全裝修是否適應(yīng)西安市場？

　　近日，《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》印發(fā)，從今年7月1日起正式施行，裝修費(fèi)用將納入商品住宅總價(jià)。而早在2008年，住建部也下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，鼓勵和推進(jìn)一次性裝修住宅。

　　縱觀西安目前的情況來看，不少購房者選擇裝修房時比較慎重，除了考慮房價(jià)，還考慮質(zhì)量問題。

　　那么全裝修是否也適應(yīng)西安市場呢?

　　來看看業(yè)內(nèi)人士、開發(fā)商和購房者的不同見解。

　　本期嘉賓

　　西安創(chuàng)典全程地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理 徐正茂

　　克爾瑞西安機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 朱郁

　　尚美佳西安公司董事總經(jīng)理 聶海峰

　　西安萬科營銷中心總經(jīng)理 白濤

　　美城機(jī)構(gòu)分析師 李青

　　當(dāng)代置業(yè)行銷總監(jiān) 張萬里

　　購房者 林輝

　　現(xiàn)狀：西安裝修房受限于房價(jià)水平

　　選擇局限性大

　　徐正茂：置業(yè)者對居住品質(zhì)的要求越來越高，裝修房逐漸成為購房者的新選擇。目前西安市場出現(xiàn)了越來越多的高品質(zhì)精裝項(xiàng)目，但精裝房的整體市場份額起伏依然不大。與一線精裝住宅市場份額40%-70%相比，西安在精裝房市場上仍具有較大的發(fā)展空間。

　　受限于西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及房價(jià)水平，西安裝修房項(xiàng)目化的控制總價(jià)，滿足客戶心理價(jià)格承受度。與海南等地市場相比，西安部分裝修房產(chǎn)品還存在一定的不足，例如：僅注重住宅戶型內(nèi)部的精裝修，而小區(qū)內(nèi)部公共空間及園林綠化未能達(dá)到較高的匹配;存在部分裝修項(xiàng)目在裝修用材上選用市場的低端產(chǎn)品，裝修質(zhì)量難以保障;精裝修項(xiàng)目的管理不到位，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題。

　　朱郁：因投資成本及市場可控性等原因，目前在西安住宅市場上，裝修房與毛坯房的市場比重大致上為3:7。裝修房與毛坯房不同，首先裝修房是硬成本，且市場發(fā)揮空間有限，房價(jià)的漲幅也是隨市場波動而上下浮動，如遇市場價(jià)格下跌情況，裝修房的風(fēng)險(xiǎn)還是很大的，不像毛坯房的可控性自由些。再加上精裝房的裝修風(fēng)格千篇一律，難免眾口難調(diào)，購房者在選擇上局限性較大。事實(shí)上，就西安精裝房現(xiàn)狀而言，一方面，消費(fèi)者對市場整體精裝房質(zhì)量滿意度不高;另一方面，不同開發(fā)商對精裝房的操作水平、管理經(jīng)驗(yàn)和資源整合能力也大相徑庭。

　　未來：裝修房居住體驗(yàn)更好

　　會成為主流趨勢

　　聶海峰：從去年成交的情況來看，TOP10的項(xiàng)目，幾乎有一半都是提供裝修房的項(xiàng)目。現(xiàn)在西安市場上主流做裝修房的萬科、中海、融創(chuàng)、碧桂園、恒大等今年的銷售額在目前都居于前列，裝修房將會成為未來市場主流趨勢。

　　做裝修房有三個必備的要求，即資本、資源和標(biāo)準(zhǔn)，對企業(yè)能力有很高的要求，全國品牌性房企相對本土企業(yè)而言，更有實(shí)力來開發(fā)裝修房產(chǎn)品，有資金能力是房屋品質(zhì)有所提升。今年西安房價(jià)有所上漲，也跟購房者消費(fèi)升級觀念有關(guān)。目前，改善型和中產(chǎn)的購房者，都更愿意買裝修房。

　　白濤：首先從行業(yè)發(fā)展角度來講，裝修房比毛坯房更具有綠色、節(jié)能和環(huán)保的優(yōu)勢。集中批量裝修，能免除很多材料浪費(fèi)和環(huán)境污染。第二從客戶角度講，裝修房更省時、省力、省心、省錢。單一客戶裝修采購和集中采購的價(jià)格成本和時間成本要高出很多，而且入住周期也較長。第三方面是客戶的居住體驗(yàn)，很多住過毛坯房的人肯定都能體會到，斷斷續(xù)續(xù)的裝修會帶來噪音、環(huán)境、衛(wèi)生等各個方面的污染，對先裝修先入住的客戶影響很大。一方面是裝修房會在初設(shè)計(jì)的時候，就將功能布局和裝修設(shè)計(jì)一起考慮，提供完整的一體化方案。未來裝修房會是市場的主流產(chǎn)品，在一些先進(jìn)的房屋提供的都是裝修房，會有越來越多有實(shí)力的開發(fā)商加入提供裝修房產(chǎn)品的隊(duì)伍。

　　對比：推行全裝修

　　可避免一些裝修灰色地帶

　　聶海峰：海南省實(shí)施全裝修交付，目前西安還存在很大差距，這跟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和城市角色定位有一定關(guān)系。

　　李青：西安房地產(chǎn)市場和海南省房地產(chǎn)市場有很大的區(qū)別，海南以外銷型為主，主要購買力來自于島外，全裝修政策的實(shí)施也是為島外消費(fèi)者來海南置業(yè)提供便利，而是西安的房子主要是用來解決生活根本所需。

　　全裝修的普及也可避免一些在裝修過程的灰色地帶如沙霸、垃圾霸等情況，對促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提升住宅建設(shè)品質(zhì)，都具有十分重要的意義。全裝修的推行勢必會引發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的競爭，行業(yè)整合會繼續(xù)加劇，而后期裝修房的質(zhì)量如何監(jiān)管和管控則是需要解決的重要問題。

　　建議：購房者更注重產(chǎn)品保障

　　應(yīng)盡快出臺行業(yè)規(guī)范

　　白濤：政府希望房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加成熟，提高綠色環(huán)保的生態(tài)環(huán)境。不過，目前西安裝修房市場并不成熟，還沒有明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制度的建立，如果行業(yè)規(guī)范能盡快出臺，有利于行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。希望政府對推動裝修房的地產(chǎn)企業(yè)有引導(dǎo)和獎勵政策。

　　張萬里：從房地產(chǎn)商的角度來看，無論是現(xiàn)在的毛坯房為主，還是海南即將推行的全裝修，就開發(fā)商運(yùn)營來說，其實(shí)并沒有太大影響。相比西安市場目前被大家熟知的恒大，萬科，中海這些精裝房大咖，作為中小企業(yè)，如果開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全裝修，一定程度上會增加企業(yè)的開發(fā)成本，使得資金鏈更加緊張。目前西安市場的精裝房所面對的人群多是置業(yè)或者對裝修要求不高的人或者投資者，這只是迎合了部分客戶的需求，但對于個性化要求或者收入較高的人群，則需要更高的配比，所以精裝房將會與毛坯房持續(xù)在西安市場并行，相互補(bǔ)充。對于購房者而言，重要的也是看中開發(fā)商的實(shí)力以及敢于對全裝或者精裝所做出的承諾，以及后期維修服務(wù)的成套體系。

　　林輝：裝修房雖然整體價(jià)格高了些，但是省去了部分裝修的麻煩，并且可以直接入住，省心省力。同時又不存在裝修的噪音、垃圾、灰塵污染，會有更好的居住環(huán)境。但裝修所用材料的質(zhì)量需要開發(fā)商明確告知購房者。那些看得見的地方好驗(yàn)收，出了問題也好整改，但那些看不見的、埋在地板下的水管和電線的質(zhì)量又該如何保障?同時，也希望住宅裝修要質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，開發(fā)商不能通過蓋房子賺錢了，又要通過裝修再賺錢。(來源: 華商報(bào))

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