海南：全裝修不另外收費(fèi) 納入住宅總價(jià)

　　5月22日，備受社會關(guān)注的《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》正式印發(fā)出臺，該辦法將從今年7月1日起正式施行。海南將成為我國全面施行商品住宅全裝修的省份。

　　推行全裝修，將對海南省的房地產(chǎn)市場發(fā)展有何意義和作用?相關(guān)部門又該如何保證全裝修的實(shí)施規(guī)范有序，保障消費(fèi)者得到應(yīng)有的利益?對此，省住建廳在正式印發(fā)《海南省商品住宅全裝修管理辦法》當(dāng)日，一并對該辦法內(nèi)容進(jìn)行了全面解讀。

　　一 海南為何要全面推行全裝修?

　　當(dāng)前，毛坯房交房后二次裝修基本上由業(yè)主自行委托無相應(yīng)資質(zhì)的家裝企業(yè)或者個(gè)人進(jìn)行裝修。商品房二次裝修相關(guān)制度、規(guī)定不健全，處于政府的監(jiān)管盲區(qū)，裝修漏洞很多。一是質(zhì)量得不到保障。裝修工程專業(yè)性較強(qiáng)，大部分業(yè)主對裝修知識了解不多，在面對裝修企業(yè)、材料供應(yīng)商時(shí)大都處于弱勢地位，特別是一些不良企業(yè)、工頭采用欺詐、威脅等手段非法獲取利益，業(yè)主的正常權(quán)益很難得到保障;二是產(chǎn)生大量建筑垃圾，材料浪費(fèi)嚴(yán)重。據(jù)測算，近三年，海南省商品住宅裝修平均每年產(chǎn)生建筑垃圾約34.75萬噸，年均花費(fèi)在建筑垃圾處理的費(fèi)用約達(dá)到8684.69萬元，2016年則高達(dá)14524.88萬元，耗費(fèi)了大量的社會成本。三是噪音、揚(yáng)塵污染嚴(yán)重。交房后小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)間分散在不同的時(shí)間段，裝修噪音、揚(yáng)塵不斷，已入住的業(yè)主不厭其煩，降低了居住舒適度，也容易產(chǎn)生鄰里糾紛;四是業(yè)主自行裝修管理較差，事故風(fēng)險(xiǎn)較高。

　　住宅實(shí)施全裝修，也是海南省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)綠色發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快建設(shè)美好新海南的重要舉措。有利于提升商品住宅品質(zhì)，加快海南省房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級;有利于推動(dòng)工業(yè)化的建筑生產(chǎn)方式，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展;有利于資源節(jié)約環(huán)境保護(hù)，推動(dòng)海南省綠色崛起;有利于規(guī)范裝修市場，保證裝修質(zhì)量安全，維護(hù)群眾權(quán)益，促進(jìn)社會和諧。

　　二 如何理解全裝修?

　　所謂全裝修，指的是交房前墻面、地面等房屋固定面、水電管線、開關(guān)插座等基本設(shè)施完成裝修安裝，廚房和衛(wèi)生間的固定設(shè)施如櫥柜、潔具等安裝到位，基本屬于群眾常說的“硬裝”范疇，與“精裝修”有一定的區(qū)別。海南省全裝修的概念是依據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定來定義的，也是國內(nèi)其他省市對全裝修定義的共識。

　　三 全裝修實(shí)施范圍包括哪些?

　　海南省商品住宅全部要實(shí)施全裝修，保障性住房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目購房對象主要是海南本地居民，住房以剛性需求和改善性需求為主，為更好保障本地居民住房實(shí)際需求，減少本地居民購房壓力，非商品住宅、保障性住房項(xiàng)目和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可以參照本辦法實(shí)施全裝修，不強(qiáng)制要求全裝修交房。

　　四 全裝修施行后，如何保障商品房的裝修質(zhì)量?

　　如何保障裝修質(zhì)量是全裝修的核心問題，是政府監(jiān)管的重點(diǎn)。一是堅(jiān)持有資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理，“專業(yè)的人做專業(yè)的事”。二是突出設(shè)計(jì)、施工一體化，裝修作為整個(gè)住宅工程建設(shè)的一部分，與土建一體化設(shè)計(jì)、一體化施工，實(shí)現(xiàn)深度融合，提高設(shè)計(jì)水平與施工質(zhì)量水平。三是將裝修質(zhì)量管理納入施工質(zhì)量管理體系，像當(dāng)前主體結(jié)構(gòu)建設(shè)一樣，政府主管部門對裝修施工開展全過程質(zhì)量監(jiān)管，裝修圖紙要經(jīng)過審查，裝修企業(yè)要進(jìn)行資質(zhì)審核，裝修所用材料要進(jìn)場檢驗(yàn)、驗(yàn)收，施工過程要開展監(jiān)督檢查，裝修完成要進(jìn)行驗(yàn)收。四是重視室內(nèi)空氣污染物控制，專門編制了空氣污染控制技術(shù)規(guī)程，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量情況要進(jìn)行檢測，不合格不能交房，避免裝修后住宅有害氣體等污染物超標(biāo)危害群眾身體健康。五是購房合同要有約定裝修主要材料、施工質(zhì)量和質(zhì)量保修期等內(nèi)容，住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書要載明裝修的質(zhì)保內(nèi)容和使用說明。通過這些措施實(shí)現(xiàn)“保質(zhì)量、明責(zé)任、減糾紛、提品質(zhì)、促發(fā)展”的全裝修目標(biāo)。

　　五 不同消費(fèi)者的裝修需求不同，如何體現(xiàn)裝修個(gè)性化?

　　全裝修范圍為“硬裝”，未對能體現(xiàn)個(gè)性的“軟裝”作出限制，為實(shí)現(xiàn)個(gè)性化保留了較大發(fā)揮空間。我們也鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)以市場為導(dǎo)向，針對差異化消費(fèi)需求，提供不同檔次、風(fēng)格的全裝修住宅，防止千房一律。

　　開發(fā)企業(yè)要在取得預(yù)售許可前，要設(shè)立樣板房和產(chǎn)品展示區(qū)作為房屋裝修的標(biāo)準(zhǔn)參照，群眾可以更直觀感受到裝修風(fēng)格與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，隨著裝修行業(yè)的不斷發(fā)展，菜單式裝修等裝修新業(yè)態(tài)、新模式也將不斷催生、成熟，個(gè)性化將不斷得到滿足。

　　六 裝修價(jià)格是否與房價(jià)分開核算?

　　全裝修不另外專設(shè)收費(fèi)，費(fèi)用將納入到商品住宅總價(jià)中。建設(shè)單位與購房者簽訂的商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)約定全裝修商品住宅的總價(jià)，并載明裝修主要材料、部品、設(shè)備、施工質(zhì)量和質(zhì)量保修期的具體標(biāo)準(zhǔn)。合同中未明確上述內(nèi)容的，不得向房管部門申請合同備案。

　　七 對從事全裝修的企業(yè)有什么要求?

　　從事全裝修活動(dòng)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位必須具有建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)。裝修工程事關(guān)群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，從事裝修活動(dòng)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位必須主體合法，且應(yīng)具有承攬相應(yīng)業(yè)務(wù)的能力。根據(jù)《建筑法》、《行政許可法》等法律法規(guī)，對從事裝修活動(dòng)的企業(yè)設(shè)立從業(yè)許可，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門作為建筑活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理部門，設(shè)立了建筑裝修裝飾工程相應(yīng)資質(zhì)類別，從事全裝修的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位必須依法取得建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)證書。當(dāng)前海南省有建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的建筑裝修裝飾專業(yè)承包資質(zhì)的企業(yè)共有250家，外省入瓊的有555家，能夠滿足當(dāng)前住宅裝修需要。對當(dāng)前裝修市場大量未取得相應(yīng)資質(zhì)的家裝企業(yè)，將其生存發(fā)展納入政策考量。

　　八 對全裝修的施工組織模式有什么要求?

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將住宅工程中的裝修工程一并發(fā)包給住宅工程施工總承包單位?！督ㄖā?、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定建設(shè)單位不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。住建部《建筑工程施工轉(zhuǎn)包違法分包等違法行為認(rèn)定查處管理辦法(試行)》(建市[2014]118號)規(guī)定“建設(shè)單位將一個(gè)單位工程的施工分解成若干部分發(fā)包給不同的施工總承包或?qū)I(yè)承包單位”屬于違法發(fā)包?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》(國辦發(fā)〔2017〕19號)、《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》對推行總承包提出了要求。裝修工程作為單位工程中的一個(gè)分部工程，若建設(shè)單位將裝修工程這一分部工程施工從整個(gè)住宅工程中分解出來直接發(fā)包給總承包單位以外的單位，則構(gòu)成了肢解發(fā)包，屬于違法行為，將承當(dāng)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　九 推行全裝修還有哪些措施?

　　為有力支持全裝修的全面落地實(shí)施，接下來要進(jìn)一步細(xì)化明確全裝修技術(shù)、管理要求，計(jì)劃出臺5個(gè)相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文件。一是海南省全裝修住宅室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化明確海南省全裝修具體設(shè)計(jì)內(nèi)容及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)設(shè)計(jì)文件的編制;二是海南省全裝修住宅裝修施工圖設(shè)計(jì)文件圖審要點(diǎn)，保障設(shè)計(jì)內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)，規(guī)范設(shè)計(jì)行為，為圖紙審查提供可操作性的指導(dǎo);三是海南省全裝修住宅裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，明確全裝修的驗(yàn)收方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和程序，指導(dǎo)規(guī)范住宅全裝修的施工、驗(yàn)收;四是海南省全裝修住宅室內(nèi)裝修污染控制技術(shù)規(guī)程，保護(hù)好海南的生態(tài)優(yōu)勢，制定高于標(biāo)準(zhǔn)的污染控制技術(shù)規(guī)程，為設(shè)計(jì)、選材、施工、驗(yàn)收等階段室內(nèi)污染物的控制提供指導(dǎo)，預(yù)防室內(nèi)污染物超標(biāo)，保障群眾身體健康;五是修訂《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，適應(yīng)住宅實(shí)施全裝修，明確全裝修質(zhì)量內(nèi)容和住宅使用操作說明，更好保證質(zhì)量和保障消費(fèi)者權(quán)益。這五個(gè)配套標(biāo)準(zhǔn)文件將于今年7月1日前出臺。(來源：海南日報(bào))

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