2016寫字樓物業(yè)管理?xiàng)l例

　　制定寫字樓物業(yè)管理為的是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。

????? 內(nèi)容包括：從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定;從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書;一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理;業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

　　1) 寫字樓租戶在節(jié)假日的安全措施

　　通常在節(jié)假日或大假期中，一般寫字樓容易發(fā)生物品盜竊或火災(zāi)消防等事故，假期

　　前租戶應(yīng)做好以下安全措施：

　　A. 鎖好門窗，包括大門及各房間門窗

　　B. 關(guān)上室內(nèi)電源，如復(fù)印機(jī)、電腦、空調(diào)等用電設(shè)備。

　　C. 將易燃物品，如酒精、天那水、油漆、廢紙、木屑及垃圾遷離或減少存放，以消除安全隱患。

　　D. 盡量不放置貴重物品，鎖好保險(xiǎn)箱將貴重或大量財(cái)物存進(jìn)銀行。

　　E. 建議與公安派出所進(jìn)行聯(lián)動(dòng)或設(shè)置自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。

　　F. 在假期內(nèi)需搬出物品，應(yīng)在管理處事前辦理好放行手續(xù)，確保財(cái)物的安全。

　　(2) 租戶/住戶疏忽無鎖好門窗，如何處理?由于租戶/住戶疏忽，引致不法分子有機(jī)可乘，造成財(cái)物的損失，管理人員應(yīng)：

　　A. 應(yīng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管，守候門外，另安排拍照記錄。

　　B. 盡快通知該單位負(fù)責(zé)人反回家中處理。(事前應(yīng)存放業(yè)戶緊急聯(lián)絡(luò)電話記錄)

　　C. 與主管同進(jìn)入室內(nèi)查察情況，有否失竊及翻亂情況。

　　D. 如聯(lián)系租戶/住戶不上，可利用備用鏈鎖代為鎖門，并貼上告示，事后提醒租戶/住戶小心門鎖，以保障財(cái)物安全。

　　E. 如發(fā)覺室內(nèi)物品有翻亂現(xiàn)象，可迅速向派出所投案，由公安人員作進(jìn)一步的處理及調(diào)查。

　　(3) 租戶因經(jīng)濟(jì)糾紛引致追債者聚集大廈，如何處理?

　　大廈人流復(fù)雜，上述情況時(shí)會(huì)發(fā)生，亦會(huì)影響其他租戶的正常辦公或經(jīng)營(yíng)，擾亂大廈秩序，管理公司應(yīng)采取：

　　A. 防范措施，立即增派保安人員在現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，防止事件擴(kuò)大，適當(dāng)控制現(xiàn)場(chǎng)人群的情緒或行為。

　　B. 防止有人造出激烈行動(dòng)，破壞大廈設(shè)施，事態(tài)嚴(yán)重時(shí)，立即通知派出所協(xié)助處理。

　　C. 將現(xiàn)場(chǎng)情況拍攝或用閉路監(jiān)視系統(tǒng)記錄。

　　D. 適當(dāng)引導(dǎo)人群至其他非辦公的地方，勸喻人群或當(dāng)事人應(yīng)采取法律途徑，以解決糾紛，不要采取過激行為，影響到其他租戶，盡力將事件控制及平息。

　　(4) 大廈地面濕滑意外受傷的索賠處理?

　　上述情況大廈管理處并不一定承擔(dān)責(zé)任，依據(jù)(消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法)第十八條規(guī)定，對(duì)可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的商品和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明及明確的警示，并說明正確使用商品或接受服務(wù)的方法及防止危害發(fā)生的辦法。

　　A. 管理公司在大堂或洗手間等地放置警示標(biāo)志“地面濕滑、小心摔倒”字樣

　　B. 或放置防滑地氈等設(shè)施。

　　C. 受傷業(yè)主管理公司亦應(yīng)負(fù)擔(dān)醫(yī)療費(fèi)用。

　　D. 如情況嚴(yán)重時(shí)，管理公司可交由保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠的處理。

　　(5) 客戶進(jìn)入大廈轄區(qū)不肯出示證件登記，如何處理?

　　部分大廈為加強(qiáng)治安防范，采用出進(jìn)查證登記制度，為避免予盾事故，可采?。?

　　A. 對(duì)熟悉業(yè)戶、租客可進(jìn)行登記其單位及出入時(shí)間。

　　B. 對(duì)不熟悉客戶，管理人員應(yīng)耐心解釋登記的原因及作用，防止客戶反感。

　　C. 或通知將造訪的租戶單位，查證實(shí)況，登記后準(zhǔn)其進(jìn)入。

　　(6) 如何防止推銷人員進(jìn)入大廈干擾租戶?

　　因推銷人員擅自闖入，會(huì)影響租戶辦公，可采?。?

　　A. 在大堂設(shè)立“謝絕推銷”告示牌，為勸阻推銷人員的在效依據(jù)。

　　B. 大堂保安人員應(yīng)隨時(shí)提高警覺，有識(shí)辨推銷人員的能力，以對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P問，阻止其進(jìn)入大廈。

　　C. 加強(qiáng)巡邏工作，留意各樓層的可疑人員走動(dòng)的情況。

　　D. 在非辦公時(shí)間，要求來訪者出示證件登記，可有效地阻止推銷人員的進(jìn)入。

　　(7) 停車場(chǎng)車輛被盜，責(zé)任誰(shuí)負(fù)?

　　管理公司對(duì)上述情況，應(yīng)承擔(dān)多少責(zé)任，目前，我國(guó)尚無明確的法規(guī)規(guī)定。車輛被盜的責(zé)任界定于法院的判決，不同地方法院，判決結(jié)果亦不盡一致。

　　A. 管理公司在停車場(chǎng)管理規(guī)定中告示車主，不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)賠償，并不能作出單方面的約定，不能成為管理公司免除責(zé)任的理由。

　　B. 車輛被盜不應(yīng)由管理公司承提全部的賠償，車主所納的停車費(fèi)，不是車輛保管費(fèi)，又不是車輛保險(xiǎn)費(fèi)，實(shí)際上收取是車輛的場(chǎng)地使用費(fèi)。

　　C. 以權(quán)利，義務(wù)對(duì)等的原則出發(fā)，車輛被盜，管理公司只承擔(dān)部分的賠償責(zé)任。應(yīng)由法院的判決。

　　D. 建議政府立法部門對(duì)車輛被盜制定嚴(yán)格的賠償標(biāo)準(zhǔn)，而車主應(yīng)購(gòu)買車輛保險(xiǎn)，如車輛被盜時(shí)，可向保險(xiǎn)公司索賠。

　　E. 管理公司應(yīng)做好停車場(chǎng)的車輛進(jìn)出記錄。加設(shè)防盜監(jiān)控系統(tǒng)，加強(qiáng)巡查工作，以保障車輛安全的停放。

　　(8) 員工違法造成業(yè)戶損失，管理公司應(yīng)承擔(dān)否?

　　管理公司為業(yè)戶提供服務(wù)，保障業(yè)戶人身及財(cái)產(chǎn)的安全，唯有部分員工“監(jiān)守自盜”造出違法行為，使業(yè)戶蒙受財(cái)產(chǎn)損失：

　　A. 員工違法犯罪，管理公司難辭其責(zé)，在招聘員工入職，簽訂勞動(dòng)合同，公司對(duì)員工應(yīng)負(fù)監(jiān)管義務(wù)，要監(jiān)管及教育員工，約束其行為，作為員工的雇主應(yīng)多或少承擔(dān)監(jiān)管失當(dāng)?shù)呢?zé)任。

　　B. 管理公司對(duì)業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)損失要承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任，是部分而非全部，要視具體的情況而定，管理公司應(yīng)對(duì)員工的品德思想進(jìn)行教育，加強(qiáng)培訓(xùn)工作，加強(qiáng)監(jiān)管的工作，盡力防止員工違法犯罪，但不能保證所有員工都能遵紀(jì)守法。

　　(9) 樓上單元地下水管滲漏或爆裂造成樓下受損，如保處理?

　　一般受損用戶往往直接要求滲漏單元賠償，但并非一定由其承擔(dān)，必須查明原因。

　　A. 漏水原因由于地面防水施工質(zhì)量差，或水管質(zhì)量不合格或破裂，或原有防水層遭破壞，或有水管破損不修等各種原因，以不同原因去區(qū)分不同的責(zé)任承擔(dān)人。

　　B. 在業(yè)主收樓，并無進(jìn)行裝修前，在保修期內(nèi)應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)，保修期過后由業(yè)主自負(fù)。

　　C. 由于業(yè)主收樓后進(jìn)行裝修改動(dòng)，由于震動(dòng)，改裝，改建都可能導(dǎo)致原有防水層破壞，該業(yè)主要承擔(dān)所有責(zé)任。

　　D. 如屬給排水管的質(zhì)量問題，能證明為發(fā)展商原有的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由發(fā)展商負(fù)責(zé)，保修期過后由業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　(10) 地下水道堵塞造成下層業(yè)戶受損，誰(shuí)負(fù)責(zé)任?

　　物業(yè)的地下水道，為相關(guān)各業(yè)主共用，由于設(shè)計(jì)或使用不當(dāng)會(huì)發(fā)生堵塞，造成低層用戶污水倒灌現(xiàn)象或造成室內(nèi)水浸或財(cái)產(chǎn)的損失：

　　A. 由于排水管設(shè)計(jì)不當(dāng)，經(jīng)技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門監(jiān)定，無論物業(yè)投入多長(zhǎng)時(shí)間，保修期是否已過，應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)維修及糾正設(shè)計(jì)的責(zé)任。

　　B. 如屬產(chǎn)品質(zhì)量問題，保修期內(nèi)由發(fā)展商承擔(dān)，已過保修期由業(yè)主自行維修。

　　C. 堵塞情況因上層用戶維修或使用時(shí)亂倒磚、沙石、垃圾等引致，應(yīng)負(fù)疏通或賠償損失的責(zé)任。

　　D. 下水道為公用部份，原因不能查證時(shí)，應(yīng)由大廈各業(yè)戶共同負(fù)維修的責(zé)任，費(fèi)用可共攤。(維修費(fèi)用包括由受損樓層及以上的樓層業(yè)主共同承擔(dān)。

　　(11) 對(duì)大廈“中央空調(diào)”溫度適當(dāng)?shù)奶幚?

　　由于商場(chǎng)/寫字樓中租戶辦公、餐飲、供應(yīng)溫度等需求各有不同，而出現(xiàn)“眾口難調(diào)”的現(xiàn)象!管理公司應(yīng)采?。?

　　A. 合理安排中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)的配置，因用戶不同的需求應(yīng)合理配置空調(diào)主機(jī)的臺(tái)數(shù)和功率。要考慮各種需求的時(shí)間性，白天與晚上或通宵供應(yīng)量不同，可分別開啟大或小功率的主機(jī)以調(diào)節(jié)空調(diào)的供應(yīng)量，以節(jié)省能源。

　　B. 合理安排空調(diào)供應(yīng)系統(tǒng)的供應(yīng)分布，對(duì)不同的用戶進(jìn)行分別供應(yīng)，可分別計(jì)算用量和收費(fèi)，以達(dá)到公平合理的管理目的。

　　C. 制定大多數(shù)人接受的供應(yīng)溫度及標(biāo)準(zhǔn)，以符合節(jié)能及經(jīng)濟(jì)原則，空調(diào)的供應(yīng)以提高用戶的滿意率，降低投訴率，在不同地區(qū)不同大廈的情況有異，要根據(jù)上述的“滿意率/成本”的原則去結(jié)合大廈的實(shí)際情況，作出適當(dāng)溫度標(biāo)準(zhǔn)，并向租戶說明該標(biāo)準(zhǔn)的制定理由，可依季節(jié)，天氣預(yù)告去調(diào)節(jié)室內(nèi)的空調(diào)溫度。

　　D. 寫字樓內(nèi)的空調(diào)溫度，一般控制范圍：

　　1) 冬季：溫度控制在18~22℃

　　相對(duì)濕度為40%~60%

　　2) 夏季：溫度控制在22~25℃

　　相對(duì)濕度為40%~65%

　　而商場(chǎng)在節(jié)假日內(nèi)，人流量多的時(shí)間內(nèi)適當(dāng)將空調(diào)溫度調(diào)低，人流量少或平日則適當(dāng)?shù)卣{(diào)高。

　　(12) 遇意外觸電事件的處理?

　　發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理方法

　　A. 應(yīng)馬上關(guān)閉電源，在未關(guān)電源前切不可用人體接觸受傷者，以防自已亦觸電。

　　B. 利用絕緣物將電線或人拉開。

　　C. 立即進(jìn)行人工急救，并電告醫(yī)院派員進(jìn)行搶救。