房子質(zhì)量問題找誰？業(yè)主如何維權(quán)？

　　房子質(zhì)量問題找誰?房屋質(zhì)量問題往往是購房者關(guān)新的問題。在買房的時候，看房重要。如果看房的時候粗心、毛躁，就極有可能留下后患，給居住者帶來無盡麻煩。若是遇到房屋質(zhì)量瑕疵，業(yè)主該如何維權(quán)呢?

　　房子質(zhì)量問題找誰?業(yè)主該如何維權(quán)呢?

　　商品房在交付時可能會存在個別質(zhì)量問題，對此應(yīng)區(qū)別對待。就墻體裂縫而言，如果屬于房屋材料伸縮、溫度變化等引起的裂縫，這是允許存在的，也不應(yīng)視為嚴(yán)重質(zhì)量問題，由開發(fā)商修復(fù)甚至業(yè)主在裝修時自己粉刷即可彌補。這些裂縫也是在房屋交付時，業(yè)主可以直觀發(fā)現(xiàn)的。而對因施工質(zhì)量問題造成的墻體縱深貫通裂縫、地質(zhì)沉降引起的墻體裂縫等，這是業(yè)主僅憑肉眼和普通知識無法判斷的，必須要經(jīng)過房屋質(zhì)量檢測部門的檢測。

　　在裂縫危及房屋建筑結(jié)構(gòu)和居住安全的情況下，這些裂縫就構(gòu)成了根本性質(zhì)量問題，開發(fā)商必須采取相關(guān)補救措施或給予業(yè)主調(diào)換房屋等途徑予以解決。此時，業(yè)主有權(quán)拒絕接受交付房屋。

　　因而房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，如果并不嚴(yán)重影響實際居住，并且開發(fā)商及時予以修復(fù)，業(yè)主不能以存在細(xì)微瑕疵要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果房屋因質(zhì)量瑕疵影響業(yè)主實際居住，開發(fā)商因修復(fù)相應(yīng)瑕疵而延期交付，其自然應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　特別提示：房屋交付過程中出現(xiàn)裂縫，業(yè)主在驗收時首先應(yīng)對照墻體結(jié)構(gòu)，觀察裂縫走向和分布，結(jié)合裂縫深度判斷裂縫屬否屬于正常伸縮縫。

　　其次，在無法自我判斷的情況下，業(yè)主可以要求開發(fā)商提供關(guān)于墻體裂縫的書面證明材料和質(zhì)量檢測報告，由其承擔(dān)質(zhì)量合格的證明責(zé)任。并且在與開發(fā)商的交涉過程中，要始終做好證據(jù)的固定和保全工作，以防在訴訟或交涉中處于不利的地位。

　　案例：

　　開發(fā)商：粉刷裂縫是建筑上的通病

　　業(yè)主杜女士投訴說：我的新房入住半年后發(fā)現(xiàn)，每個房間都有裂縫，開發(fā)商起先同意賠償1萬元的損失，可后來又反悔了說給維修，可至今除了幾處大裂縫修過一次外，其他裂縫一直沒來修。

　　10月6日，記者來到河?xùn)|區(qū)杜女士的家。房子是躍層的，裝修得古樸而考究，但與整個新房不相稱的是，雪白的墻上用水泥修補過的一條條裂縫?？蛷d、主臥的5處大裂縫，開發(fā)商已派人用水泥糊住了，而次臥、書房、廚房的小裂縫躍然墻面，正等待著維修。記者粗粗?jǐn)?shù)了數(shù)，大大小小的裂縫總共有31條。

　　杜女士說，近裂縫變大而且增多了，不知道這樣下去裂縫是否還會繼續(xù)增多?開發(fā)商派人來把幾處大的裂縫用水泥糊了一下就了事了，還有不少小裂縫，他們說會維修的，可一個月過去了他們也沒來?！皦γ媪验_的時候我看到，墻里面水泥很少。我咨詢了業(yè)內(nèi)人士，他們說房子開裂是偷工減料造成的?！?

　　房管人士：0.3mm以內(nèi)裂縫是允許的

　　一位房管人士在接受記者采訪時認(rèn)為，墻體裂縫是一個非常復(fù)雜的技術(shù)問題，主要法規(guī)有建設(shè)部頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》等。這些法規(guī)都確定了房屋裂縫的性質(zhì)，即裂縫是否影響主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，是否造成主體結(jié)構(gòu)不合格;若不影響主體結(jié)構(gòu)的，那么是否影響房屋的使用壽命及安全等。

　　這位人士說，墻體裂縫是商品房存在的一大頑癥，但對于墻體裂縫應(yīng)視性質(zhì)而定：

　　(1)通常，房屋材料伸縮、溫度變化等引起的裂縫，是允許存在的，我國的設(shè)計規(guī)范對伸縮裂縫作了限制，即0.3mm以內(nèi)的裂縫是允許的，也不被視為嚴(yán)重質(zhì)量問題，由開發(fā)商修復(fù)或業(yè)主裝修時自己修補即可。這些裂縫也是在房屋交付時，業(yè)主可直觀發(fā)現(xiàn)的。

　　(2)對因施工質(zhì)量問題造成的墻體縱深貫通裂縫、地質(zhì)沉降引起的墻體裂縫等，這是業(yè)主僅憑肉眼和普通知識無法判斷的，必須經(jīng)過房屋質(zhì)量檢測部門檢測而定。

　　(3)在裂縫危及房屋建筑結(jié)構(gòu)和居住安全的情況下，裂縫就構(gòu)成了根本性質(zhì)量問題，開發(fā)商必須采取相關(guān)補救措施或給予業(yè)主調(diào)換房屋等予以解決。

　　10月8日，這家樓盤的開發(fā)商對此投訴解釋稱，墻體裂縫并不是由結(jié)構(gòu)上的偷工減料造成的，粉刷導(dǎo)致墻體裂縫則是建筑上的通病?！耙话銐w裂縫分兩種，結(jié)構(gòu)裂縫和粉刷裂縫，若是結(jié)構(gòu)裂縫那問題就大了，但若是粉刷裂縫，則是建筑上的通病，因此新房有些裂縫是不可避免的。再加上杜女士的房子是在頂樓，相對來講溫差比較大，由于混凝土和磚頭的收縮比例不一樣，所以就造成了墻體裂縫。我們已將幾處大裂縫基本修補好了，等水泥干了就刷白涂料，以恢復(fù)原狀，小裂縫則用另外的涂料來做。”

　　專家：墻體裂縫原因較多

　　業(yè)內(nèi)人士表示，如果是磚混房子而且樓板不是預(yù)制板結(jié)構(gòu)的，問題有點嚴(yán)重;若是框架房子且樓板是預(yù)制板的，那還好處理一點。墻體開裂原因較多，如抹灰層處理不當(dāng)也易造成滲漏，開洞槽埋管線后，填塞及抹灰層處理不當(dāng)往往會引起局部開裂，在不同材料的結(jié)合部、新舊砌體連接處及開槽位置、抹灰層釘上鋼絲網(wǎng)或加防裂網(wǎng)布都可減少抹灰層的開裂。

　　一位建筑結(jié)構(gòu)工程師分析說，造成墻體裂縫的原因比較復(fù)雜，但一般出自三個方面，即設(shè)計問題、施工質(zhì)量問題和使用問題。設(shè)計上的問題一般是開發(fā)商造成的，開發(fā)商要求設(shè)計人員一再地節(jié)省材料，就會造成一些設(shè)計問題;施工質(zhì)量問題也是由開發(fā)商和施工單位決定的，施工單位在施工材料上，施工工程中，各個技術(shù)環(huán)節(jié)是否嚴(yán)格操作，開發(fā)商是否通過干預(yù)來降低成本，都決定了終的施工質(zhì)量;使用問題則來自用戶，如果對房子進(jìn)行較大的改動，就有可能會出問題，一般來說，磚混結(jié)構(gòu)的屋頂是預(yù)制板結(jié)構(gòu)的，屋頂就很容易裂縫漏水，屋頂?shù)臏囟群奢d也比較大，就是熱脹冷縮，就會造成屋面板裂縫。如果屋面板裂縫，那么一般就是設(shè)計或者施工質(zhì)量問題了。

　　律師：可請有關(guān)部門做鑒定

　　一位律師建議，杜女士家的墻體裂縫是否影響主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，是否造成主體結(jié)構(gòu)不合格;若不影響主體結(jié)構(gòu)，那么是否影響房屋的使用壽命及安全等。杜女士在無法確定裂縫造成的原因之前，可以和開發(fā)商協(xié)商，要求由開發(fā)商出資，請專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定(不能由開發(fā)商指定)，以確定到底是不是質(zhì)量問題。如果鑒定結(jié)果不會影響樓本體的安全性能，那么可以考慮修復(fù)，修復(fù)方案同樣要經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)來確定，如果鑒定結(jié)果影響安全性能，裂縫就構(gòu)成了根本性質(zhì)量問題，杜女士就可以要求開發(fā)商賠償。因墻體裂縫也影響同幢樓的其他業(yè)主的安全，必要時，杜女士可以聯(lián)合其他業(yè)主一起維權(quán)。