國(guó)有土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)有哪些?
已有2條回答
-
生地主要是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和土地平整的土地,土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、征地過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)等土地取得費(fèi)用由申請(qǐng)使用土地者支付。其協(xié)議出讓地價(jià)的核定應(yīng)該是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所產(chǎn)生的土地增值費(fèi),或稱(chēng)土地所有權(quán)收益、土地純收益。
當(dāng)然,土地出讓金與新增建設(shè)土地有償使用費(fèi)是不同的,土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家繳納的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。而新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí),向以出讓等有償使用方式取得新增建設(shè)用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質(zhì)不同,但由于新增建設(shè)用地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定是由國(guó)土資源部按照全國(guó)城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)水平等情況確定的,其標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性,因此,新增建設(shè)用地協(xié)議出讓最低價(jià)的確定可以以此作為依據(jù)。根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》確定,各地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定以新增建設(shè)用地中依法納入有償供地的比例約為60%,從而確定均純收益征收定額標(biāo)準(zhǔn),因此協(xié)議出讓最低價(jià)的確定可按以下公式計(jì)算:協(xié)議出讓最低價(jià)=新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)÷60%評(píng)論0 贊0 -
區(qū)別是否低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán),現(xiàn)主要依據(jù)以下規(guī)定:1992年原國(guó)家土地管理局出臺(tái)的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金,區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式,按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取,最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%”;1995年又出臺(tái)了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法》規(guī)定,協(xié)議出讓最低價(jià)根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定,具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定,確定協(xié)議出讓最低價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銀行利息及土地純收益等基本因素。
由以上規(guī)定可以看出,協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價(jià),協(xié)議出讓最低價(jià)是衡量是否低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。然而,在實(shí)際工作中,由于出讓土地類(lèi)型、目的,取得土地利用狀況等的差異,依靠以上原則確定的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量是否低價(jià)出讓國(guó)有土地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。一方面是可操作性低,出讓土地有可能是新增建設(shè)用地直接協(xié)議出讓;另一方面也有可能是原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交土地出讓金;再者,還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。
不同情況地價(jià)內(nèi)涵不一,繳納土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該有很大差異。首先,僅按不同用途基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn),無(wú)法滿(mǎn)足不同土地情況出讓地價(jià)的需要,難于操作,致使有些地方公布的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形同虛設(shè)。第二,具體出讓地塊地價(jià)內(nèi)涵往往與協(xié)議出讓最低價(jià)地價(jià)內(nèi)涵不一致,二者不具有可比性,若以此確定協(xié)議出讓土地出讓金,既有可能導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失,也往往會(huì)出現(xiàn)侵犯原土地使用者權(quán)益的情況。第三,根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為企業(yè)權(quán)益計(jì)入企業(yè)資產(chǎn),劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的,按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金,這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
?、谧畹蛢r(jià)確認(rèn)方法
協(xié)議出讓最低價(jià)不能簡(jiǎn)單地由基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定,應(yīng)分門(mén)別類(lèi)針對(duì)具體出讓土地類(lèi)型及地價(jià)內(nèi)涵制定標(biāo)準(zhǔn)。新增建設(shè)用地協(xié)議出讓最低價(jià)確定。對(duì)于新增建設(shè)用地采用協(xié)議方式出讓的,取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。
生地主要是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和土地平整的土地,土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、征地過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)等土地取得費(fèi)用由申請(qǐng)使用土地者支付。其協(xié)議出讓地價(jià)的核定應(yīng)該是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所產(chǎn)生的土地增值費(fèi),或稱(chēng)土地所有權(quán)收益、土地純收益。
當(dāng)然,土地出讓金與新增建設(shè)土地有償使用費(fèi)是不同的,土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家繳納的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。而新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí),向以出讓等有償使用方式取得新增建設(shè)用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質(zhì)不同,但由于新增建設(shè)用地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定是由國(guó)土資源部按照全國(guó)城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)水平等情況確定的,其標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性,因此,新增建設(shè)用地協(xié)議出讓最低價(jià)的確定可以以此作為依據(jù)。根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》確定,各地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定以新增建設(shè)用地中依法納入有償供地的比例約為60%,從而確定均純收益征收定額標(biāo)準(zhǔn),因此協(xié)議出讓最低價(jià)的確定可按以下公式計(jì)算:協(xié)議出讓最低價(jià)=新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)÷60%
毛地和熟地具備建設(shè)條件的土地,其協(xié)議出讓最低價(jià)的確定可以以基準(zhǔn)地價(jià)和生地出讓最低價(jià)加上相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等綜合考慮。
土地價(jià)格是一個(gè)有機(jī)整體,依據(jù)土地構(gòu)成分離出土地出讓金有其片面性,在使用上也有局限性,一般只適用于工業(yè)用地,用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。但對(duì)于目前制定新增建設(shè)用地(工業(yè)用途)協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn),卻不失為行之有效的辦法。對(duì)于新增建設(shè)用地中用作商業(yè)、住宅用途的,其協(xié)議出讓最低價(jià)的確定要以基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn);以生地、毛地出讓的,從基準(zhǔn)地價(jià)中扣除相應(yīng)的平均土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)等。企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)確定。根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》,企業(yè)改制時(shí),劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的,按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金。據(jù)此核算出的土地出讓金就有可能低于標(biāo)定地價(jià)的40%,對(duì)于企業(yè)改制涉及的補(bǔ)繳土地出讓金,不能按“不低于標(biāo)定地價(jià)的40%”作為衡量低價(jià)出讓國(guó)有土地的標(biāo)準(zhǔn)。
相關(guān)問(wèn)題
集體土地使用權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)的區(qū)別在哪里? 2016-06-17 14:23:21 已有1個(gè)回答
國(guó)有辦公用房使用年限是幾年? 2017-08-18 10:51:27 已有1個(gè)回答
中國(guó)有名的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)師有哪些? 2017-09-30 14:21:16 已有1個(gè)回答
個(gè)人國(guó)有土地使用證如何過(guò)戶(hù) 2018-05-28 09:33:49 已有1個(gè)回答