強(qiáng)二手房驗(yàn)收重點(diǎn)總結(jié)

　　在房?jī)r(jià)日益飛漲的，購(gòu)買一套合適的二手房成為不少購(gòu)房者的選擇。但是二手房收房驗(yàn)房比新房更加復(fù)雜，不少業(yè)主往往因?yàn)楸砻娴囊粦?yīng)俱全、嫌麻煩而忽略了很多細(xì)節(jié)，這些隱蔽問(wèn)題將對(duì)日后的入住造成很大影響，因此想要買二手房的業(yè)主在收房時(shí)需要有條不紊地進(jìn)行清點(diǎn)和檢查。

　　Part1 ：收房流程

　　1、查看三書(shū)一證一表

　　三書(shū)一證一表是購(gòu)入二手房關(guān)鍵的證件，其中“三書(shū)”指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(可帶走)、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(可帶走)、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。

　　2、先驗(yàn)房后簽字交費(fèi)

　　驗(yàn)房前，物業(yè)會(huì)催促業(yè)主交付物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用。業(yè)主可同他們交流，驗(yàn)收后，再交費(fèi)。從物業(yè)處拿鑰匙，應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。注意：不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時(shí)取證，為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗(yàn)房問(wèn)題備案單。

　　3、簽相關(guān)合同

　　簽買賣合同、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理等合同時(shí)，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。

　　4、交合理費(fèi)用

　　一般為有物價(jià)局批文的物業(yè)管理費(fèi)，還有裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)等。

　　Part2 ：關(guān)鍵項(xiàng)目驗(yàn)收

　　二手房驗(yàn)收中重要的步驟是實(shí)地察看，查看時(shí)要顧及方方面面，千萬(wàn)馬虎不得!

　　1、查看是否有私搭私建部分

　　一要查看所買二手房是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;二要查看屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房，或?qū)⒁婚g分隔成兩間;三看陽(yáng)臺(tái)是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。

　　2、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

　　二手房驗(yàn)收的準(zhǔn)確面積包括建筑面積，使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，但保險(xiǎn)的辦法是實(shí)地測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂的地毯面積。

　　3、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝修狀況

　　二手房驗(yàn)收時(shí)要弄清戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn);管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題;原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是否需要全部打掉。

　　4、考核房屋的配套情況

　　打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象;觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠等。

　　5、查驗(yàn)物業(yè)管理水平及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　向有關(guān)人員了解水、電、煤、暖的收費(fèi)方式;觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù);物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)等。

　　Part3 ：細(xì)節(jié)驗(yàn)收

　　除了上面的二手房驗(yàn)收流程和重要的注意事項(xiàng)，下面再告訴大家一些二手房驗(yàn)收細(xì)節(jié)。

　　1、二手房驗(yàn)收常見(jiàn)所需工具

　　小榔頭：用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓

　　5米卷尺：用于測(cè)量房子的凈寬高等

　　萬(wàn)用表：用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通

　　塞尺：用于測(cè)裂縫的寬度

　　計(jì)算器：用于計(jì)算數(shù)據(jù)

　　筆：用于簽字等

　　2、檢查墻體情況

　　墻面重點(diǎn)檢查平整度、看是否滲水、是否有裂縫，特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。

　　3、檢查防盜門(mén)情況

　　看防盜門(mén)有無(wú)劃痕，門(mén)邊是否變形，門(mén)與框的密封是否嚴(yán)密，門(mén)和鎖開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活;觀察貓眼，是否松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無(wú)法看清楚等現(xiàn)象;檢查門(mén)鈴是否不響或響了不停。

　　4、檢查窗戶情況

　　檢查門(mén)窗的密封是否良好，可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門(mén)壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻;看推拉窗上的紗窗和窗扇，推動(dòng)靈活，相互無(wú)碰撞;窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶進(jìn)水;雙層玻璃里外都擦不干凈時(shí)應(yīng)提出拆換玻璃清潔。

　　5、檢查管道情況

　　看管道安裝是否通暢和密封，用手使勁晃動(dòng)暖氣管和上水管，如果松動(dòng)，應(yīng)重新固定。打開(kāi)水閥看排水是否流暢，放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無(wú)滲透。檢查廚房煙道方法：用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙，放在煙道口下十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。檢查煤氣管道方法：用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作，報(bào)警聲光提示同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動(dòng)作，及時(shí)修復(fù)。

　　6、檢查下水情況

　　先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音，且表面無(wú)積水。是否有漏水現(xiàn)象。另外，洗手間與廚房的鄰近墻面(另一面)也是可以看到一 些跡象的。

　　購(gòu)買二手房需要交付中介服務(wù)費(fèi)，房屋出租也會(huì)收取中介服務(wù)費(fèi)，一般情況下，二手房中介費(fèi)包括哪些項(xiàng)目呢?二手房中介費(fèi)即通過(guò)房屋中介公司進(jìn)行二手房交易時(shí)支付給中介方的服務(wù)費(fèi)，一般中介費(fèi)為房屋成交價(jià)格的3%—5%。房屋出售方與房屋購(gòu)買方都需要向中介方支付費(fèi)用。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)(即二手房中介費(fèi))實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。見(jiàn)《計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或交繳費(fèi)用的地點(diǎn)的醒目位置，公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，在接受當(dāng)事人委托時(shí)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向當(dāng)事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的價(jià)格及服務(wù)內(nèi)容等情況。

　　房屋中介服務(wù)項(xiàng)目主要包括如下三種：

　　1、房屋咨詢。即對(duì)房屋的有關(guān)知識(shí)(包括房屋結(jié)構(gòu)、房屋朝向、面積計(jì)算、產(chǎn)權(quán)知識(shí)、防震能力等)、相關(guān)法律政策、市場(chǎng)行情、價(jià)格走向等情況的咨詢解答。

　　2、房屋價(jià)格評(píng)估。即對(duì)房屋的價(jià)格按照市場(chǎng)行情進(jìn)行評(píng)定、估算，拿出價(jià)格評(píng)估報(bào)告的行為。

　　3、房屋經(jīng)紀(jì)。即在房屋市場(chǎng)中通過(guò)介紹客戶、提供信息、協(xié)調(diào)房屋交易雙方的利益，促使交易實(shí)現(xiàn)的行為。

　　二手房中介費(fèi)的有關(guān)要求按照法律、法規(guī)的有關(guān)要求，房屋中介收費(fèi)的有關(guān)要求主要有：

　　1、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)本著合理、公開(kāi)、誠(chéng)實(shí)信用的原則，接受自愿委托，依據(jù)有關(guān)政策法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與委托方簽定合同，雙方協(xié)商確定中介服務(wù)費(fèi)。

　　2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，對(duì)所有收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)額度以及交費(fèi)地點(diǎn)應(yīng)在機(jī)構(gòu)的顯要位置予以公布。

　　3、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在接受委托人的委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)在服務(wù)前，主動(dòng)向客戶介紹其有關(guān)服務(wù)的價(jià)格及服務(wù)內(nèi)容等情況。

　　中介服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，房屋中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大體如下(在經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，但不超過(guò)如下標(biāo)準(zhǔn)的30%)：

　　房屋咨詢費(fèi)。包括口頭咨詢費(fèi)和書(shū)面咨詢費(fèi)，前者按咨詢服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方協(xié)商議定;后者按咨詢報(bào)告的技術(shù)難度、工作簡(jiǎn)繁結(jié)合標(biāo)的額度大小計(jì)收，普通咨詢報(bào)告，每份300-1000元，難度較大的報(bào)告，標(biāo)準(zhǔn)一般不超過(guò)標(biāo)的額的0.5%。

　　房屋價(jià)格評(píng)估費(fèi)。此項(xiàng)費(fèi)用區(qū)別不同情況，按照房地產(chǎn)的價(jià)格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。價(jià)格總額在100萬(wàn)元以下的收5%，100萬(wàn)元至1000萬(wàn)元的收2.5%，1000萬(wàn)元至2000萬(wàn)元的收1.5%等等。

　　房屋經(jīng)紀(jì)費(fèi)。這包括：(1)房屋租賃收費(fèi)。無(wú)論成交租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金標(biāo)準(zhǔn)，雙方協(xié)商一次性計(jì)收。(2)房屋買賣代理收費(fèi)。按成交價(jià)總額的0.5-2.5%計(jì)收。(3)實(shí)行代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可按成交價(jià)的3%執(zhí)行。

　　二手房中介費(fèi)怎樣支付比較安全?

　　1、中介費(fèi)一般是第三方收取的，例如中介公司，不應(yīng)該向房東支付，除非他不是真正的房東，但也要注意被黑。

　　2、中介費(fèi)一般是一次性收取，注意索要發(fā)票

　　3、二手房中介費(fèi)的收取沒(méi)有成文規(guī)定。(需到有關(guān)部門(mén)辦理)