物業(yè)該不該收裝修押金等成爭議焦點

　　物業(yè)服務(wù)與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)。昨日，省人大常委會就《湖北省物業(yè)條例(草案)》(簡稱條例草案)立法過程中的重點問題，在襄陽市舉行基層立法聽證會，并在騰訊大楚網(wǎng)同步開展網(wǎng)上立法聽證和網(wǎng)絡(luò)直播，廣泛聽取社會各方面意見建議。來自全省各地的業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、律師等20名聽證陳述人及眾多網(wǎng)友，圍繞條例草案中業(yè)主委員會成立、物業(yè)費收取、專項維修資金使用管理、車位租售等焦點問題，各抒己見，建言獻策。省人大常委會副主任王建鳴出席聽證會并講話。

　　省人大法制委員會副主任委員田豐在主持聽證會時表示，去年11月，省十二屆人大常委會第十八次會議已對《湖北省物業(yè)條例(草案)》進行了一審。這次在襄陽同步舉行基層立法聽證和網(wǎng)上立法聽證，旨在進一步廣泛聽取民意，提高立法質(zhì)量。會后，法制委員會將認真整理本次現(xiàn)場聽證和網(wǎng)上聽證陳述人的意見建議，向省人大常委會提出聽證報告，作為審議修改法規(guī)的重要參考，并將有關(guān)情況向社會公布。

　　焦點1

　　確定物業(yè)公司，應(yīng)該招投標還是協(xié)議選聘?

　　小區(qū)舒適有序的居住環(huán)境離不開物業(yè)公司的專業(yè)服務(wù)，但是，具體由哪個物業(yè)公司入駐提供服務(wù)，誰說了算?

　　條例草案第四十條規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)采取招標投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　羅田縣住建局黨組成員馮繼明認為，招投標方式不合理，不可行，因為建設(shè)單位和業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系是合同關(guān)系、市場行為，他們有權(quán)自行決定采用何種方式選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，《招標投標法》及其配套法規(guī)并沒有將其納入強制性的、必須的范圍。

　　襄陽市樊城區(qū)高莊社區(qū)書記王遵義也認為，招投標方式不夠合理，因為很多前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的子公司或關(guān)聯(lián)公司，二者存在利害關(guān)系，“即便招投標，建設(shè)單位也可以采取關(guān)聯(lián)公司圍標等方式挑選物業(yè)服務(wù)企業(yè)，協(xié)議選聘也容易產(chǎn)生暗箱操作”。他建議，只有在投標人只有一個的情形下，經(jīng)批準可以協(xié)議選聘;或者可以建議有關(guān)政府部門采取搖號的方式確定符合條件的物業(yè)公司。

　　也有聽證陳述人持相反意見。湖北成和誠律師事務(wù)所王偉強律師認為，招投標方式為大勢所趨，符合公平、公正、公開原則。自行選聘條件建議改為“經(jīng)建設(shè)單位以登報等公開方式招標，投標人仍少于三個的，方能經(jīng)批準自行選聘?！?

　　焦點2

　　物業(yè)保修金應(yīng)不應(yīng)交?住宅專項維修資金如何使用?

　　物業(yè)保修金的交存、管理和住宅專項維修資金使用是物業(yè)管理中的熱點。條例草案規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期(五年)內(nèi)維修費用的保障。條例草案還明確，物業(yè)保修期滿后，發(fā)生“屋面、外墻滲漏”“電梯故障”“公共護(圍)欄破損嚴重”“樓體外立面有脫落危險”等六種情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急措施，并向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者公有住房售房單位的，由居(村)民委員會提出申請。

　　“規(guī)定沒有增加建設(shè)單位的負擔(dān)，同時對業(yè)主又有一定的保障?！睗h口城市廣場二期業(yè)主委員會主任付文說，據(jù)了解，建設(shè)單位會在保修期內(nèi)收取施工單位5%的質(zhì)保金，但是依然有很多建設(shè)單位未履行保修責(zé)任，業(yè)主報修后長期不維修，他建議在草案中明確動用物業(yè)保修金的細則。他還要求對“住宅專項維修資金”的辦理周期，明確一個較短的時間期限，以加快辦理進程。

　　襄陽領(lǐng)秀中原小區(qū)業(yè)主委員會副主任廖居春也認為，建立物業(yè)維修保證金制度“十分必要”。他說，實際工作中，有些開發(fā)商在物業(yè)保修期內(nèi)以及維修過程中確實存在拖延維修的行為，本條規(guī)定保障了購房人的權(quán)益。

　　羅田縣住建局黨組成員馮繼明提出不同意見。他認為，條例草案該規(guī)定“不合理、不可行”。他解釋，建設(shè)單位即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的義務(wù)，應(yīng)由法律或國務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定，可是，當(dāng)前法律和行政法規(guī)并沒有規(guī)定建設(shè)單位要承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。而且，房屋建筑工程及其配套設(shè)施、設(shè)備的保修責(zé)任，《建筑法》和國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》明確為“施工單位”。住建部有關(guān)規(guī)范性文件(住建部80號令)中，對施工單位的保修責(zé)任、房屋和水電路氣排水等設(shè)施設(shè)備的保修期限、保修程序、保修費用等已作出了明確的規(guī)定。

　　中房集團襄陽房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司副總經(jīng)理彭勁松認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋銷售方，與購房人關(guān)系屬于契約關(guān)系，房屋的售后維修(保修)在購房合同中已明確規(guī)定相關(guān)責(zé)任。同時，對房屋出售后維修(保修)也作出了強制性規(guī)定。因此，開發(fā)企業(yè)無需交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。

　　焦點3

　　由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會，可行嗎?

　　業(yè)主委員會本應(yīng)是居民表達利益訴求、合理維權(quán)的平臺，然而實踐中，召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會的過程，卻成為諸多社區(qū)業(yè)主不可承受之痛——由于缺乏主管部門支持以及開發(fā)商、物業(yè)公司設(shè)置障礙等原因，導(dǎo)致召開業(yè)主大會難度加大。

　　對此，條例草案第二十一條規(guī)定，符合業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府;未及時書面報告的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開業(yè)主大會的書面報告;建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主未書面報告的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　這一規(guī)定是否合理、可行?“由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會的規(guī)定很有必要?！睗h口城市廣場二期業(yè)主委員會主任付文為這一規(guī)定點贊。他說，實際操作中，即便街道辦介入，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)置重重阻礙的現(xiàn)象仍屢見不鮮。他認為，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會，不僅能保障大會順利進行，也能對業(yè)主大會的合法性進行監(jiān)督。

　　襄陽市樊城區(qū)高莊社區(qū)書記王遵義認為，社區(qū)居委會作為物業(yè)所在地的基層群眾自治組織，比較容易了解情況，從長期、長效管理來看，由社區(qū)居民委員會及時向房產(chǎn)行政主管部門提出書面建議較為合理?！斑@一條在實際操作中很難施行，不夠具體，應(yīng)細化?！毕尻柺邢逯輩^(qū)公路管理局法制科科長黃偉認為，依靠業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開業(yè)主大會的書面報告很難?！皹I(yè)主們素不相識，往往缺少組織者和發(fā)起人?！彼€說，現(xiàn)實中，成立業(yè)主委員會會觸及建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，他們不會主動提出書面報告。黃偉建議，條例應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不提出書面報告所要承擔(dān)的法律責(zé)任。

　　焦點4

　　物業(yè)能不能收業(yè)主的裝修押金?

　　根據(jù)條例草案規(guī)定，業(yè)主裝修房屋需事先告訴物業(yè)公司，物業(yè)公司要告知業(yè)主裝修過程中的禁止行為和注意事項，但不得以任何形式收取業(yè)主裝修押金或保證金。

　　因涉及“真金白銀”，昨日的聽證會上，業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、法律界代表，還有物業(yè)公司代表，針對這條規(guī)定，觀點針鋒相對，支持、反對態(tài)度鮮明。

　　漢口城市廣場二期業(yè)主委員會主任付文對該規(guī)定表示支持——“如收取押金，收取金額的標準是多少?扣除的標準是什么?扣的錢歸誰?”他還提出，裝修完之后的驗收，也要明確驗收標準及驗收部門，由主管部門依法依規(guī)驗收或處罰，而不是由物業(yè)公司的人來“看一眼”，就決定是否合格。

　　湖北民發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理孫猛，對該規(guī)定表示“不贊成”。他說，目前裝飾裝修行業(yè)的施工人員，存在野蠻施工，有損壞建筑物主體結(jié)構(gòu)或小區(qū)公共區(qū)域地磚、電梯等公共設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)象;也有些業(yè)主為了達到裝修效果或圖個人方便，跟物業(yè)打擦邊球或根本不理會禁止規(guī)定，做出各種違反規(guī)定的行為?！拔艺J為收取一定數(shù)額的裝修押金或保證金，可以有效監(jiān)督和約束業(yè)主、裝修公司、施工隊按要求施工，避免房屋的主體結(jié)構(gòu)、公共設(shè)備設(shè)施遭到損壞?！睂O猛說，根據(jù)外省的相關(guān)規(guī)定，相關(guān)部門可以設(shè)置裝修押金的限額，而不是一味禁止。

　　焦點5

　　人防工程停車位不得銷售，是否合理?

　　私家車日益增多，車位難求。有關(guān)小區(qū)停車位所有權(quán)及銷售、出租的紛爭日益成為焦點。對此，條例草案要求：“物業(yè)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃停車位、車庫，應(yīng)由當(dāng)事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。滿足業(yè)主需要后對外出租的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。”“依法配建的人防工程應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標注，平時用作停車位的，不得銷售或者變相銷售，以場地租賃方式提供給業(yè)主使用的，每次租賃期限不得超過3年，收費標準納入政府定價目錄管理”。

　　這些規(guī)定是否合理可行?羅田縣住建局黨組成員馮繼明、襄陽市襄州區(qū)公路局法制科科長黃偉等認為這些規(guī)定比較合理、可行。襄陽市襄州區(qū)法院伙牌法庭庭長葉飛還建議，制定條例時應(yīng)當(dāng)考慮給業(yè)主新增車輛預(yù)留可買或可租比例，比如預(yù)留百分之二十停車位不用于長期出租或者賣給本小區(qū)業(yè)主以外的單位或者個人。

　　針對條例草案中關(guān)于利用人防工程的停車位的規(guī)定。湖北楚風(fēng)德浩律師事務(wù)所律師趙博說，現(xiàn)實中已經(jīng)存在大量人防工程變相銷售、租賃期限超過三年甚至超過二十年、一次性收取費用等情況，這均與條例相違背。條例一旦通過后業(yè)主或者建設(shè)單位是否能夠依據(jù)這條解除原來的合同關(guān)系?他建議對草案的適用進行說明或解釋，以避免因人防工程的使用產(chǎn)生大量法律糾紛。

　　中國一冶集團公司員工袁建軍認為，小區(qū)人防工程的真正投資人是購買商品房的業(yè)主，用作車位時，其分配、使用及收費管理具體事項應(yīng)由業(yè)主大會決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其作為物業(yè)銷售。

　　開門立法

　　王建鳴：希望大家“橫挑鼻子豎挑眼”

　　“在襄陽舉行基層立法聽證，并在騰訊大楚網(wǎng)同步開展網(wǎng)上立法聽證，我們希望看到的就是大家對條例草案‘橫挑鼻子豎挑眼’，挑出毛病，找出問題，幫助我們做好下一步的修改工作。”昨日，省人大常委會副主任王建鳴在出席《湖北省物業(yè)條例(草案)》立法聽證會時表示。

　　王建鳴說，物業(yè)服務(wù)及管理，是重大的民生問題。針對這項立法過程中的重點難點爭議焦點，同時舉行基層立法聽證和網(wǎng)上立法聽證，目的就是廣泛聽取、吸收社會各方面意見，準確反映、統(tǒng)籌兼顧各方面利益，使法規(guī)更符合我省實際，更具針對性、有效性和可操作性。“立法立得好不好，首先是問題找得準不準。針對問題進行立法，制定的措施具有可操作性，這是地方立法的生命力所在。通過聆聽大家的發(fā)言，思考大家的意見建議，讓我感受到基層立法的智慧和力量所在，感受到這種形式聽證的魅力所在，為進一步做好我省立法工作增強了信心。”王建鳴說。

　　王建鳴強調(diào)，拓寬公民有序參與立法途徑，推進民主立法進程，是立法工作的一項長期任務(wù)。今后，省人大常委會將繼續(xù)有計劃地選擇一些關(guān)系人民群眾切身利益的法規(guī)項目，創(chuàng)新立法聽證形式，不斷擴大立法聽證的廣度和深度，提高聽證實效，逐步實現(xiàn)立法聽證的規(guī)范化、常態(tài)化，健全立法機關(guān)和社會公眾溝通機制，更廣泛凝聚社會共識，確保省人大及其常委會制定的地方性法規(guī)充分反映人民意志、得到人民擁護。

　　網(wǎng)友聲音

　　網(wǎng)友“楚天起名工作室”：每一個新建小區(qū)在開發(fā)商建成并交房后，應(yīng)該由所在地街道辦事處主持成立由一定數(shù)量的業(yè)主參與的業(yè)主委員會，然后由業(yè)主委員會自由聘請物業(yè)公司;開發(fā)商不得繼續(xù)掌控物業(yè)。

　　網(wǎng)友“阿斯蘭”：明確物業(yè)和政府相關(guān)部門的工作范圍，才能減少業(yè)主和物業(yè)的矛盾。主管部門要做好相關(guān)法律法規(guī)的宣傳，也要做好對物業(yè)公司的監(jiān)管。

　　網(wǎng)友“成小楊”：物業(yè)應(yīng)該本著服務(wù)業(yè)主的理念，而不是壟斷小區(qū)資源，應(yīng)該全面實行物業(yè)資質(zhì)考核制度。對于不合格的物業(yè)公司應(yīng)予以公示，甚至取消其從事物業(yè)管理的資格，以破解物業(yè)喧賓奪主、業(yè)主“請神容易送神難”的尷尬局面。

　　網(wǎng)友“異鎅”：物業(yè)公司沒有任何執(zhí)法權(quán)，在高密度的城鎮(zhèn)化進程中，有的業(yè)主在裝修房屋時為了擴大空間，滿足個性化需求，裝修五花八門，經(jīng)常破壞外立面和承重墻。物業(yè)公司通過收取裝修押金，在監(jiān)管過程中有砝碼，可以保證業(yè)主的合法權(quán)益。

　　網(wǎng)友“自然定律”：現(xiàn)在很多小區(qū)臨街住宅樓下的門面，均存在著經(jīng)營餐飲和洗車修車的現(xiàn)象，極大影響了樓上住戶的生活質(zhì)量。油煙味、油漆味、嘈雜聲接踵而來，居民苦不堪言。這些現(xiàn)象與小區(qū)物業(yè)管理有直接關(guān)系，物業(yè)不管不問，任其門面結(jié)構(gòu)改造經(jīng)營，嚴重影響樓房安全。建議把好門面經(jīng)營范圍入口關(guān)，細化經(jīng)營范圍權(quán)限，凡是影響居民生活的行業(yè)堅決不準，違者重罰。

　　網(wǎng)友“風(fēng)雨”：對物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)嚴格監(jiān)管?，F(xiàn)在業(yè)主收房還要先交裝修押金才讓驗房，業(yè)主自己裝修還要跟物業(yè)公司交裝修管理費。有的物業(yè)公司把自己當(dāng)管理部門，而不是服務(wù)公司，自己定標準向業(yè)主亂收費，服務(wù)水平卻亟須提高。條例應(yīng)當(dāng)規(guī)定向物業(yè)公司收服務(wù)保證金，服務(wù)不好，沒收保證金，掃地出門。

　　網(wǎng)友“滄?！保旱叵峦＼囄坏臍w屬和小區(qū)廣告位的收益應(yīng)該屬于全體業(yè)主?？捎蓸I(yè)委會授權(quán)物業(yè)公司負責(zé)管理經(jīng)營，但經(jīng)營情況應(yīng)當(dāng)告知全體業(yè)主。

　　網(wǎng)友“哥只是個傳說”：若因工程質(zhì)量不合格、偷工減料、管理混亂等，應(yīng)當(dāng)由總承包、建設(shè)方、物業(yè)、質(zhì)量監(jiān)督單位負責(zé)，而不得動用住宅專項維修資金。

　　網(wǎng)友“不辭長做石崗人”：物業(yè)收費要公開透明，服務(wù)要人性化，管理要制度化。業(yè)主大會要代表業(yè)主利益，要架起業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)單位溝通的橋梁!