家居賣場復(fù)工后 租金糾紛與商家的博弈才開始

　　家居賣場復(fù)工后，因漲租、減租、免租帶來的糾紛才剛剛開始，一場以家居賣場主導的多方博弈主動權(quán)爭奪已悄然開啟。

　　常言道，人在屋檐下，不得不低頭。

　　你低頭了嗎?

　　前天，社群里有人發(fā)了這樣一個視頻，標題是：合肥：商場剛復(fù)工居然要撤場?經(jīng)營戶：裝修花了錢不到一年就撤場。

　　該視頻反映出了幾個關(guān)鍵的信息點：

　　1、3月9日復(fù)工后，商場經(jīng)理告知商戶，要么大幅漲租，要么閉店。漲租商戶接受不了;

　　2、商戶反映說(3月19日已看到商場閉店公告)，合肥居然之家北城店商場業(yè)主打算不干了。(原因是長期虧損);

　　3、很多商戶抱怨：裝修開店才一年，投資巨大，不能說不干就不干了。開店時，我們要求簽三年合同，但是居然只給簽一年合同且說這是霸王條款，撤店不能接受。賣場內(nèi)只有十幾戶簽的是三年期的合同。

　　4、復(fù)工后，即使是315，賣場也冷冷清清;

　　5、居然之家是“二房東”，居然是否做下去，需要居然和商場業(yè)主協(xié)商后決定。

　　該視頻反映出來的問題很普遍。作為家居賣場里的經(jīng)銷商面對這樣的局面，你該怎么做決定呢?我們不妨來分析下問題的矛盾點。

　　疫情下，賣場業(yè)主想漲租，商戶想減租免租

　　合肥居然之家北城店商場的業(yè)主長期虧損，疫情下，業(yè)主與商戶協(xié)商漲租無望，想閉店止損。居然之家針對全國賣場的既定政策是有針對性的減租免租。

　　很顯然，居然之家與賣場業(yè)主關(guān)于漲租、減租和免租沒談攏。

　　疫情爆發(fā)以來，全國大型家居連鎖賣場，如紅星美凱龍、居然之家、月星家居等都先后出臺了對商戶的減租免租政策。商戶對賣場的預(yù)期是免租或減租。

　　此時，作為二房東的家居賣場就難以做決定了。這也是考驗賣場業(yè)主綜合實力，尤其是資金實力的時候。就如同該案例的情況一樣。不要說給商戶減租了，業(yè)主還想漲租呢!

　　作為二房東的居然之家與商場業(yè)主肯定是有合同的。如果業(yè)主和居然不能達成一致意見。閉店幾乎就是的選擇了。

　　疫情無疑加速了家居賣場與賣場之間的競爭和洗牌，加劇了商場物業(yè)與二房東的矛盾。類似合肥居然之家北城店的情況，接下來會越來越多。

　　當房東與二房東的矛盾點不可調(diào)和時，受傷害的可能是商場里的商戶。

　　商場閉店，商戶維權(quán)有希望嗎?

　　商戶與家居賣場簽租賃合同是一門學問。

　　本案例中，大部分的商戶簽的租賃協(xié)議是一年期的。只有少數(shù)商戶簽的是三年期的。

　　如果合肥居然之家北城店終的結(jié)果真的閉店的話，商戶若是要維權(quán)，能夠保障其權(quán)利的恐怕就是其與賣場簽訂的租賃協(xié)議。這其中很重要的一點就是租期。

　　大部分商戶的簽約租期是一年，這也就意味著，若賣場此時下達閉店通知，在合同履行完一年租期后閉店，即使是裝修還不到一年的店面無論你投資多大，從法律的層面上來講，出租方是沒有賠付責任的。

　　通常情況下，賣場物業(yè)方與商戶簽的都是格式合同。合同中約定的雙方權(quán)利和義務(wù)肯定是有利于賣場物業(yè)方的。

　　本案中，雖然有商戶說，自己的專賣店投資上百萬元，現(xiàn)在讓自己撤店難以接受，但是，其也很難拿出對自己有利的證據(jù)。只是說當時簽協(xié)議時，賣場方在協(xié)議中約定的是霸王條款。簽協(xié)議時，可能誰也沒想到自己專賣店裝修不到一年，賣場就要閉店了。

　　據(jù)了解，很多大型家居賣場與商戶簽訂的租賃協(xié)議租期都是一年。一年一簽是很多家居賣場的慣例。長期以來，大型家居賣場都是掌握主動權(quán)的一方。

　　在租金連年上漲的市場背景下，物業(yè)方只有將合同租賃期簽的更短，才更利于自己掌握漲租的主動權(quán)。

　　為什么這樣說呢?

　　因為一個專賣店裝修的更換周期通常是三年。如果一個經(jīng)銷商花重金裝修，在家居賣場里開了一個專賣店，即使自己專賣店做的不好，甚至是虧損，也會堅持做1-2年的，通常商戶堅持做的周期是兩年。

　　為什么經(jīng)銷商開店即使不賺錢，通常也會堅持做兩年呢?

　　原因就在于開店時花了大筆的裝修費用。開店一年就撤店，自己覺得可惜，多數(shù)經(jīng)銷商會選擇堅持做兩年。

　　如果到兩年期，自己專賣店還不能盈利，通常情況下，經(jīng)銷商就會心甘情愿的撤店了。這也是很多賣場物業(yè)方要求商戶做“豪華裝修”的原因之一。

　　當然，作為上游的工廠也深諳此道。只要經(jīng)銷商敢按照自己的裝修標準開店，一般兩年之內(nèi)這個店死不了。

　　因為經(jīng)銷商即使年虧損，他自己也會選擇堅持再干一年的。經(jīng)銷商這么做不為什么，只為讓自己再努力一把，實在不行，也好死的安心些。

　　在傳統(tǒng)的家居賣場運營思維里，賣場控制商戶常用以下這三招：

　　招，賣場商戶普遍生意好時，如果你開店做虧損了，物業(yè)會理直氣壯的說是你的問題，如果你撤店，馬上就會有人進來。店面不愁租不出去。勸你不要撤店，否則再進來恐怕就沒有機會了。這樣的情況在曾經(jīng)的那幾年很普遍。那時，很少有商戶說要撤店的。但是現(xiàn)在，很少有賣場可以做到這一點了。

　　第二招，讓商戶花重金開店，即使虧損，商戶也會堅持。商戶一旦把店裝修好，商戶就失去了與家居賣場的博弈主動權(quán)。

　　第三招，利用租期控制商戶的去留。賣場商鋪不愁租的時候，租賃合同一年一簽;賣場商鋪不好租的時候，租期一簽就是2-3年，然后利用違約條款約束商戶。從而保證賣場內(nèi)商戶的穩(wěn)定性。

　　經(jīng)銷商如何在與賣場的博弈中掌握主動權(quán)

　　2020年，一場疫情，把家居賣場和商戶之間的博弈帶到了一個新的階段。合肥居然之家北城店閉店事件不是一個偶然事件。今年這樣的事件大概率會越來越多。正應(yīng)了那句話，夫妻本是同林鳥，大難來臨各自飛。

　　其實，嗅覺靈敏的經(jīng)銷商早在幾年前就預(yù)測到了會出現(xiàn)合肥居然之家北城店這樣的情況。

　　大型家居賣場里的(商戶)經(jīng)銷商是“弱勢群體”。在這個群體中，有一小部分人總能在與賣場和工廠的博弈中掌握主動權(quán)。在與賣場的博弈中，總能在漲租、減租、免租等各方面的博弈中游刃有余。

　　我見過有兩種經(jīng)銷商無論當?shù)丶揖淤u場怎樣，他總能找到突圍的方法，總能在不確定的變化中“獲利”。

　　種經(jīng)銷商：主動降維開店

　　早在幾年前，當在當?shù)卮笮图揖淤u場“生意不好干”的時候，就有個別的在當?shù)卮笮图揖淤u場里混的還算不錯的“大經(jīng)銷商”主動選擇撤店，去當?shù)刂袡n家居賣場開店了。

　　這些曾在大型家居賣場里的“大經(jīng)銷商”利用自己在大型家居賣場里打下的“江湖地位”勢能，往往在中檔次的同類家居賣場中掌握著主動權(quán)。在店面位置、租金、裝修成本控制、品牌選擇等方面有較大的博弈主動權(quán)。在激烈的市場上競爭中，這些經(jīng)銷商反而活的很好。

　　你肯定見過這樣一種情況：在某些城市的一個中低檔賣場的入口處有一個店面較大的“行業(yè)”專賣店，甚至是幾個行業(yè)專賣店。這些店的位置是的，租金也是很便宜的。

　　我說這些，很多人可能不信。但這種現(xiàn)象卻大量存在。

　　為什么這些中檔家居賣場把的位置，以較低的租金租給了這些經(jīng)銷商呢?

　　原因就在于這些經(jīng)銷商能給賣場“撐門面”。

　　撐的是什么門面呢?

　　1、撐的是賣場品牌檔次的門面。(因為這個經(jīng)銷商來了，他把他在家居賣場里的品牌帶來了，賣場的品牌檔次上來了)

　　2、撐的是賣場裝修檔次的門面。(其實這個經(jīng)銷商還是按照原來在家居賣場里的裝修標準裝修的，他來中檔賣場的目的不是省裝修費)

　　3、撐的是賣場物業(yè)與其他商戶的談判籌碼。(物業(yè)會說，誰誰是多大的經(jīng)銷商呀，看看人家做的是什么品牌，你做的是什么品牌，你能和人家比嗎?)

　　一個在家居賣場很普通的“大經(jīng)銷商”到了中檔次的家居賣場，在賣場物業(yè)的眼里就是“門面”。這位大商就可以占的位置，享受的租金(甚至是他的租金只有當?shù)丶揖淤u場租金的一半)。

　　這樣的大商往往不缺客流。因為他守著家居賣場的流量入口(商場大門入口)。無論如何，這樣的經(jīng)銷商怎么也比在家居賣場里活的滋潤。

　　這樣的經(jīng)銷商，其開店經(jīng)營的策略其實就一句話：“寧當雞頭、不當鳳尾”。永遠將主動權(quán)控制在自己的手中。人在屋檐下，也能昂起頭!

　　第二種經(jīng)銷商：亂市中，到中高端家居賣場中“打游擊式開店”

　　如果你仔細觀察，你會發(fā)現(xiàn)，有一種經(jīng)銷商很會在混亂的市場中求生存。市場穩(wěn)定了反而沒有機會了。

　　具體如何操作呢?

　　當一個城市的家居賣場嚴重過剩，各個家居賣場互相廝殺進入白熱化階段的時候，這種打游擊式的開店機會就來了。

　　而能把握這種機會的人，往往是在大排檔家居賣場開過店的“有資金實力和戰(zhàn)略眼光的人”和非本行業(yè)的“外行人”。

　　在大排檔家居賣場中開過店的家居經(jīng)銷商，利用其在大排檔家居賣場中練就的打游擊戰(zhàn)術(shù)，進駐到中高端家居賣場里，與賣場內(nèi)的中高端品牌專賣店玩命的拼價格，往往能把同品類的品牌專賣店搞死大半。甚至其門店銷售量能連續(xù)幾個月都處在同品類品牌的前三名。

　　這兩類人進中高端家居賣場其實就把握了三點：

　　1、絕不花大錢搞專賣店裝修，往往接手一個類似風格店，不裝修。改個頭，換個面就入場了。賣1-2個月能干就干，不能干馬上就撤。

　　2、以價格為競爭導向，只要有點利潤就賣!售賣議價方式及其靈活，開店初期往往老板自己親自盯店。

　　3、產(chǎn)品調(diào)整及其快。只要有多個進店的顧客說到了她喜歡什么樣的產(chǎn)品，老板立馬去尋找相關(guān)的產(chǎn)品，馬上上貨。對于滯銷品也舍得虧本迅速甩掉。不長期專注于經(jīng)銷某一個品牌。一切以產(chǎn)品“動銷”為導向。

　　這兩種人沒有在大型中高端家居賣場里做過生意，他們根本不按套路出牌。開店之初往往想好了“如果店開了不行，如何撤退的問題”。

　　由于他們開店的出發(fā)點就是不投入大筆的裝修費用，投入的大頭往往是產(chǎn)品上樣費用。一旦店開起來不賣貨。他們就會考慮撤店。他們無非是把樣品處理掉就完了。

　　他們的特點就是打游擊，絕不糾纏。能打就打，不能打就撤!反觀現(xiàn)在大型家居賣場里的經(jīng)銷商，大部分人的開店經(jīng)營策略是“陣地戰(zhàn)”。

　　輕傷不下火線，寧可戰(zhàn)死，也不輕言撤退。尤其是做大品牌的家居經(jīng)銷商更是如此。

　　新年伊始，賣場復(fù)工。

　　你收到漲租通知了嗎?你的租賃合同馬上到期了，你還續(xù)簽嗎?

　　疫情下，你所在的賣場給你減租，免租了嗎?不給你減租，免租，你又能如何?減租，免租的附加條件你能接受嗎?

　　家居賣場復(fù)工后，因漲租、減租、免租帶來的糾紛才剛剛開始，一場以家居賣場主導的多方博弈主動權(quán)爭奪已悄然開啟。