房產(chǎn)交易“直更名”的法律風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

　　近日，一起因“直更名”引發(fā)的房產(chǎn)糾紛在常熟法院調(diào)解成功。但是，以“直更名”方式買房的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題卻是值得重視的問(wèn)題。在實(shí)際操作過(guò)程中，“直更名”風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)房者理應(yīng)謹(jǐn)慎選擇。

　　【案例】

　　幾年前，陳某在江蘇常熟購(gòu)買一套房產(chǎn)，但一直未交付，僅辦理了網(wǎng)簽。去年7月，陳某將房產(chǎn)出售給周某，兩人與中介公司簽訂協(xié)議，周某交付陳某定金3萬(wàn)元。當(dāng)年8月，陳某向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)退房。周某再次交付陳某購(gòu)房款11萬(wàn)元，交付開(kāi)發(fā)商購(gòu)房款34萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商出具收據(jù)載明周某認(rèn)購(gòu)房屋。

　　此后，周某一直未能辦理“直更名”手續(xù)，遂將陳某、中介公司、開(kāi)發(fā)商同時(shí)告上法庭，要求陳某承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商、中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任。但被告三方均認(rèn)為自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。開(kāi)發(fā)商提出，必須先由陳某還清按揭貸款，然后才能撤銷原合同。后經(jīng)調(diào)解，多方達(dá)成一致：解除中介協(xié)議，周某支付中介費(fèi)用1000元;陳某與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同繼續(xù)履行;陳某返還周某定金及購(gòu)房款14萬(wàn)元;開(kāi)發(fā)商返還周某購(gòu)房款34萬(wàn)元;陳某、周某、中介公司相互之間不再追究違約責(zé)任。

　　【分析】

　　“直更名”一般是，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書尚未辦理或尚未交付的新房，購(gòu)房者將購(gòu)房合同中的權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給買受方，開(kāi)發(fā)商注銷原合同，與買受方重新簽定合同，為買賣雙方省下部分過(guò)戶費(fèi)。

　　“直更名”實(shí)為購(gòu)房者將購(gòu)房合同中的權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給買受方，根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，此舉必須取得合同相對(duì)方即房產(chǎn)公司的同意，否則難以完成“直更名”手續(xù)。本案中周某承擔(dān)“直更名”義務(wù)并不違反法律禁止性規(guī)定，雙方在買賣協(xié)議中的約定應(yīng)為合法有效的，但“直更名”顯然需要陳某及房產(chǎn)公司的配合。

　　“直接改名字、免過(guò)戶費(fèi)”，近年來(lái)，房地產(chǎn)中介頻現(xiàn)“直更名”二手房。一些聲稱可以“直接改名字”的二手房均沒(méi)有房產(chǎn)證，甚至有些還未交房，想省過(guò)戶費(fèi)，需要從購(gòu)房合同和還未辦理的房產(chǎn)證上做文章。在網(wǎng)絡(luò)搜索引擎上搜索“直更名”房源，馬上會(huì)顯示成千上萬(wàn)條相關(guān)條目。除卻相關(guān)的新聞，大部分是中介和個(gè)人發(fā)布的售房信息。這些“直更名”房源從低檔小區(qū)到小區(qū)一應(yīng)俱全，并且不光是住宅，不少中介公司也打出了“直更名”的售賣口號(hào)。不少房產(chǎn)中介從業(yè)人員表示，直更名的房源目前賣得相當(dāng)不錯(cuò)，不光賣得便宜，還可以省下不少費(fèi)用，所以比較劃算。用他們的話說(shuō)，類似這種房屋買賣操作起來(lái)已經(jīng)相當(dāng)成熟，安全性可以放心。

　　雖說(shuō)“直更名”的過(guò)戶方式看似可以繞過(guò)契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，為購(gòu)房者省下一筆不小的稅費(fèi)，但是它的操作并不規(guī)范，存在著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　一方面，從法律角度講，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房源不得轉(zhuǎn)讓。除此之外，“直更名”過(guò)戶也是一種偷逃稅費(fèi)的行為，這同樣是法律所不允許的。另一方面，通過(guò)所謂“直更名”過(guò)戶方式購(gòu)買的房屋不能辦理貸款，必須一次付清房款，難以享受到信貸優(yōu)惠政策。同時(shí)，“直更名”在實(shí)際操作中，由于買賣雙方?jīng)]有簽訂正式的購(gòu)房合同，而“直更名”過(guò)戶方式的整個(gè)流程并不能體現(xiàn)出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護(hù)，當(dāng)買賣雙方產(chǎn)生分歧不可協(xié)調(diào)時(shí)，想通過(guò)法律途徑解決比較困難。

　　自商品房實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制后，已簽訂商品房買賣合同并已辦理網(wǎng)上備案的，就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同，以下三種情形：一是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定允許退房的，如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律規(guī)定的，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)按規(guī)定程序認(rèn)定的質(zhì)量問(wèn)題等;二是家庭成員之間因客觀原因需要更名的;三是司法機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)決定協(xié)助執(zhí)行的。

　　根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，“直更名”必須取得開(kāi)發(fā)商同意，否則難以完成。實(shí)際操作中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過(guò)、回收作廢的購(gòu)房合同、撤銷預(yù)告登記，然后開(kāi)發(fā)商才能與新購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同。業(yè)內(nèi)人士提醒，實(shí)際操作中，購(gòu)房合同網(wǎng)簽后，還未備案的，需要購(gòu)房者和房產(chǎn)公司提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù)，等待房管部門審批通過(guò)后，房管部門回收作廢的購(gòu)房合同，撤銷預(yù)告登記，然后房產(chǎn)公司就可以與新的購(gòu)房者重新簽訂購(gòu)房合同了，在這個(gè)時(shí)候才可以完成所謂的“直更名”。