物業(yè)與沙土商聯(lián)合上演小區(qū)“沙霸” 業(yè)主維權(quán)

　　本應(yīng)歡喜喬遷，卻因房屋問題煩惱不斷。

　　近日，位于北京昌平區(qū)富松小區(qū)(北京怡園)的多位業(yè)主向《中國經(jīng)營報》記者爆料，稱開發(fā)商強(qiáng)制代繳契稅，并違規(guī)要求業(yè)主統(tǒng)一按照3%契稅繳納，同時強(qiáng)制性先收房后驗(yàn)房，陽臺異樣，物業(yè)“霸道”指定裝修公司，且物業(yè)與沙土商聯(lián)合上演小區(qū)“沙霸”。

　　6月中旬，本報記者赴實(shí)地探訪核實(shí)相關(guān)問題，并了解到，上述“沙霸”、指定裝修公司等事宜早在今年5月份被媒體曝光。

　　但就上述相關(guān)問題，開發(fā)商以及物業(yè)在接受本報記者采訪時均予以否認(rèn)，并稱起因是“溝通不暢”所致。

　　指定的裝修公司報價遠(yuǎn)高于同行

　　代繳3%契稅被協(xié)議?

　　“買房維權(quán)，難于上青天?！苯?，于2015年在北京怡園購房的王女士(化名)告訴記者，本喜于4月30日收房即將到來，暢想著順利裝修歡喜喬遷，但收房前后發(fā)生的種種事情，令她身心疲憊，力不從心。

　　據(jù)了解，北京怡園，又名富松小區(qū)，開發(fā)商為北京市昌平房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，投資商是北京龍鑫房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司以及北京九臺房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。全小區(qū)共有商品房1299套，目前已售出700套。

　　王女士稱，2016年4月13日，距合同約定收房日期僅兩周的時候，收到開發(fā)商郵寄的入住結(jié)算確認(rèn)書和入住手續(xù)辦理流程圖。在入住結(jié)算確認(rèn)書上明確要求業(yè)主根據(jù)(國務(wù)院令第224號)房屋總價的3%支付契稅。

　　據(jù)介紹，王女士購買的房子109平方米，為首套房。業(yè)內(nèi)人士稱，以王女士的情況，應(yīng)按照相關(guān)財稅規(guī)定，只需繳納1.5%的契稅，開放商以兩倍數(shù)額代繳顯然不合規(guī)。

　　據(jù)了解，國務(wù)院令第224號于1997年頒布，契稅稅率統(tǒng)一按照3%~5%繳納。但從2016年2月份起，我國開始實(shí)施契稅政策，北京消費(fèi)者購買家庭首套房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　“顯然開發(fā)商未按照政策操作?！狈扇耸渴茉L時表示。據(jù)王女士提供的材料顯示，針對3%契稅的問題，百余戶業(yè)主曾于4月14日集體維權(quán)，向開發(fā)商討要說法。“歷時5個小時的艱難談判，才終得以解決。”

　　記者采訪多位業(yè)主得以證實(shí)上述契稅問題，但同時不少業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商為何在新政策已實(shí)施的情況下，依然要求業(yè)主按照3%繳納?

　　6月16日，該項目投資商北京龍鑫集團(tuán)有限公司總裁、商貿(mào)事業(yè)部總經(jīng)理胡明龍在接受記者采訪時就此事回應(yīng)，稱“主要是溝通不暢，要求業(yè)主按照之前政策3%契稅繳納，是考慮到二套房的問題。業(yè)主中不排除是二套房，先按3%繳納，多退少補(bǔ)。但之后根據(jù)業(yè)主提出的意見，已相應(yīng)做了調(diào)整，重按新政操作”。

　　同時，開發(fā)商代繳契稅也并非王女士自愿。王女士告訴記者：“簽購房合同當(dāng)日，銷售人員根本不讓看合同，也沒有專人講解合同內(nèi)容，直接催著簽合同，之后才發(fā)現(xiàn)合同里代繳契稅的內(nèi)容?！?

　　根據(jù)業(yè)主提供的合同顯示，在繳納稅費(fèi)方式上以選擇題的形式列出了兩種方式：一是出賣人不得將買受人繳納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件，二是收買人同意委托出賣人代繳包括契稅在內(nèi)的七項費(fèi)用。同時，記者注意到合同里直接打印注明：雙方同意按照第2種方式繳納稅費(fèi)。

　　“從地稅局得知，契稅完全可以由業(yè)主自行繳納?！蓖跖糠Q，簽合同后發(fā)現(xiàn)，第2種方式已經(jīng)被開發(fā)商選好，我們要求補(bǔ)充自行繳納契稅的協(xié)議，但被拒絕。

　　對于上述問題，胡明龍解釋稱：“契稅是受業(yè)主委托代繳，沒有強(qiáng)制，購房合同等內(nèi)容寫很很清楚。”

　　對于代繳契稅還有更深層次原因。胡明龍稱：“如果是全款購房，我們同意業(yè)主自行繳納契稅。開發(fā)商代繳契稅是業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象，買房的業(yè)主絕大多數(shù)是貸款，貸款面臨一個問題，在房子辦理產(chǎn)權(quán)證、抵押登記之前開發(fā)商要對業(yè)主的貸款承擔(dān)連帶責(zé)任。按照以往的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)項目的大產(chǎn)權(quán)證下來后，業(yè)主很有可能會因自身情況拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)登記辦不了，銀行的抵押登記手續(xù)就辦不了，如果有一個業(yè)主出現(xiàn)了這種情況，開發(fā)商就要一直承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，結(jié)果會導(dǎo)致放在銀行的保證金永遠(yuǎn)無法歸給我們。”

　　北京創(chuàng)為律師事務(wù)所律師馬桂吉在接受本報記者采訪時表示，業(yè)主完全可以自行繳納契稅。簽訂合同之前，開發(fā)商應(yīng)該和業(yè)主協(xié)商繳納方式。業(yè)主疏忽合同內(nèi)容，是業(yè)主方的大意，但雙方屬于委托關(guān)系，業(yè)主也可解除該協(xié)議。

　　而對于業(yè)主反映的“在沒有驗(yàn)房的情況下簽收房協(xié)議，不簽不能驗(yàn)房”的問題，胡明龍則表示：“從未強(qiáng)制業(yè)主先收房再驗(yàn)房，只是收房和驗(yàn)房都在同進(jìn)行，驗(yàn)房之前辦理了一些相關(guān)手續(xù)?！?

　　記者從北京市住建委獲悉，如果出現(xiàn)開發(fā)商要求業(yè)主先收房，再驗(yàn)房的情況，業(yè)主可隨時到住建委相關(guān)分局或者電話進(jìn)行投訴。

　　契稅只是問題之一，更多的煩惱還在后面。多位業(yè)主稱，收房后陽臺“變形”，物業(yè)指定裝修公司，與沙土商聯(lián)合上演“沙霸”。

　　一位女業(yè)主告訴記者：“當(dāng)時看樣板間都是封閉式陽臺，可收房后發(fā)現(xiàn)陽臺是開放式的?！?

　　3號樓的業(yè)主陳先生(化名)亦稱，小區(qū)屬于高層建設(shè)，但陽臺設(shè)計是敞開式觀景陽臺，雖然有隔欄防護(hù)措施，但仍存在嚴(yán)重的安全隱患。尤其對有幼兒和兒童的家庭，玻璃防護(hù)板與地面和墻體留有較大縫隙，兒童極易滑落，造成危險。

　　上述王女士也表示開放式陽臺，遇刮風(fēng)、下雨等惡劣天氣情況時，會給日常生活帶來諸多不便。并質(zhì)疑，早在2013年北京市規(guī)劃委出臺的《住宅外部設(shè)計導(dǎo)則》中就明確提出，北京市高層建筑不得設(shè)置開敞式陽臺，以保證住宅的安全性和立面統(tǒng)一。根據(jù)此導(dǎo)則，開發(fā)商此開放式陽臺的建設(shè)是否為合規(guī)操作?

　　對此，胡明龍在接受記者采訪時表示，小區(qū)內(nèi)部分是開放陽臺，部分是封閉陽臺，都是按照規(guī)劃內(nèi)容建設(shè)，不存在違規(guī)建設(shè)。

　　據(jù)業(yè)主介紹，就陽臺問題，分別與北京市規(guī)劃委、住建委等相關(guān)部門溝通詢問，在相關(guān)部門的建議下，與開發(fā)商和物業(yè)商定封陽臺事宜。

　　“物業(yè)同意業(yè)主封閉陽臺，但不能私自封閉，必須由他們指定的裝修公司統(tǒng)一施工進(jìn)行封閉?！倍辔粯I(yè)主受訪時表示，指定的裝修公司報價遠(yuǎn)高于同行。上述陳先生稱，業(yè)主對指定的裝修公司的報價進(jìn)行了核算，55斷橋鋁型材安裝下來平均約1050元每平方米，如此高的報價，難以接受。

　　在采訪中，多位業(yè)主告訴記者，由于報價問題，業(yè)主不愿使用被指定的裝修公司，但如果自行裝修，需要提供各種繁瑣材料，且所購買的水泥、沙子等建材無法進(jìn)入小區(qū)。

　　6月15日，記者來到富松小區(qū)(北京怡園)實(shí)地探訪，兩位正在施工的地板裝修工人告訴記者：“小區(qū)里用的沙子、水泥都是老板從同一個沙土商處購買,沙子又細(xì)又貴，九十多平方米的房子，安裝地板所需的沙子一共要比市場價多花三五百元。 沙霸 ，業(yè)主從別的地方買進(jìn)不了小區(qū)，得和物業(yè)保安搞好關(guān)系。”

　　隨后記者在知情人的指引下在小區(qū)南門墻上看到一張“北京怡園小區(qū)禁止運(yùn)送材料清單”。包括大型車輛、玻璃，太陽能器材，散裝沙子、混泥土等。保安告訴記者：“禁止上述材料進(jìn)入小區(qū)，是為了保護(hù)小區(qū)內(nèi)的整體綠化環(huán)境?！?

　　據(jù)悉，今年5月份，該小區(qū)物業(yè)指定裝修公司、“沙霸”等相關(guān)裝修以及收費(fèi)事宜已被法制進(jìn)行時報道。針對業(yè)主的質(zhì)疑，北京天和豐益物業(yè)公司工作人員當(dāng)時表示，物業(yè)有物業(yè)的規(guī)定，沙子等不讓進(jìn)小區(qū)是為了保持區(qū)內(nèi)整體環(huán)境，如若自行裝修，必須在一個月內(nèi)完成。

　　受訪律師表示，物業(yè)所作的限定毫無法律依據(jù)，業(yè)主裝修選擇哪家裝修公司，在哪里購買裝修材料是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)無權(quán)干涉。

　　馬桂吉表示，根據(jù)我國《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定：“禁止物業(yè)管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料。”根據(jù)上述情況，業(yè)主可以通過法律途徑維護(hù)切身權(quán)益，同時也可以召開業(yè)主會議，商議后更換物業(yè)。

　　6月22日，本報記者電聯(lián)物業(yè)了解情況時，物業(yè)工作人員告訴記者，上述相關(guān)問題均不存在。(來源：中國經(jīng)營報)