二手房買賣合同怎么簽？數(shù)字約定好毀約糾紛煩惱少

　　裝修網(wǎng)得知由于房屋價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)不斷大幅攀升，賣方在利益的驅(qū)使下，利用房屋還未過戶的機(jī)會(huì)，通過各種手段進(jìn)行反悔而惡意違約，從而引起二手房買賣糾紛。那么，二手房買賣合同到底該怎么簽?

　　一、賣房人要求解除合同常見的理由：

　　1、利用正當(dāng)?shù)姆墒侄?，根?jù)合同存在的漏洞，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效。(1)作為標(biāo)的物的房屋不具備交易條件;如公房、產(chǎn)權(quán)不明晰的房屋、不具備上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房等(2)買房人不具備買房資格;如城市居民購買農(nóng)村民宅，的畫家村房屋買賣糾紛就是這種情況。(3)具有優(yōu)先購買權(quán)的承租人未行使優(yōu)先購買權(quán)。(4)共有人不知情或?yàn)楂@得同意的。(5)抵押房屋出賣，未通知抵押權(quán)人的。以上情況，如果買方在簽訂合同時(shí)未引起充分注意，而簽訂了無效的房屋買賣合同，法院在進(jìn)行判決時(shí)，會(huì)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)情況，考慮在合同解除的情況下，是否讓賣房人給予買房人房屋差價(jià)損失賠償。

　　2、賣房人以各種手段，造成買房人違約，以達(dá)到解除合同的目的。如利用各種理由來拖延或拒收房款，以造成買房人延期付款，在主張其違約。在這種情況下，的辦法是到公證處辦理房款提存。

　　3、賣房人直接將房屋高價(jià)賣給第三人或?qū)⒎课菀缘謧男问睫D(zhuǎn)給第三人并辦理房屋過戶手續(xù)，造成房屋無法交付，合同無法履行。在這種情況下，法院在判決解除房屋買賣合同的同時(shí)會(huì)根據(jù)現(xiàn)在房屋實(shí)際評估價(jià)格與合同價(jià)款的差額，要求賣房人給與賠償。

　　二、上海法院關(guān)于差價(jià)賠償依據(jù)上海市高院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條、合同簽訂后，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，如何處理?對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

　　一、雙方協(xié)商確定的，從其約定;二、雙方不能協(xié)商確定的：(一)原則上可比照相類似房屋的市場成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;(二)無相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

　　簽訂買賣合同時(shí)，不符合這些條件，購買人應(yīng)慎重。簽二手房買賣合同時(shí)的注意事項(xiàng)：

　　1、出賣人必須是房屋的所有權(quán)人

　　非產(chǎn)權(quán)所有人不得出賣他人房屋。實(shí)踐中也有非所有權(quán)人出賣他人房屋的情況，如父賣子房、子賣父房等親人之間代賣的;也有朋友、熟人之間簽署授權(quán)委托書代賣的。作為購買人此時(shí)應(yīng)注意審查代賣人是否持有產(chǎn)權(quán)人本人簽署的合法授權(quán)委托書，仔細(xì)察看委托人和受托人的身份證明、委托書授予的權(quán)限、期限等，以防被騙。

　　還有一種情況是房屋的產(chǎn)權(quán)人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它監(jiān)護(hù)人出賣其房屋，應(yīng)注意監(jiān)護(hù)人出賣房屋的目的是否為未成年人的利益，如付其學(xué)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)等等用途。否則，未成年人可以依據(jù)我國《未成年人保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定主張房屋買賣合同無效。

　　2、出賣人作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)具備相應(yīng)民事主體資格

　　作為房屋出賣人的產(chǎn)權(quán)人，如果簽訂合同時(shí)不具備民事主體資格，除非經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)，所簽合同無效。具體分為以下兩種情形：

　　(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人為無民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代理實(shí)施民事行為，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同。

　　(2)限制民事行為能力人未取得監(jiān)護(hù)人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，他們只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們對房屋買賣等比較復(fù)雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護(hù)能力，進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護(hù)人的同意。未經(jīng)監(jiān)護(hù)人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

　　3、出賣房屋時(shí)應(yīng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有人同意

　　我國《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。

　　房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實(shí)踐中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的產(chǎn)權(quán)證上只登記為一人，難以辨別是否共有產(chǎn)權(quán)。購買人可以查看產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚證書、戶口本等相關(guān)證書加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的房屋在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，買賣行為可能無效。

　　特別應(yīng)注意，房改房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。

　　4、出賣房屋時(shí)不得侵犯優(yōu)先購買權(quán)

　　按照法律規(guī)定，房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人房屋即將出售的情況，并告知房價(jià)等出售條件，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

　　所謂“同等條件”，主要是指房價(jià)同等，還包括房價(jià)交付期限、方式同等等。如果購買已出租房屋，應(yīng)要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情況，而擅自賣給他人，則承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

　　5、出賣的房屋必須依法取得權(quán)屬證書

　　這里有三種未取得權(quán)屬證書而買賣的情況比較常見，一是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“期房”，二是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“回遷房”，三是轉(zhuǎn)讓違章建筑的房屋。

　　前兩種情況購買人應(yīng)慎重處理，如果簽訂合同時(shí)出賣人尚未取得“三證”，而發(fā)生糾紛時(shí)已經(jīng)取得，買賣合同有效，如發(fā)生糾紛時(shí)還未取得“三證”，合同將被認(rèn)定無效。如房價(jià)上漲，出賣人惡意不辦理權(quán)證，卻主張當(dāng)初所簽合同無效，買受人將因此受到很大損失。對第三種違章建筑的房屋不得進(jìn)行買賣，否則買賣無效。

　　6、出賣的房屋不應(yīng)有權(quán)利限制

　　一是設(shè)有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房須征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，不能擅自交易過戶。

　　房屋所在區(qū)域是當(dāng)事人選擇購買的重要因素，房產(chǎn)因市政規(guī)劃區(qū)域調(diào)整而變更管轄區(qū)域?qū)е庐?dāng)事人產(chǎn)生誤解，屬于合同法規(guī)定的重大誤解，購房人可以依法撤銷合同。

　　【基本案情】

　　2006年5月15日，廖某與某中介公司簽訂《定金支付及要約發(fā)出通知書》及《買賣代理費(fèi)支付承諾(買方)》，委托中介公司向佛山市區(qū)文沙東4街12座601房業(yè)主發(fā)出購房要約。經(jīng)過中介公司的介紹，該物業(yè)業(yè)主陸某與廖某達(dá)成一致意見。2006年5月24日，由中介公司及買賣雙方簽訂了《二手房買賣合同》，合同陸某的聯(lián)系地址為：佛山市禪城區(qū)文沙東四街12座601房。合同簽訂后，廖某通過中介公司向陸某支付了定金10000元及首期款50000元。后由中介公司將買賣雙方交易過戶的資料提交佛山市禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所。但受理后交易所通知中介公司該房屋因區(qū)縣調(diào)整，變更了管轄區(qū)域，現(xiàn)屬南海區(qū)，不予辦理交易過戶手續(xù)。廖某不同意繼續(xù)履行合同，雙方因此發(fā)生糾紛，訴至法院。

　　【雙方意見】

　　賣方陸某認(rèn)為，合同中約定的“市區(qū)文沙東路”與房地產(chǎn)證上的記載完全一致，賣方?jīng)]有隱瞞，由于市政規(guī)劃、區(qū)域調(diào)整而將房屋所在街區(qū)并入南海區(qū)，完全屬政府行為，賣方并不知情，也不存在任何過錯(cuò)，因此應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，不同意取消交易，退回房款。買方廖某則認(rèn)為，其目的是要購買禪城區(qū)的房屋，但現(xiàn)在該房屋已不屬禪城區(qū)管轄，直接影響到落戶、小孩入學(xué)、就業(yè)、房產(chǎn)價(jià)值等一系列問題，因此屬重大誤解，合同應(yīng)予撤銷。

　　【判決意見】

　　房屋是與人的生活不可分離的生活資料。當(dāng)當(dāng)事人以房屋作為標(biāo)的物買賣時(shí)，房屋的性質(zhì)是二手房買賣合同的重要內(nèi)容。房屋所處的區(qū)域，對當(dāng)事人的工作和生活將產(chǎn)生一定影響，是當(dāng)事人選擇房屋的重要方面之一。本案買賣雙方在簽訂合同時(shí)均將事實(shí)上已變更為南海區(qū)的房屋誤認(rèn)為處于禪城區(qū)，故應(yīng)屬當(dāng)事人意思表示錯(cuò)誤，應(yīng)作重大誤解處理，根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同應(yīng)予撤銷，賣方退回60000元給買方。

　　問題一：什么是可撤銷合同，需要具備怎樣的條件?

　　本案是關(guān)于合同效力的房屋買賣爭議，即可撤銷合同。

　　可撤銷合同，就是已經(jīng)生效，但基于某種法定的原因，可能因權(quán)利人的請求被法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷的合同。有人將可撤銷合同稱為“相對無效”的合同，其實(shí)，可撤梢合同的效力也是很清楚：在撤銷前就是有效合同，撤銷后就是自始無效。

　　合同可撤銷是由于當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容有瑕疵，從公平原則出發(fā)法院允許當(dāng)事人提出變更或撤銷?！逗贤ā返谖迨臈l規(guī)定了以下幾種情況：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的①。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！?

　　關(guān)于重大誤解的標(biāo)準(zhǔn)，《人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第七十一條規(guī)定：“行為人對行為的性質(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解?！?

　　問題二：對地址的誤解能否構(gòu)成合同法上的重大誤解?

　　本案中，廖某將事實(shí)上歸南海區(qū)管轄的房屋誤認(rèn)為屬禪城區(qū)管轄，使得所購得的房屋與簽訂合同的目的不相符，即“行為的后果與自己的意思想悖”，而對其在工作和生活等各方面產(chǎn)生重大影響，如果繼續(xù)履行合同，則將給購買人造成多方面的隱性損失，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為重大誤解，買受人可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請撤銷其與賣方簽訂的合同。

　　專家提醒，合同中關(guān)鍵數(shù)字需約定好。那么，二手房買賣合同中有哪些具體數(shù)字值得引起重視呢?

　　1.房屋面積與成交價(jià)格。

　　2.從簽訂房屋買賣合同到辦理過戶手續(xù)所需時(shí)間。一般可在合同中約定為30天左右。

　　3.買方交付首付款的時(shí)間。一般可在合同中約定為辦理過戶手續(xù)當(dāng)天交付。

　　4.辦理過戶手續(xù)到交房之間的時(shí)間。一般可在合同中約定的時(shí)間間隔為15天左右。

　　5.物業(yè)交割時(shí)間。一般可在合同中約定為交房之后的15天左右。

　　6.房屋尾款金額以及交付時(shí)間。如果是毛坯房，一般保留1萬元的尾款;而對于裝修房，則可保留3萬-5萬不等。同時(shí)需要在合同的補(bǔ)充條款中將家具、家電的件數(shù)、新舊程度等，盡量采用數(shù)字做細(xì)致描述。尾款的交付時(shí)間一般可在合同中約定為物業(yè)交割當(dāng)天付清。

　　7.稅費(fèi)金額與承擔(dān)方式。一般由買賣雙方協(xié)商好之后再寫入合同。

　　8.原房主的戶口遷出時(shí)間。一般可在合同中約定辦理過戶手續(xù)之后的20天內(nèi)辦妥原房主的戶口遷出手續(xù)，或者約定在交房之前辦妥。

　　9.違約金比例。對于逾期付款、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期交房等行為，可約定每日按照總房價(jià)的萬分之五來支付違約金。而對于單方解除合同的情形，一般情況下可約定為總房價(jià)的20%。