購房時如何處理面積誤差!

    一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。那么如何計算建筑面積呢，購房時如何處理面積誤差呢?
一、如何計算建筑面積
　　在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：
　　1、單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。
　　2、多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。
　　3、地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
　　4、用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
　　5、穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
　　6、電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。
　　7、住宅建筑內(nèi)的技術層(放置各種設備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。
　　8、獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積;多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。
　　9、突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
　　10、兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

　　實際上，在建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)劃(試行)》中明確規(guī)定：商品房若按“套”或“單元”出售，則其銷售面積為購房者所購的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。而套內(nèi)建筑面積又是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積之和。而其中任何一個面積組成部分出現(xiàn)誤差，都稱為面積誤差，都會給購房者帶來損失?！?/span>
三、購房時如何處理面積誤差
　　通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是 雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的值，通常是3%。
　　面積誤差比值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結算房款，面積誤差比值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應該承擔相應的違約責任。當然，如 果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。
　　還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。
　　在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們的規(guī)定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情 況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。
　　如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如 說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗 力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在小的范圍內(nèi)，不要 擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。
　　購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用 面積縮水給消費者帶來的壞處。如果購房者不了解如何計算面積，以及如何在合同中約定相關事項，請專業(yè)律師協(xié)助簽訂購房合同，降低發(fā)生糾紛的幾率
四、公攤面積是不是越小越好
　　公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱。它和套內(nèi)建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。隨著現(xiàn)代多層和高層住宅的發(fā)展，過去單門獨院、一幢建筑物 一個單一的產(chǎn)權主體的格局被打破，一套商品房的產(chǎn)權人既擁有對套內(nèi)建筑面積的專有權，也擁有對公用建筑面積的持份權。根據(jù)建設部和北京市的相關規(guī)定，公用 建筑面積由兩部分組成：
　　一是大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、 消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的 專用設備用房。
　　二是套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。顯然，如果走廊、過道、樓梯間等面積過小，盡管計價面積小了，但也會給業(yè)主的上下出行帶來不便。
　　由此可見，公用建筑面積的大小不僅影響到商品房的價格，而且關系到業(yè)主居住的舒適度。所以說，公攤面積并非越小越好。
五、房屋面積誤差糾紛怎么解決
　　人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第十四條規(guī)定：
　　出賣人交付的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，而合同沒有約定或約定不明確，以面積誤差比值在3%(含3%)以內(nèi)或以外作為是否支持解除合同及承擔不同責任的標準，即：
　　(一)面積誤差比值在3%(含3%)以內(nèi)，購房者應當按照合同約定的價格據(jù)實結算支付房款，購房者不得以此為由解除合同;
　　(二)面積誤差比值超過3%，則購房者有權解除合同并要求開發(fā)商返還已付的房款及利息。如果購房者愿意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定 面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房款由購房者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的所有權歸購房者，并且對超出部分可不支付房款。 房屋實際面積小于合同約定面積的，購房者可要求開發(fā)商返還面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房款及利息，并雙倍返還超出3%部分的房款。

　　買賣雙方在簽訂商品房預售合同時，合同約定的房屋建筑面積為預測面積，買賣雙方往往約定允許與房屋實測面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時出現(xiàn)誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方請專業(yè)律師在房屋買賣合同中約定相關事宜。

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