中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)理想模式？看日本養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)!

　　日本服務(wù)型高齡者住宅，多為政府補(bǔ)貼，民營(yíng)公司開發(fā)。只要符合政府規(guī)定，就補(bǔ)助該建筑建設(shè)費(fèi)的十分之一及改造費(fèi)的三分之一，還可享受稅收優(yōu)惠。

　　作為世界上老齡化嚴(yán)重的之一，日本先于中國(guó)29年步入老齡化社會(huì)，其在老年福利、社會(huì)保障制度等方面取得了矚目成績(jī)。同樣，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)也十分突出。

　　如果說(shuō)臺(tái)灣的養(yǎng)老地產(chǎn)多是由醫(yī)療機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的集中式老年人社區(qū)，那日本卻恰恰相反。不僅如此，日本的老人住宅多為獨(dú)棟存在，未形成規(guī)?；男^(qū)。究其原因，臺(tái)灣走的是美國(guó)式養(yǎng)老道路[建持續(xù)照料退休社區(qū)]，而日本卻和北歐一樣，注重老年人生活的常態(tài)化及其獨(dú)立性的保持。

　　在老齡化越發(fā)嚴(yán)重的中國(guó)，我們的養(yǎng)老地產(chǎn)卻多為旅游項(xiàng)目改造，重硬件輕服務(wù)。專家認(rèn)為，在結(jié)合中國(guó)自身特色的情況下，將尊重老年人的生活及保持其生活常態(tài)化的觀念融入其中，也許就是解決問(wèn)題的一把鑰匙。

　　規(guī)定：老人住宅要無(wú)障礙，至少25平方米大

　　作為世界上老齡化嚴(yán)重的之一，日本先于中國(guó)29年步入老齡化社會(huì)，其在老年福利、社會(huì)保障制度等方面取得了矚目成績(jī)。同樣，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)也十分突出，目前占主導(dǎo)地位的是近年來(lái)日本政府大力推行的“服務(wù)型高齡者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相關(guān)規(guī)定。

　　所謂服務(wù)型高齡者住宅，日本國(guó)土交通省是如此定義的：“服務(wù)型高齡者住宅是與護(hù)理、醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，給老年人提供安心服務(wù)的無(wú)障礙結(jié)構(gòu)性住房?！彼侨缃袢毡菊?、社會(huì)團(tuán)體、房地產(chǎn)公司共同推進(jìn)的養(yǎng)老項(xiàng)目，濃縮了日本人對(duì)于老人住宅的所有觀念，在很多方面都有硬性規(guī)定和完善配備，譬如室內(nèi)專有面積應(yīng)達(dá)到25平方米，各居所里應(yīng)有浴室、廚房、廁所，以及房間必須有足夠的寬度以便輪椅通過(guò)，廁所及走廊等地必須設(shè)置扶手、地面不能有高低之差等。

　　而在服務(wù)方面，則規(guī)定了至少白天必須有二級(jí)以上的護(hù)理方面的專業(yè)人員在該建筑中坐班，每日必須確認(rèn)居住在該建筑中的老年人的安全，在老年人有需求時(shí)，必須傾聽他們的需求，解決他們生活上的煩惱。

　　與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院不同，服務(wù)型高齡者住宅如一般的租賃房屋一樣，老人可以單獨(dú)出門、無(wú)門禁、無(wú)會(huì)客時(shí)間上的限制，而所享有的服務(wù)也可根據(jù)個(gè)人不同進(jìn)行添加[收取相應(yīng)費(fèi)用]。這些自選的服務(wù)包括提供飲食、上門醫(yī)療、照顧生活各方面等。不僅如此，多數(shù)的”服務(wù)型高齡住宅“的同一棟樓里都會(huì)有居家養(yǎng)老中心，日間照料中心，診所等設(shè)施。

　　租金：月租約3800元人民幣，比普通房屋貴

　　除了上述幾種模式外，日本政府還鼓勵(lì)老年人對(duì)自己的房屋進(jìn)行改造，讓其更加適合老年人的日常生活。但據(jù)記者了解，改造一棟房屋所需費(fèi)用高達(dá)1500萬(wàn)日元[約合90萬(wàn)人民幣]，不是一般的家庭可以負(fù)擔(dān)的。日本同志社大學(xué)社會(huì)學(xué)部的渡邊武達(dá)教授告訴南都記者，他做了40年的大學(xué)教師，妻子做了30多年的公務(wù)員，家里才拿得出這筆錢。若是像一般家庭那樣，丈夫是公司職員，妻子是家庭主婦，基本是拿不出這筆改造費(fèi)的，所以日本老人基本以租住服務(wù)型高齡者住宅為主，因?yàn)榉孔庀鄬?duì)合理，7萬(wàn)日元[約合4200元人民幣]以下的占70%左右，均價(jià)為62828日元[約合3800元人民幣]。根據(jù)日本全國(guó)租賃管理商業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2014年3月日本全國(guó)1LD K [一室一廳一廚的單身小公寓]平均租金是46286日元[約合2800元人民幣]，即服務(wù)型高齡者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。

　　根據(jù)去年7月日本發(fā)布的”關(guān)于自費(fèi)養(yǎng)老院?服務(wù)型高齡者住宅的實(shí)態(tài)調(diào)查研究“來(lái)看，服務(wù)型高齡者住宅的平均入住率達(dá)到78.2%。不過(guò)，日本高齡者住宅研究所的志垣智子研究員在接受南都記者采訪時(shí)也透露，在該制度開始之初，登錄的住宅數(shù)大幅增長(zhǎng)，但今年3月開始有增速放緩的趨勢(shì)。

　　究其原因，服務(wù)型高齡者住宅有以下兩個(gè)缺點(diǎn)。其一，選擇入住服務(wù)型高齡者住宅的大多數(shù)人是因?yàn)闊o(wú)法住進(jìn)特別養(yǎng)護(hù)老人院，才選擇該住宅，也就是說(shuō)入住該住宅的老年人需要護(hù)理的居多，對(duì)于該類型的住宅的護(hù)理功能要求過(guò)高。其二，與地方政府的相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)系不足，出現(xiàn)了供求關(guān)系不平衡的現(xiàn)象。

　　運(yùn)營(yíng)：政府補(bǔ)貼民間建，只租不售

　　志垣智子還告訴南都記者，截至2014年3月末，日本政府登錄在案的服務(wù)型高齡者住宅共4553件，登錄住戶數(shù)為146476戶，其中，東京都、大阪府、北海道的占全國(guó)的22 .6%。而對(duì)此進(jìn)行開發(fā)的多是民營(yíng)資本公司，占到總數(shù)的83%。這和由醫(yī)療機(jī)構(gòu)主導(dǎo)開發(fā)的臺(tái)灣截然不同。據(jù)悉，醫(yī)療機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)在日本所占的比例不過(guò)14%。

　　日本政府為了推進(jìn)該住宅的建設(shè)，對(duì)服務(wù)型高齡者住宅有著相應(yīng)的補(bǔ) 助 政 策 。只 要 符 合 日 本 政 府 的 規(guī)定，就補(bǔ)助該建筑建設(shè)費(fèi)的十分之一及改修費(fèi)的三分之一。不僅如此，日本政府對(duì)建造該種住宅的企業(yè)所得稅?法人稅、固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅都有一定程度的減免。由于其建設(shè)費(fèi)或改造費(fèi)等都得到政府資助，因此也限定了這種高齡者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。

　　一方面是老人住宅的成本較高，一方面是出租收益相對(duì)緩慢，在此情況下，如何去經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)是各民間公司的課題，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)住房借貸項(xiàng)目的日本希諾建集團(tuán)對(duì)此提出了一種新型的商業(yè)模式，就是將該公司空置的舊房屋，改造成”服務(wù)型高齡者住宅“后，再以便宜的價(jià)格租給老年人，提高房屋使用率。現(xiàn)在該公司還在積極推進(jìn)”服務(wù)型高齡者住宅“的建設(shè)，在東京的板橋區(qū)已經(jīng)取得另一個(gè)空置的住宅。在談到護(hù)理相關(guān)事業(yè)的前景時(shí)，該公司篠原社長(zhǎng)今年4月在接受日本媒體采訪時(shí)表示：”開始的時(shí)候是花了不少成本，但是這一期的入住率增加，我相信[今年]終會(huì)有利潤(rùn)的。

　　WinWin設(shè)計(jì)專家建議

　　理想的中國(guó)式養(yǎng)老地產(chǎn)三種模式

　　日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多為獨(dú)棟式的房屋，未形成小區(qū)規(guī)模。在日本新瀉大學(xué)取得工科博士學(xué)位的北方工業(yè)大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授林文潔曾參與制定中國(guó)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，他告訴南都記者，這其實(shí)跟日本政府對(duì)于老人住宅的一個(gè)核心觀念有關(guān)，那就是讓老年人的居住環(huán)境保持一個(gè)常態(tài)化，周圍有不同年齡層的人群。不僅如此，日本還有較完善的護(hù)理制度，”維護(hù)老人的自立與尊嚴(yán)也是他們一個(gè)很重要的觀念“林文潔表示，這具體表現(xiàn)在盡可能讓老人做自己力所能及的事情。如日本的護(hù)理人員會(huì)幫助老年人行走，盡量不使用輪椅，但在中國(guó)輪椅通行往往成為一個(gè)賣點(diǎn)。

　　WinWin設(shè)計(jì)認(rèn)為，日本對(duì)于老人住宅的核心觀念值得學(xué)習(xí)，讓老年人居住在一個(gè)有著不同年齡層的小區(qū)，保持他們?cè)械纳顮顟B(tài)是非常重要的。現(xiàn)在中國(guó)大部分的老人住宅都是集中式的住宅小區(qū)，生活環(huán)境里見到的都是老年人。如今，中國(guó)的家庭觀念發(fā)生改變，子女不與老人共住，卻也不想離老人太遠(yuǎn)。根據(jù)WinWin的研究，子女與老人居住在步行10分鐘以內(nèi)的距離是的。因此，一個(gè)小區(qū)里散落幾棟老人住宅或是一棟樓里的幾個(gè)單元做成老人住宅的形式是為理想的。

　　不過(guò)，WinWin設(shè)計(jì)也認(rèn)為，國(guó)內(nèi)專業(yè)護(hù)理人才短缺，分散式的管理無(wú)法高效率地提供服務(wù)。此外，在沒有相應(yīng)政策輔助的情況下，此種操作方式的成本較高，回收時(shí)間長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)商不愿去做這個(gè)項(xiàng)目。所以WinWin設(shè)計(jì)認(rèn)為理想中的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該有三種模式：

　　面向高收入人群：養(yǎng)老社區(qū)是理想的，因?yàn)槠浞?wù)相對(duì)完善，但價(jià)格也更高。

　　對(duì)于大量中等收入群體：建議在居住區(qū)中配建適量老人住宅、老年公寓。同時(shí)可根據(jù)社區(qū)規(guī)模配建社區(qū)老年人日間照料中心、社區(qū)型養(yǎng)老院，以實(shí)現(xiàn)老年人在熟悉的環(huán)境中可持續(xù)居住。

　　對(duì)于低收入老年人：應(yīng)當(dāng)在政府保障性住房中配建適量的老人住宅或公寓。

　　當(dāng)然，以上三種模式都需要高規(guī)格的服務(wù)，所以，培養(yǎng)專業(yè)護(hù)理型人才也是刻不容緩的事情。

　　綜上所述我們總結(jié)下來(lái)

　　日本養(yǎng)老特點(diǎn)：

　　1、獨(dú)棟式的房屋，未形成小區(qū)規(guī)模。

　　2、保持老年人生活的常態(tài)化，讓其周圍有不同年齡層的人群。

　　3、較完善的護(hù)理制度。

　　4、維護(hù)老人的自立與尊嚴(yán)，在給與幫助的同時(shí)，更多地讓老人做自己力所能及的事情。

　　注：日本服務(wù)型高齡者住宅部分資料來(lái)自日本高齡者住宅研究所。