購買商品房的流程有哪些？

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  山西星曜裝飾工程有限公司 回答數(shù)：168

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  山西星曜裝飾工程有限公司

  回答數(shù)：168 被采納數(shù)：02017-01-03 17:33:56

  購房者在購買商品房，尤其是購買期房時(shí)，為使自己的權(quán)利能夠得到保障，在簽訂購房合同之前，要注意審查開發(fā)商是否“五證俱全”。五證分別是國有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證。
  
  　　國有土地使用權(quán)證。根據(jù)我國法律規(guī)定，只有具有國有土地使用權(quán)證才能進(jìn)行商品房開發(fā);對(duì)于集體土地，國家是嚴(yán)禁在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)的。只有縣級(jí)以上人民政府在對(duì)集體土地進(jìn)行征用后，才可以將國有土地出讓給開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。購房者在審查國有土地使用證時(shí)，要注意土地使用者的名稱與開發(fā)商是否一致，是否是國有土地使用權(quán)。購房者還應(yīng)注意土地使用權(quán)證上記載的土地用途和年限，土地用途應(yīng)為住宅(購買非住宅類商品房另當(dāng)別論)，使用年限應(yīng)是70年。
  
  　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證。根據(jù)《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》,開發(fā)商只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,才能辦理國有土地使用權(quán)證。取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，表明開發(fā)商所開發(fā)土地經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門審核后，符合城市規(guī)劃要求。如果沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，則土地權(quán)屬證明無效。購房者在審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，要注意開發(fā)商開發(fā)用地的實(shí)際用途、位置界限等證記載的是否一致。
  
  　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是開發(fā)商所建工程符合城市規(guī)劃要求的證明，如現(xiàn)在合肥市在二環(huán)以內(nèi)一般不會(huì)再批準(zhǔn)進(jìn)行多層(6樓以下商品房)開發(fā)，規(guī)劃還涉及到建筑的容積率、小區(qū)配套設(shè)施等。如果開發(fā)商拿不出建設(shè)工程規(guī)劃許可證，則意味該建筑是違章建筑。
  
  　　施工許可證。施工許可證是允許開發(fā)商開工的批準(zhǔn)文件，只要工程投資達(dá)到30萬元或建筑面積超過300平方米就必須辦理施工許可證。取得施工許可證表明建筑工程施工圖紙已審查，施工單位和監(jiān)理單位已確定。購房者在審查許可證時(shí)，也要用心查看。比如根據(jù)施工許可證上記載的開工日期和竣工日期，可以推算開發(fā)商是否會(huì)延遲交房，如果發(fā)現(xiàn)問題，則可以早日采取應(yīng)對(duì)措施。
  
  　　預(yù)售許可證。較后就是審查預(yù)售許可證，審查預(yù)售許可證時(shí)，一定要留心。國家為了保護(hù)購房者利益，規(guī)定開發(fā)商在前面所說四證都已經(jīng)辦好的情況下，且建筑工程滿足一定的施工進(jìn)度，比如在我們合肥市，在建工程在形象進(jìn)度上要完成一層施工，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，房管部門才會(huì)給開發(fā)商核發(fā)預(yù)售許可證。在審查預(yù)售許可證時(shí)，要注意查看原件，防止有的開發(fā)商用復(fù)印件作假。在合肥市預(yù)售許可證是一樓一證，因此要注意開發(fā)商提供的預(yù)售許可證，就是你要購買的商品房所在樓的預(yù)售許可證，在合肥就發(fā)生過一開發(fā)商對(duì)預(yù)售許可證進(jìn)行張冠李戴的事例，欺騙購房者。較后，記住到房管部門網(wǎng)站上核對(duì)一下，防止開發(fā)商偽造預(yù)售許可證。
  

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