香江家居宣傳售后返租涉嫌違規(guī) 空鋪不少難保收益

　　成都裝修網(wǎng)8月1日訊 上周四，成都商報(bào)推出“成都售后返租式系列調(diào)查”之后，有讀者投訴，香江全球家居CBD涉嫌售后返租這一模式。目前成都采用返租、包租經(jīng)營的專業(yè)市場(chǎng)越來越多，其中家居、建材類專業(yè)市場(chǎng)更是層出不窮。之前開發(fā)并陸續(xù)開業(yè)的這一類家居專業(yè)市場(chǎng)目前經(jīng)營究竟如何?近日，成都商報(bào)記者對(duì)香江全球家居CBD項(xiàng)目展開了調(diào)查。

　　本周一，成都商報(bào)記者前往目前成都家居專業(yè)市場(chǎng)較為聚集的城北新都龍橋，對(duì)2011年國慶節(jié)和2012年國慶前夕分別開業(yè)的香江全球家居CBD1館和2館的經(jīng)營狀況進(jìn)行了調(diào)查1館相對(duì)于開業(yè)初期經(jīng)營出現(xiàn)下滑，2館目前經(jīng)營不理想，而原計(jì)劃今年國慶節(jié)開業(yè)的3館現(xiàn)在也“不好說”。

　　返租銷售模式仍在繼續(xù)

　　市工商局：宣傳涉嫌嚴(yán)重違規(guī)

　　銷售調(diào)查

　　承諾前3年高返租，現(xiàn)在仍在銷售

　　香江全球家居CBD銷售中心工作人員告訴成都商報(bào)記者，投資者購買商鋪的前3年將交付香江方面委托經(jīng)營，年租金回報(bào)分別為8%、9%、10%，這部分一次性沖抵購房款。從第4年開始，商場(chǎng)就按照市場(chǎng)租金價(jià)格定價(jià)，投資者將按照真實(shí)經(jīng)營情況收取租金，管理方將提留租金的10%作為管理費(fèi)，剩余為投資者收益。

　　“經(jīng)營情況好不好，你要相信自己的眼睛，沒看見那么多空鋪啊!”香江全球家居CBD的1館是目前整個(gè)龍橋成氣候、名氣的家具商場(chǎng)，但4樓的一名商家告訴成都商報(bào)記者，到現(xiàn)在為止4樓還是有不少空鋪?zhàn)?，?jīng)營是好是壞不難判斷。隨后，成都商報(bào)記者又來到了2館，該館去年國慶前夕開業(yè)，眼下的經(jīng)營似乎陷入了困境。“現(xiàn)在2、3樓也有撤場(chǎng)的商家，4樓就只有三、四個(gè)商家而且還是今年五一才入駐的，商場(chǎng)給了一個(gè)季度的免租期，但我們申請(qǐng)下一個(gè)季度還要免房租，不然經(jīng)營無法維持?！币晃?樓的商家如此表示。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，4樓現(xiàn)在大量的店面還沒有裝修，2、3樓也有撤場(chǎng)留下的店面，而整個(gè)號(hào)稱10余萬平方米的商場(chǎng)里，顧客數(shù)量目測(cè)估計(jì)也就只有數(shù)十人。一位1樓的商家告訴成都商報(bào)記者，即便是上周末舉行的“決戰(zhàn)暑假”促銷活動(dòng)，“來的人也不多，這個(gè)月銷售額只有五、六千元，對(duì)商家來說肯定虧本，這個(gè)銷售額連工資都發(fā)不起還要交房租水電”。

　　成都商報(bào)記者輾轉(zhuǎn)與1館內(nèi)一家具品牌負(fù)責(zé)人李總(化名)取得聯(lián)系，上半年，他1000多平方米的門店銷售金額“從去年的每月七八十萬元下降到四五十萬元”，但其在成都區(qū)域的銷售業(yè)績反而增長了30%，李總覺得在香江的門店“拖了后腿”，這是口岸價(jià)值降低的直接體現(xiàn)。他同時(shí)表示，批進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營的商家確實(shí)都掙了錢,兩年前開發(fā)商為了賣后期的鋪?zhàn)硬挥?jì)成本地進(jìn)行了大規(guī)模的營銷活動(dòng)，商場(chǎng)人氣才會(huì)在短時(shí)間內(nèi)聚集。

　　市工

　　商局

　　宣傳承諾投資回報(bào)、返租都屬嚴(yán)重違規(guī)

　　成都市工商局市場(chǎng)監(jiān)督管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日在接受成都商報(bào)記者采訪時(shí)表示，商報(bào)上周四《售后返租重出江湖》的新聞報(bào)道已經(jīng)引起了市工商局的高度重視，同時(shí)今年第二輪針對(duì)包租、承諾投資回報(bào)率的集中整治行動(dòng)已經(jīng)拉開，任何承諾包租、承諾投資回報(bào)率的廣告都是違規(guī)行為，這一段時(shí)間將集中整治這一類違法違規(guī)的廣告宣傳，市民可以撥打12315進(jìn)行投訴。

　　這位負(fù)責(zé)人同時(shí)進(jìn)一步透露，任何形式的廣告都不能出現(xiàn)違規(guī)，這就包括開發(fā)商的DM單、樓書、外墻廣告等。在香江全球家居CBD的宣傳樓書上，開發(fā)商打出的“買到香江商鋪即賺三倍”這一類廣告語均涉嫌違規(guī)。

　　律師

　　說法

　　開發(fā)、銷售、后期包租經(jīng)營若是同一主體，涉嫌違規(guī)

　　四川君合律師事務(wù)所主任律師鄭書宏認(rèn)為對(duì)于商鋪包租的認(rèn)定比較簡單，就是開發(fā)商既出售商鋪同時(shí)又取得投資者所購買商鋪的委托經(jīng)營權(quán)。相關(guān)法規(guī)規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和后期經(jīng)營不能是同一個(gè)主體，但現(xiàn)在很多項(xiàng)目開發(fā)商和經(jīng)營方實(shí)際上是同一個(gè)控制人。如果商鋪的銷售方是香江，推廣和運(yùn)營也是由香江自行投入管理，這似乎就暗示了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售、后期包租經(jīng)營是同一主體，存在違規(guī)的嫌疑。前3年到期后如果后續(xù)經(jīng)營不好租金收益下降，眾多投資者與商場(chǎng)經(jīng)營管理方難免會(huì)存在巨大的矛盾和糾紛隱患，投資者在購買這一類商鋪要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

　　經(jīng)營至今還有不少空鋪

　　潛在風(fēng)險(xiǎn)：租金如何保證

　　經(jīng)營調(diào)查

　　宣傳月租水平與實(shí)際金額存在較大落差

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，號(hào)稱十多萬平米的香江全球家居CBD2館每層應(yīng)該在兩三萬平方米以上，但4樓裝修開業(yè)的商家只有3、4個(gè)，經(jīng)營面積目測(cè)一兩千平方米。

　　據(jù)香江全球家居CBD置業(yè)顧問倪凱介紹，目前1館、2館可售部分基本售罄，現(xiàn)在銷售的是3館2、3樓鋪面，2樓每平方米單價(jià)是9000元到1.3萬元，3樓單價(jià)是7000元到1.1萬元。據(jù)倪凱介紹，目前1館1樓的每平方米月租金是80到120元，到每月150元/平方米;1館2樓當(dāng)時(shí)售價(jià)是7000元左右，現(xiàn)在每平方米月租金80元左右，3樓當(dāng)時(shí)賣價(jià)6000元左右現(xiàn)月租金50元到70元，當(dāng)時(shí)售價(jià)在5000元左右的4樓現(xiàn)月租金40元左右……按照這個(gè)說法，香江全球家居CBD目前的租金水平相當(dāng)可觀，真實(shí)情況是否如此?

　　在1館擁有門店的李總告訴成都商報(bào)記者，2011年其負(fù)責(zé)的家具品牌作為首批次進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營的商家有巨大優(yōu)惠，年免租金，而目前月租金每平方米只有40元，“低價(jià)租金只是針對(duì)首批次入場(chǎng)的大商家，但據(jù)我所知現(xiàn)在至少70%到80%的商家都是當(dāng)初首批進(jìn)駐。”成都商報(bào)記者從2館的部分商家處獲悉，由于今年以來生意不好，香江方面下調(diào)了租金。“1樓按理月租金是50元/平方米，但近來生意不好，現(xiàn)在的月租金是25元/平方米。商場(chǎng)是以每一個(gè)季度來公布租金執(zhí)行政策，還不知道這個(gè)優(yōu)惠政策執(zhí)行得到多久?！?館1樓的一位商家坦言近來虧本嚴(yán)重，經(jīng)營如果不扭轉(zhuǎn)不排除撤場(chǎng)的可能。

　　與商家們透露的實(shí)際租金比較，香江全球家居CBD置業(yè)顧問報(bào)給成都商報(bào)記者的租金存在較大落差。當(dāng)然開發(fā)商和投資者都希望香江全球家居CBD的租金能夠盡快上升到當(dāng)前房價(jià)算得過賬的水平，但后市確實(shí)存在眾多不確定性隱憂，市場(chǎng)對(duì)香江家居CBD也提出了更高的要求。

　　企業(yè)

　　回應(yīng)

　　“專業(yè)市場(chǎng)的培育期至少是3年”

　　針對(duì)整個(gè)市場(chǎng)目前人氣缺乏的現(xiàn)狀，成都香江全球家居CBD的招商經(jīng)理姚遠(yuǎn)在接受成都商報(bào)記者采訪時(shí)表示，一個(gè)新口岸肯定需要培育，新市場(chǎng)發(fā)展成熟也需要一個(gè)過程，“專業(yè)市場(chǎng)的培育期至少是3年”。成都商報(bào)記者從商家獲得的信息是今年的生意比不上去年，一位1館的商家就表示，“去年每個(gè)月成交額一般都是20多萬元，但今年生意出現(xiàn)下滑，近兩個(gè)月每月就10萬元。”

　　老陳是運(yùn)營專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的人士，兩年前曾服務(wù)于香江全球家居CBD，“2011年國慶節(jié)，香江全球家居CBD的1館開業(yè)極為火爆，但短短兩年市場(chǎng)行情已經(jīng)發(fā)生巨大變化?，F(xiàn)在家居的上游產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)受到調(diào)控，限購限貸下買房的少了買家具的人自然變少;還有就是競爭加劇，單單在龍橋就有家和家園、中潤歐洲城、列維士等眾多家居市場(chǎng)，再加上龍橋之前家具廠直接改成的家具展廳、市場(chǎng)，區(qū)域競爭異常激烈。”

　　為了說明未來市場(chǎng)的影響力，香江全球家居CBD置業(yè)顧問倪凱告訴成都商報(bào)記者，待3館開業(yè)之后，60萬平方米的香江全球家居CBD規(guī)模比現(xiàn)在八益家具城和太平園家私廣場(chǎng)加在一起還要大。不過，他也承認(rèn)，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)有的家居商場(chǎng)每平方米月租金已經(jīng)是個(gè)位數(shù)。

　　名詞解釋

　　返租銷售

　　也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分房款或償付一定租金回報(bào)。

　　法規(guī)背景：

　　1996年12月30日工商局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫定規(guī)定》第十六條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

　　2001年，建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　今年1月5日，法對(duì)存在虛假宣傳內(nèi)容的“售后包租”現(xiàn)象做出專門規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，可判十年有期徒刑。

　　三問

　　香江全球家居CBD

　　3年租約

　　成都商報(bào)：1館前3年包租期明年到期，香江方面會(huì)將收益權(quán)移交給業(yè)主，業(yè)主自行收租之后投資收益能否達(dá)到之前預(yù)期?如果行情不好經(jīng)營業(yè)績持續(xù)下滑，是否有補(bǔ)救措施?

　　香江商業(yè)集團(tuán)企劃營銷部郵件回應(yīng)：首先，香江全球家居CBD銷售商鋪采取委托經(jīng)營的方式，并沒有采取包租。其次，對(duì)于1館3年委托經(jīng)營期限到期之后，香江將與業(yè)主共同確定今后的經(jīng)營方式，保障投資者的收益。

　　記者調(diào)查：早開業(yè)的香江全球家居CBD1館目前1層商鋪月租金號(hào)稱超過100元/平方米，在目前的香江全球家居CBD宣傳資料上，其1層商鋪“當(dāng)前租金”更是高達(dá)210元/平方米·月，但據(jù)成都商報(bào)記者了解，目前仍然有商家享受的是40元/平方米·月的租金政策，實(shí)際租金恐怕遠(yuǎn)低于香江對(duì)外宣傳的租金水平。

　　經(jīng)營現(xiàn)狀

　　成都商報(bào)：當(dāng)前1館、2館經(jīng)營不佳，作為開發(fā)商如何看待目前面臨的運(yùn)營困難、危機(jī)?是否有行之有效的應(yīng)對(duì)辦法?近來成都家居專業(yè)市場(chǎng)整體走弱背后究竟是什么原因?

　　香江商業(yè)集團(tuán)企劃營銷部郵件回應(yīng)：目前香江全球家居CBD 1館和2館已經(jīng)開業(yè)，2館銷售價(jià)格略高于1館銷售價(jià)格，從5500元/平方米到12000元/平方米不等，各區(qū)域的租金因?yàn)槲恢?、樓層的不同，?0元/平方米到120元/平方米不等。目前我們3館有少量商鋪對(duì)外銷售。

　　香江全球家居CBD自2011年10月正式開業(yè)以來，就不斷創(chuàng)造多個(gè)行業(yè)奇跡，創(chuàng)出全行業(yè)銷售新紀(jì)錄，幾乎所欲進(jìn)駐的品牌都取得了遠(yuǎn)超市區(qū)專賣店的業(yè)績，2012年9月2館開業(yè)時(shí)，也吸引了來自西部數(shù)十萬的顧客前來購買，成為年度商家關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　從2012年起加大對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，作為房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性行業(yè)，整個(gè)家居行業(yè)普遍受影響，全國各地的家居賣場(chǎng)銷量也相對(duì)以前有所下滑，目前成都家居市場(chǎng)整體走弱，一方面跟地產(chǎn)調(diào)控有較大的影響，另一方面也跟市場(chǎng)競爭加劇、家居行業(yè)改造升級(jí)有關(guān)系。在這種情況下，香江全球家居CBD聯(lián)合商家頻頻主動(dòng)出擊，事實(shí)上香江全球家居CBD不僅順利開出2館，經(jīng)營面積大幅增加，2013年3號(hào)館招商也進(jìn)展得如火如荼。

　　記者調(diào)查：2館經(jīng)營已有一年，有商家反映今年以來經(jīng)營下滑明顯，部分商家和商場(chǎng)管理方還出現(xiàn)“扯皮”。為了吸引商家駐場(chǎng)經(jīng)營，2館在租金上給出了優(yōu)惠，商家透露現(xiàn)在4樓是免租、1樓租金有的優(yōu)惠至25元/平方米，這與開發(fā)商在宣傳資料上公布的首層租金210元更是相差甚遠(yuǎn)。

　　新館開業(yè)

　　成都商報(bào)：目前3館的招商據(jù)說不理想，盡管也有不少商家和香江方面簽約但觀望情緒濃厚，現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)裝修的商家極少。3館按照這樣的招商、裝修進(jìn)度，原定今年國慶節(jié)開業(yè)是否會(huì)推遲?

　　香江商業(yè)集團(tuán)企劃營銷部郵件回應(yīng)：自2013年5月我們?cè)谛聲?huì)展中心召開香江全球家居CBD西部羅浮宮招商新聞發(fā)布會(huì)以來，在短短的幾個(gè)月時(shí)間里，就有數(shù)百家品牌家居建材廠商簽約入駐香江，目前已有商家陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)裝修，近期由于天氣原因，雨澇、高溫，對(duì)商家入駐裝修進(jìn)度有一定的影響，我們目前正在協(xié)助商家消除這些不利因素的影響，確保按計(jì)劃開門營業(yè)。

　　記者調(diào)查：成都商報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到進(jìn)場(chǎng)裝修的商家極少，商家表示“還在觀望”，按時(shí)開業(yè)有難度。在3館現(xiàn)場(chǎng)，一位內(nèi)裝配套商向成都商報(bào)記者表示，原計(jì)劃今年國慶節(jié)開業(yè)的3館現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)裝修的商家只有不到10家，內(nèi)外施工、裝修似乎都陷入停滯。前文所述的李總與香江全球家居CBD簽訂了入駐3館的協(xié)議，但現(xiàn)在他開始打退堂鼓。“現(xiàn)在香江全球家居CBD幾乎每天打一個(gè)電話催進(jìn)場(chǎng)裝修，但據(jù)我所知，3館招商很不理想，聽說2館的商家還在因?yàn)樽饨鸷蜕虉?chǎng)扯皮。如果進(jìn)場(chǎng)光裝修就得投入五六十萬元，按照這個(gè)趨勢(shì)還不知道能不能經(jīng)營好。現(xiàn)在已經(jīng)簽約3館的商家都存在很大的觀望情緒，大家都想看看再說?！?