更多的風(fēng)險(xiǎn)。為此，新報(bào)法律專家團(tuán)成員，德欣律師事務(wù)所任秀福律師專門總結(jié)了買賣 二手房的幾個(gè)陷阱，提醒買房人注意。

　　陷阱1

　　房屋買賣前，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會(huì)忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性并不是所有人都會(huì)考 慮的。直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行查詢，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。

　　陷阱2

　　出賣人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買賣合同無(wú)效，這是二手房買賣中常見(jiàn)的“陷阱”。要想避開(kāi)這個(gè)陷阱，買房人應(yīng)注意 以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：出賣人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人;如果房屋有多個(gè)共有人需要全體共有人 共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認(rèn)，購(gòu)買二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。

　　陷阱3

　　在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過(guò)戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無(wú)法履行?！邦A(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預(yù)告登記 后三個(gè)月內(nèi)去辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)的，預(yù)告登記失效。

　　陷阱4

　　購(gòu)買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會(huì)無(wú)房可住。為避免這一陷阱，在購(gòu)買這類房屋時(shí)，買房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后 再交付房款并在付款后立即接收房屋。

　　陷阱5

　　一些沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因?yàn)榇嬖陔y以解決的問(wèn)題(如開(kāi)發(fā)商欠繳政府費(fèi)用、設(shè)計(jì)變更未經(jīng) 批準(zhǔn))，可能在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。如購(gòu)買此類房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對(duì)未 來(lái)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，再?zèng)Q定是否購(gòu)買。

　　陷阱6

　　如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購(gòu)買房屋后，將無(wú)法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)損失。買房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行查詢，如存在上述情況 ，不要購(gòu)買。

　　陷阱7

　　為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會(huì)向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫進(jìn)合同中。事后，當(dāng) 買房人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，有苦難言。為避免這個(gè)“陷阱”，買房人應(yīng)就關(guān)心的問(wèn)題詢問(wèn)賣房人 后，盡可能去核實(shí)情況的真實(shí)性，同時(shí)要求將這些內(nèi)容寫進(jìn)合同里。

　　陷阱8

　　原房主如果欠繳暖氣、水、電、有線電視等費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致買房人無(wú)法正常使用這些附屬設(shè)施。買房 人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時(shí)把法律責(zé)任明確寫進(jìn)合同當(dāng)中來(lái)約束賣房人。

　　案例分析：

　　購(gòu)房被中介忽悠?二手房4大陷阱一一拆招

　　近的二手房市場(chǎng)特別火，無(wú)論買賣還是租賃，都出現(xiàn)了近一年來(lái)的高峰。但是在熱鬧的市場(chǎng)交易中，遭遇二手房交易陷阱的客戶也有不少，其中四類情況非常多見(jiàn)。

　　門店房

　　兩開(kāi)間縮水為單開(kāi)間——

　　陷阱一：不實(shí)房源

　　南山的韋女士打算在深圳市區(qū)開(kāi)店做生意，因此過(guò)完年后她就開(kāi)始留意合適的店面房源。2月份， 她看到一家中介公司登的房源廣告中，有一套位于市中心海德二道的店鋪，根據(jù)廣告中的描述，該房源是“沿街旺鋪”，面積約50多平方米，層高較高，可分隔為上下兩層，并且特別注明為 “兩個(gè)開(kāi)間”?！熬C合這些條件，我覺(jué)得這套房源做店面房還蠻合適的?！表f女士說(shuō)，她很快就跟這家中介公司取得聯(lián)系。

　　經(jīng)紀(jì)人次帶韋女士去現(xiàn)場(chǎng)看房的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人表示房東不在深圳，手里又沒(méi)有房子的鑰匙，因此只能在門口打量幾眼。當(dāng)時(shí)韋女士發(fā)現(xiàn)，從門面的梁柱來(lái)看，這套房子應(yīng)該是單開(kāi)間的。但是經(jīng)紀(jì)人解釋說(shuō)，旁邊空的那套商鋪也是這位房東的，里面是打通的，肯定是雙開(kāi)間。

　　當(dāng)韋女士提出等房東過(guò)來(lái)的時(shí)候好好再看一下房子的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人表示現(xiàn)在想買這套房子的客戶很多，如果韋女士有意向買這套房子，可以先交訂金1.5萬(wàn)，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全額退還。韋女士想想自己也沒(méi)什么損失，于是交了這筆“訂金”。過(guò)了幾天，中介通知她可以去現(xiàn)場(chǎng)看房，這次韋女士進(jìn)到房子里面，發(fā)現(xiàn)根本就是單開(kāi)間，當(dāng)她詢問(wèn)經(jīng)紀(jì)人的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人表示是自己弄錯(cuò)了?！皢伍_(kāi)間怎么做生意啊?”韋女士當(dāng)即決定退了這套房子，前面一直服務(wù)態(tài)度很好的經(jīng)紀(jì)人這時(shí)翻臉了，怎么都不肯退還1.5萬(wàn)元的訂金。

　　拆招：不實(shí)房源是黑中介慣用的招數(shù)。比較常見(jiàn)的是拋出虛假低價(jià)房源做誘餌。對(duì)此，管用的防 范措施就是買賣雙方當(dāng)面詢問(wèn)，避免只聽(tīng)中介方面的一面之詞。

　　為免交賠付金，中介上演雙簧戲——

　　陷阱之二：代理

　　馮女士賣房子的時(shí)候，曾經(jīng)有不少中介公司找上門來(lái)要求代理她的房子。其中一家中介公司開(kāi)出的條件是：兩個(gè)月內(nèi)以商定的價(jià)格幫馮女士賣掉這套房子，如果到時(shí)候沒(méi)有賣出去，中介方面將支付給馮女士2000元的賠付金;如果期間馮女士將房源掛到別的中介公司或者擅自賣房，則要賠付中介一定數(shù)額的違約金。當(dāng)時(shí)馮女士的房子已經(jīng)叫賣了很長(zhǎng)時(shí)間，一直沒(méi)有找到買家，因此馮女士與該中 介簽訂了代理協(xié)議。

　　馮女士的房子一直沒(méi)有賣掉。眼看只差十來(lái)天，兩個(gè)月的期限就要到了，這時(shí)候馮女士的電話忽然多了起來(lái)?！岸际且恍┳苑Q是買家的陌生電話，其中有一位表現(xiàn)得特別想買我這套房子。 ”馮女士回憶說(shuō)，那位女客戶對(duì)馮女士說(shuō)，自己很喜歡這套房子，只要價(jià)格便宜一點(diǎn)就準(zhǔn)備下單 。馮女士告訴這位客戶自己的房子已經(jīng)委托給中介公司代理了，如果她真的想買，可以到該中介一起談。不過(guò)那位客戶不同意，堅(jiān)持要跟馮女士私下里交易，并且急著要簽意向書。

　　“我真的差點(diǎn)心動(dòng)了，難得有這么誠(chéng)心的客戶?！瘪T女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)家里人提醒這很可能是中介唱的一出雙簧戲，因此她對(duì)這位客戶表示要再考慮考慮?！敖Y(jié)果，在兩個(gè)月限期的幾天，這位客戶每天都會(huì)打好幾個(gè)電話過(guò)來(lái)，表示要下單簽意向書。有一次還揚(yáng)言如果我不賣給她，這套房子肯定賣不出去?！瘪T女士說(shuō)，果然不出所料，等到房子委托到期，中介不得不支付賠付金后，那位客戶再也沒(méi)打來(lái)電話。

　　拆招：以前為了營(yíng)造房子熱賣的假象，一些中介公司會(huì)叫上很多“房托”一起去賣房現(xiàn) 場(chǎng)托市;而現(xiàn)在冒出來(lái)偽裝買主的“托兒”。對(duì)此賣家除了要想想來(lái)龍去脈，還得練就火眼金睛。

　　新房辦證，加急要多交2000元——

　　陷阱之三：亂收費(fèi)

　　小張買的新房子去年年底的時(shí)候終于交付了，近開(kāi)發(fā)商委托了一家中介公司辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證 。中介公司的人員告訴小張，辦證的單子已經(jīng)在2月23日遞交到房管部門了，“不過(guò)辦證速度很 慢，一般要三個(gè)月時(shí)間。”這讓小張心里很著急。因?yàn)闉榱速Y金周轉(zhuǎn)，他在樓盤交付后沒(méi)幾天就 把房子掛出去賣，并且已經(jīng)跟一位買家談好了相關(guān)賣房事宜，只等房產(chǎn)證辦出來(lái)就正式過(guò)戶。而買家急著要裝修住進(jìn)去做婚房，也希望小張能早點(diǎn)把房產(chǎn)證辦出來(lái)。小張打電話給中介公司，詢問(wèn)能否盡快辦出房產(chǎn)證，中介經(jīng)紀(jì)人表示，可以辦理加急，但是要另外收費(fèi)：“如果想下個(gè)月就 辦出來(lái)，要收加急費(fèi)1600元;如果想下個(gè)星期就辦出來(lái)，收加急費(fèi)2000元?！?

　　記者詢問(wèn)一些品牌中介公司和相關(guān)部門后得知，辦證根本不需要三個(gè)月的時(shí)間。根據(jù)深圳市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心的相關(guān)規(guī)定，通常辦證的承諾期限為自受理單開(kāi)具之日起11個(gè)工作日內(nèi)即可領(lǐng)證 。

　　拆招：中介亂收費(fèi)，以前投訴多的是意向金和訂金。而現(xiàn)在冒出了辦證加急費(fèi)。據(jù)悉，新房辦證 的時(shí)候，如果業(yè)主為一次性付款的，可以自己去房管部門辦證，目前基本可以做到立等可取;如果業(yè) 主為按揭貸款，一般由貸款銀行委托中介公司統(tǒng)一辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證。一位中介業(yè)內(nèi)人士表示，一 般情況下，兩個(gè)星期時(shí)間都?jí)蛄恕?

　　搬進(jìn)新租的房子，才發(fā)現(xiàn)是拆遷房——

　　陷阱之四：隱瞞房屋真實(shí)情況

　　Y先生很郁悶，高高興興地搬進(jìn)剛剛租下來(lái)的房子，卻發(fā)現(xiàn)房子已列入拆遷。

　　今年1月份的時(shí)候，Y先生跟一家中介公司簽了租房合同，搬到白石洲的一套房子里。但是隨后他 發(fā)現(xiàn)小區(qū)門口已張貼了政府拆遷公告，公告上規(guī)定Y先生所租的這套房子自公告之日后不得進(jìn)行租賃行為，并限定了搬遷期限。公告表示，根據(jù)《深圳市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，自拆遷范圍公布之日起拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得進(jìn)行下列活動(dòng)： (1) 房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修; (2) 改變房屋和土地用途; (3) 租賃房屋。

　　這意味著Y先生必須在2月底之前搬離新租的這套房子。讓Y先生氣憤的是，之前中介公司根本就沒(méi) 有告訴過(guò)他這套房子是拆遷房。

　　拆招：出現(xiàn)出租拆遷房的事情，有些是中介公司對(duì)房子的具體情況了解得不夠到位;有些則是中介公司明 知道是拆遷房，但是為了多做幾筆生意而故意隱瞞房屋真實(shí)情況。消費(fèi)者碰到租賃或買賣老舊房的時(shí) 候，應(yīng)該多去小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看看，留意小區(qū)里的公告欄。